Поговорим с местным риелтором из Барселоны Алиной Поповичевой и обсудим, как и сколько можно зарабатывать на сдаче в аренду недвижимости в Барселоне.
Одни клиенты хотят сразу переехать в Барселону с семьей, другие – переезд не планируют, но хотят получить ВНЖ и потом сдавать недвижимость в аренду, получая ежегодный доход в евро, и периодически отдыхать (а некоторые совсем не планируют приезжать). Какие апартаменты советуешь покупать инвесторам для сдачи в аренду и что вообще это такое - «туристическая лицензия»?
Приобретение апартаментов для сдачи в аренду – популярная тема в Барселоне. Во-первых, у нас туристический город, а во-вторых – это мегаполис, отдых здесь не только пляжный, как на побережье, где все работает в основном в сезон, поэтому туристов обычно много и зимой, и летом. Недвижимость здесь очень активно сдается в аренду, квартиры с лицензией – это специальный подвид недвижимости туристической, у которой есть разрешение для сдачи по суткам, если такой лицензии нет, то посуточная сдача нелегальна.
Некоторое время назад на рынке появилось огромное количество квартир с лицензиями, и мэрия решила «прикрыть это дело». Лицензии выдавать перестали: сначала это коснулось центра, а потом распространилось и на весь город. Поэтому сейчас можно купить квартиру только уже с существующей лицензией, а получить лицензию на сдачу в аренду невозможно. Плюс в том, что лицензия принадлежит квартире, а не человеку, оформляется не на имя собственника. Будьте осторожны, если вам кто-то предлагает купить лицензию отдельно.
Естественно, такие квартиры стоят дороже, так как наличие лицензии - огромное преимущество. Если мы возьмем две квартиры абсолютно одинаковые по своим характеристикам, но одна из них с туристической лицензией, то нужно понимать, что она будет стоить дороже как минимум потому, что может приносить доход от сдачи в аренду гораздо больше.
Кстати, это отличный бизнес для тех, кто переехал в Барселону и не знает, чем заняться, а испанским язык еще не выучил. Многие собственники отдают квартиры в управление компаниям, профессионально занимающимся этой деятельностью, либо частным риелторам, которые обходятся обычно намного дешевле. Несмотря на то, что квартиры из-за лицензии выше в цене, на рынке есть варианты по адекватным ценам, их нужно отслеживать.
Какой ежегодный доход можно получать от сдачи?
Средняя рентабельность по городу: 4 – 5,5%, при хорошем раскладе можно найти и выше. У квартир с туристической лицензией всегда выше: от 8%. Но нужно иметь в виду, что есть такие закоренелые собственники-испанцы, которые при продаже «подгоняют» цену квартиры под такую рентабельность 5% (высчитывают по формуле), хотя на самом деле с такой доходностью можно найти недвижимость другого типа, которая будет приносить меньше хлопот. Мы, кстати, продавали 1,5 года назад две квартиры с рентабельностью 14%: такие объекты появляются раз в год. Собственники - итальянцы из Милана – нашли инвестиционный проект в Милане, поэтому им срочно необходимо было продать.
Кому лучше отдавать на управление такие квартиры: компаниям или частным агентам? Какой процент они берут?
Однозначно, компании берут дороже. Это чаще всего профессиональные агентства, у которых много квартир в портфолио, есть персонал, который на связи 24 часа и решает любые вопросы по заселению, возникшие в той или иной квартире. Например, в случае овербукинга, они могут оперативно решить проблему (путем заселения в другую квартиру) без каких-то финансовых штрафов для собственника, так как иногда бывает, что некоторые порталы могут брать штраф, если, например, у вас был календарь свободен и пришло бронирование, а на самом деле квартира занята. Частники в большинстве случаев работают по другой схеме: собственник платит фиксированную сумму в месяц, а все остальное они оставляют себе вне зависимости от дохода. Агентства обычно берут процент от бронирования – в среднем 15-25% (но иногда и больше). Частный риелтор также может брать %, но все же чаще это фиксированная сумма. У частника, конечно, выгоднее, ведь у него нет расходов на офис и сотрудников. Однако нужно очень доверять такому риелтору, так как компании борются за свою репутацию на рынке, и нужно быть уверенным, что частный риелтор тоже. Нужно стремиться создавать комфорт и уют для гостей, чтобы и отзывы на порталах и сайтах о квартире были положительными. Потому что как мы чаще выбираем недвижимость в аренду? Мы читаем отзывы: что предыдущие гости говорят про это место.
По районам: ты сказала, что предпочтительнее квартиры для сдачи приобретать в центре и у моря?
