Пришло время поговорить о громкой теме для каждого мигранта в Германии – коммунальные услуги. Рассмотрим данный вопрос с призмы арендатора.
В Германии, по сравнении с странами СНГ нет такого четкого понятия как коммунальные услуги. Есть понятие «дополнительные эксплуатационные расходы» – Betriebskosten (собственно так оно может указываться у вас в договоре на аренду), или как в народе – вторая арендная плата.
Фактически эксплуатационные расходы можно распределить на три группы:
- Пата услуги домоуправления. В эту категорию может входить уборка дома и лестничных клеток, уход за придомовой территорией (летом – уборка зелени, ну а зимой – снега), лифт, ЗП самого домоуправителя или завхоза, охрана, мелкий ремонт, освещение территорий общего пользования, налог, взносы в кассу дома и много другого, о чем арендодатель обязан вас предупредить еще на этапе заключения договора на аренду.
- Непосредственная коммуналка - водоснабжение, отвод воды, газ, вывоз мусора и тд.
- Электроэнергия, отопление и горячая вода.
Сразу, «не отходя от кассы», объясню почему вынес электроэнергию отдельным пунктом. В Германии электроэнергия не входит в обычный список коммунальных услуг. За электричество вы будете платить отдельно. Кроме этого, вы сами, в качестве арендатора, будете выбирать поставщика и заключать от своего имени договор на предоставление услуг.
Поставщиков электроэнергии на рынке услуг Германии – масса, можно сравнить с количеством интернет-провайдеров в странах СНГ (прям все, кому не лень :) ). Следовательно, дабы быть конкурентоспособными, они предлагают разные «заманухи», тарифы и акции. Платить вы будете не только за использованные киловатты, но и за их доставку. Тарифная ставка на электроэнергию от выбранного поставщика может фиксироваться на год, на данный момент стоимость одного кВт⋅ч в среднем от 0,28 до 0,31 евроцента.
Кроме того, согласно закону BetrKV различают холодные и теплые эксплуатационные расходы, то есть эксплуатационные расходы без или с расходами на отопление и горячую воду.
Коммунальные услуги и договор на аренду жилья. Что должен указывать арендодатель в договоре и на что обязан обратить внимание арендатор?
Все правила, инструкции, обязанности и права сторон при аренде жилья, в обязательном порядке, должны быть зафиксированы в договоре на аренду недвижимости.
Если арендодатель не прописал в договоре распределение обязанностей по оплате эксплуатационных расходов – он должен оплачивать всю «коммуналку» самостоятельно (согласно разделу 535 (1) приложения 2 Гражданского кодекса Германии (BGB)). От себя скажу – это большая редкость, обычно арендодатели о таком не забывают.
Распределение оплаты эксплуатационных расходов, зачастую, указывается в договоре одним пунктом с ссылкой на закон BetrKV (Рздел 2, пункты 1-16 Указа об операционных расходах). Собственно, в законе наведен полный список статей эксплуатационных расходов, которые обязан оплачивать арендатор. Не буду перечислять его в статье, для каждого дома этот список будет индивидуальным. Его можно изучить непосредственно в BetrKV по ссылке https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/ и сравнить с теми услугами которые вы сейчас оплачиваете.
Еще бывает так, что арендодатель прописывает в договоре весь список услуг, которые оплачивает арендатор. В таком случае вы оплачиваете исключительно их.
Дополнительные услуги, которые не входят в каталог эксплуатационных расходов с 1 по 16 пункт в вышеуказанном законе, но подпадают под, так называемые, другие операционные расходы 17 пункта BetrKV, указываются полным списком в договоре. Будет еще и пункт, который предусматривает расширение этого списка в будущем.
Согласно тому же, BetrKV есть список тех услуг, оплату за которые арендодатель не имеет право сваливать на ваши плечи. Их не много:
Техническое обслуживание и ремонт. Затраты на ремонт обогревателя или замену ковра, который был порван до такой степени, что его невозможно использовать, как правило, не распределяются. Если часть квартиры повреждена или чрезмерно изношена, арендодатель обязан её отремонтировать (Раздел 535, Параграф 1 BGB).Административная работа. Это, к примеру, так называемое страхование потери арендной платы или расходы на консультанта по налогам, административная работа, выполняемая самим арендодателем.
Арендодатель может расширить список пунктов эксплуатационных расходов или заменить некоторые из указанных в контракте в период его действия. Изменения должны быть зафиксированы в доп. соглашении к договору аренды. Но это касается только других операционных расходов (с пункта 17 второго раздела BetrKV – писал выше), или если арендодатель расписал в контракте полный список услуг, за которые платит арендатор.
Кроме того, в контракте на аренду должна указываться и «схема распределения» эксплуатационных расходов, то есть по какому принципу арендодатель насчитал сумму, которую вы будете ежемесячно оплачивать (существует 4 «схемы распределения»).
Еще один важный момент, имейте ввиду, что холодные эксплуатационные расходы вы будете оплачивать пока активен ваш договор аренды. Это значит, что даже если вы съезжаете с квартиры, но у вас договор аренды действует еще месяц-два, то вы обязаны оплачивать не только арендную плату, но и холодную «коммуналку» в полном объеме (конечно, горячая вода, электроэнергия и отопление будет оплачиваться согласно показателям счетчиков. Если вы не пользовались, то и платить будете меньше).
Способы оплаты коммунальных услуг при аренде квартиры
В соответствии с разделом 556 (2) приложения 1 Гражданского кодекса Германии (BGB) у арендодателя есть два варианта оплаты эксплуатационных расходов: он может согласовать с арендатором единую ставку или предоплату. Популярный вариант – предоплата.
Давайте разберемся как происходит расчет оплаты коммунальных услуг по предоплате.
Арендодатель формирует фиксированную сумму предоплаты за эксплуатационные расходы, основываясь на объёмах потребления в прошлом году. Данная сумма фиксируется в договоре на аренду (обязательно) и взимается с арендатора ежемесячно вместе с арендной платой.
Обращаю ваше внимание, что электроэнергию, горячую воду и отопление вы будете оплачивать отдельно, по факту потребления, согласно показателям счетчиков.
В конце года производится считывание показателей всех счетчиков и сводки по счетам всех обслуживающих компаний. После чего арендодатель делает перерасчет оплаченной вами суммы и использованного объема коммунальных услуг. Если вы переплатили – сумму переплаты вам вернут, не доплатили – вам выставят счет.
Что обязательно нужно знать о пересчете:
Перерасчет должен проводиться только за период года использования услуг. Если вам пришел перерасчет за период больше чем год – вы вправе его не оплачивать.
Сделать перерасчет и сформировать счет на доплату по его результатам арендодатель обязан в течении года. К примеру, счет по перерасчету потребления в период с мая 2020 года по май 2021 года должен быть выставлен до конца мая 2022 года. Если арендодатель запоздал - вы можете его не оплачивать.
Если вы заподозрили, что арендодатель допустил ошибки в перерасчете – вы можете не оплачивать выставленный вам счет, а запросить обоснование от арендодателя (согласно Раздела 556 (2) приложения 2 BGB). Если обоснование выставленного счета так и остается для вас сомнительным - запросите все счета и пересчитайте все самостоятельно. Нашли ошибку – извещайте арендодателя.Во всех, вышеуказанных случаях, вам нужно известить арендодателя в письменной форме. Даже если он живет в соседней квартире – лучше всего сообщить в устной форме и, параллельно, отправить Widerspruch (официальное письмо), где вы перечислите все претензии по данной операции.
Если пересчет прошел успешно, арендодатель издает, так называемый, экономический план на следующий год (Wirtschaftsplan), в котором наведена и просчитана новая сумма ежемесячной предоплаты Nebenkosten (дополнительных расходов) на следующий год.
Дополнительные расходы в качестве единой ставки, без расчета
По единой ставке все просто. Арендодатель прописывает вам единую ставку ежемесячных оплат эксплуатационных услуг. Вас не извещают, за что точно вы платите, вы просто платите единую сумму и вас не волнуют поднятия цен и тарифов. Арендодатель не потребует с вас никаких доплат, но и переплаченный излишек так же не вернет. При такой форме оплаты вам не будут презентовать никаких перерасчетов, вы так же не узнаете сколько именно и за что вы платите. При таком расчете арендодатель обязательно заложит в сумму буфер, чтобы не быть в убытке в случае поднятия тарифов. Будьте уверены, что при такой форме оплаты вы будете обязательно переплачивать.
Микс способов оплаты коммунальных платежей в Германии
Арендодатель может и «замиксовать» два вышеописанных способа оплаты эксплуатационных расходов. В этом случае в договоре, рядом с «фиксированной ставкой», вы найдете и список услуг за которые предусмотрена предоплата. Таким образом арендодатель защищает себя от финансовых потерь, выводя некоторые категории эксплуатационных расходов, с нестабильной стоимостью, в отдельный раздел с индивидуальной формой оплаты.
В этом случае вы так же будете получать ежегодный перерасчет по перечисленным в договоре услугам.
Ну что же, давайте подытожим. В качестве коммунальных платежей в Германии вы будете оплачивать не только за употребляемое вами тепло, воду и электроэнергию, а и множество предоставляемых целому дому услуг. Сколько, за что именно и как вы будете платить – указывается в договоре на аренду. Распределение всех эксплуатационных растрат между арендодателем и арендатором регулирует закон BetrKV.
Не бойтесь задавать арендодателю вопросы по поводу своих оплат и будьте бдительны, тогда будет вам счастье :)
Больше интересной информации о жизни в Германии на сайте Obzor24.de
