Сегодня я хотел бы порассуждать на тему, выгодно ли вообще сдавать недвижимость в аренду?
Говорить мы будем не о сложных схемах с коммерческой недвижимостью, а о тех способах, которые используют обычные люди. Это очень просты схемы, когда купил квартиру за наличку, либо с помощью ипотеки, либо она досталась по наследству.
В России очень много людей, которые мечтают иметь недвижимость и сдавать ее в аренду. У меня была одна знакомая, которая мечтала иметь 30 однокомнатных квартир и сдавать их в аренду. После того, как я взял калькулятор и все посчитал, она сказала: «Ты убил мою мечту»!
В 98% случаев покупать квартиру для того, чтобы впоследствии ее сдавать, не выгодно.
Более того, это не выгодно с точки зрения возврата инвестиции и с точки зрения рисков - они достаточно высокие.
Сейчас я хотел бы вам показать цифры. Понятно, что для каждого города или региона они разные,но если говорить про региональную Россию, то эти цифры плюс-минус будут похожи. Допустим, мы собираемся купить однокомнатную квартиру в Уфе. Стоимость ее примерно 2,5 миллиона. Это далеко не элитная квартира, и не центр города. Просто хорошая квартира в нормальном районе.
Сдавать мы ее сможем за 15 тысяч рублей в месяц. За год получится 180 тысяч рублей. Мы обязательно должны заложить процент на простой, потому что наивно думать, что сдаваться она будет постоянно, и не будет хотя бы месяца, пока квартира будет пустовать. Поэтому давайте заложим 5% в год на простой. В итоге доход у нас будет составлять за год 171 тысячу рублей. Напишите в комментариях: в вашем городе подходит цифра или нет, и какие цифры вашем городе?
Давайте теперь поговорим про расходы. Здесь очень много цифр.
Во-первых, нам нужно заложить 10% на амортизацию (или ремонт) в год. Это 17 тысяч. Вы можете подумать, что 17 тысяч в год на ремонт – это много. Вы скажете: «Ну у меня же жили люди год, и ничего не произошло». За год -может быть, но раз в пять лет в любом случае вам потребуется сделать какой-то косметический ремонт, освежить квартиру. Умножьте 17 тысяч на 5 лет – получите 85 тысяч рублей. Это совсем немного на ремонт раз в пять лет, скорее всего, вы даже не уложитесь в эту сумму.
2 тысячи рублей - налог на имущество. В разных регион он может быть разный.
2,5 тысячи – страховка. Если вы сдаете квартиру в аренду, она обязательно должна быть застрахована. Вы обязательно должны застраховать себя от ответственности перед третьми лицами. Ремонт затопленной квартиры соседей снизу может стоить вам гораздо дороже, чем те доходы, которые вы получите от сдачи этой квартиры. Поэтому застраховать свою квартиру, застраховать ответственность и снизить риски нужно обязательно. Если вы это не делаете, то вы просто недальновидный человек.
Следующая статья расходов - НДФЛ - налог на доходы физических лиц. 22 230 рублей - это 13% от предполагаемой суммы ваших доходов от сдачи квартиры за год. Кто-то скажет: «Я не плачу налоги!» Я понимаю, что большинство людей не платят налоги, когда сдают квартиру в аренду. Но это нужно учитывать, потому что сейчас вы не платите, а завтра что-то поменяется, и вы должны будете платить. Ваша финансовая модель бизнеса кардинально поменяется.
Складываем все эти расходы и получаем, что наш общий расход составляет 43730 рублей за год.
К чему мы пришли? Наш доход 171 000 рублей минус расход 43 730 рублей. Мы получаем прибыль 127 270 рублей. То есть, это уже не 180 тысяч рублей, как многие думали в начале.
Мы вложили два с половиной миллиона и мы должны задать главный вопрос: а какой возврат на вложенные деньги я получаю? Считаем: 127 270/2 500 000 * 100%=5%
Мы получим 5% годовых на вложенные деньги. И вот здесь у вас должен возникнуть вопрос: а насколько выгодно вообще всем этим заниматься? Потому что у меня есть очевидный вывод: я лучше эти деньги положу в банк и буду получать 6% годовых, то есть больше. И при этом я точно не буду иметь никаких проблем с тем, что кто-то кого-то затопит, кто-то там подерется, кто-то пригласит туда непонятно какую компанию и там все потом прокурят. Я не буду иметь никаких проблем ни соседями, ни с теми, кто у меня снимает квартиру, ни с ремонтами. Я могу сказать точно, что когда мои деньги будут находиться в банке, они будут, во первых, в большей безопасности, а во-вторых, этот на сто процентов пассивный доход!
Доход от сдачи жилья в аренду – это очень активный доход. В любом случае вам надо взаимодействовать с арендаторами, нужно оплачивать коммунальные услуги, нужно оплчаивать налоги, нужно заниматься поиском новых жильцов, когда съедут старые, нужно периодически делать ремонт. Сдавать квартиру в аренду – это не так радужно,как кажется состороны.
Поэтому иметь тридцать «однушек» и сдавать их в аренду – это реальное самоубийство!