Верно, потому что туристы в основном ищут отдых на пляже, но в то же время хотят иметь возможность познакомиться с городом. Молодежь зачастую выбирает центр, чтобы не нужно было никуда далеко ездить: до пляжа Барселонета можно дойти пешком. Готический квартал, Побленоу, Эшампле, Диагональ Мар – все отлично сдается, так как в городе обычно много туристов (кроме как, конечно, сейчас, но это временно).
Вот один из вариантов квартир в Барселоне с туристической лицензией
Это квартира на первой линии моря в районе Побленоу, в пяти минутах от станции метро Побленоу - это желтая ветка, до центра на метро – минут десять, плюс еще ходят автобусы, легко добираться. Квартира с террасой, с видом на море, три спальни, современный ремонт, есть подземный паркинг (многие туристы предпочитают взять авто в аренду и проехаться по окрестностям, доехать до Франции). Парковка – очень важный момент, в городе мало домов с подземным паркингом, поэтому с парковкой обычно большие сложности. Современный дом, здесь рентабельность 9% gross. Почему мы говорим о доходности gross? Очень много факторов, которые влияют на этот показатель, например, эту конкретную квартиру сдает агентство, а собственник, может, самостоятельно будет сдавать или через другое агентство, поэтому доходность рассчитывается индивидуально для каждого кейса. Цена: 790 тысяч евро, цена не изменилась несмотря на то, что пандемия и нет туристов. Недавно, кстати, у меня было предложение за 700 тыс и собственники отказались. Но я в любом случае уверена, что какой-то небольшой торг в разумный пределах всегда уместен.
Как я вижу, ремонт в квартире не нужно проводить?
Не нужно, все с мебелью уже продается.
Как лучше приобретать квартиры для сдачи в аренду: на физическое лицо или юридическое лицо?
Если несколько квартир, то имеет смысл открыть юридическое лицо, но это также просчитывается индивидуально. Возможно, есть смысл на юридическое лицо, потому что у квартиры с туристической лицензией есть свои расходы на амортизацию. Но не для каждого типа недвижимости имеет смысл открывать, как многие думают, что это поможет снизить налоговую нагрузку, не всегда есть в этом смысл. В идеале нужно сначала провести консультацию с налоговый экспертом, все просчитать. Не для всех это выгодно и не для всех целей.
Если у квартиры нет туристической лицензии, ее можно сдавать в аренду и на какой срок?
Да, все верно. В этом случае квартиру можно сдавать на срок от месяца. Мы называем это среднесрочной арендой, такой тип аренды также пользуется популярностью, ведь в Барселоне много людей приезжают пожить на полгода, на год, поучиться в магистратуре в университете, по обмену, кто-то приезжает на беременность и роды, кто-то - по медицинским причинам на лечение и снимают квартиру на полгода-год, много фрилансеров, имеющих возможность работать из любой точки мира. Часто сдаем квартиры в аренду европейцам – сотрудникам международных компаний – которых отправляют в разные офисы компании для получения опыта. Нашим соотечественникам нравится такой вариант, ведь через полгода-год арендаторы выезжают и собственники могут приехать и сами отдохнуть, чего невозможно сделать, если квартира сдается на длительный срок, куда обычно заезжают семьи – обычно это длительные контракты, лет на пять. Кто хочет периодически приезжать в свою квартиру, то вариант со среднесрочной арендой наиболее подходящий.
А если сдавать на длительный срок, то какая будет доходность?
Все опять же зависит от района и состояния. В центре рентабельность ниже, так как цена выше. Средняя доходность по городу: 4 - 5,5%
То есть доходность ниже, чем у квартир с туристической лицензией?
Да, но нужно понимать, что у квартир с туристической лицензией амортизация выше. Отношение у арендаторов разное, кто на длительный срок приезжает – больше заботится о недвижимости.
Вот пример квартиры без туристической лицензии
Квартира расположена в престижном районе, рядом с Туро Парком. Здесь много частных школ, Консульств, кстати, в том числе Консульство РФ. Район спокойный. Квартира включает четыре спальни, две ванные комнаты, кухню, гостиную с выходом на балкон, площадь: 104 кв. м, цена: 649 000 евро.
Напишите мне на почту Ekaterina@nikitina.expert, если у вас есть вопросы по недвижимости в Барселоне или вы хотите получить чек-лист по покупке. Подписывайтесь на мой инстаграм и фейсбук - там я рассказываю честно о недвижимости в мире.
Полное интервью можно посмотреть на моем Ютуб канале: