Введение.
Сегодня речь пойдёт о проверке юридической чистоты квартиры при покупке. Этот вопрос волнует любого человека при приобретении недвижимости.
Никому не хочется, чтобы радостная и долгожданная покупка квартиры впоследствии обернулась проблемами, судами, потерей объекта, либо ограничением права пользования им. И сегодня мы как раз и поговорим об общих правилах и принципах проверки квартиры при покупке.
Что такое "юридическая чистота"?
Для начала определимся, что же такое «юридическая чистота» квартиры, зачем её проверять и чем она отличается от просто чистоты квартиры. «Юридическая чистота»- термин больше бытовой, но не правовой. И означает он отсутствие правовых пороков в отношении объекта, которые в будущем могут привести к негативным последствиям для актуального собственника. Что это за пороки? Их множество и они заключаются в нарушении тех или иных норм закона при совершении сделок с недвижимостью. Другими словами, в процессе перехода прав на квартиру (её продажи, дарении, наследовании и т.д.) могли быть допущены нарушения закона, которые привели к нарушению прав каких-либо лиц. Такие нарушение могло происходить много лет назад, а последствия проявиться только сейчас, либо в будущем. И лица, чьи права были нарушены, могут, соответственно, претендовать на то, чтобы их права были восстановлены за счёт нынешнего собственника.
Проверка «юридической чистоты» как раз и заключается в выявлении вышеуказанных нарушений законодательства при обращении прав на квартиру. Если такие нарушения выявляются, то происходит уже оценка их на предмет рисков и актуальности на данный момент. При этом нарушения законодательства в обращении с объектом могут относиться к разным аспектам и разным временным периодам.
Риски покупателя.
Какие же риски несёт покупатель в случае, если приобретённый объект окажется с правовым пороком. Эти риски разнообразны, и они могут грозить как ограничением прав на квартиру, так и их полной потерей, а также денежными затратами. Что это значит? Это значит, что квартира может быть истребована у собственника третьими лицами, что приведёт к утрате квартиры, либо третьи лица могут получить право пользования квартирой, либо право на долю в праве собственности на неё. Последствия разнообразны и всегда крайне существенны, и неприятны, так как речь идёт о таком дорогостоящем объекте как недвижимость.
Схема проверки "юридической чистоты" квартиры.
Проверка «юридической чистоты» квартиры состоит из следующих этапов.
1. Проверка продавца.
2. Проверка объекта.
3. Проверка текущей сделки.
Кратко по каждому из этапов можно сказать следующее.
На стадии проверки продавца важно оценить наличие у продавца прав продавать квартиру, его статус, наличие препятствий к продаже им недвижимости.
На стадии проверки объекта выявляются нарушения законодательства, допущенные в ходе перехода права собственности на квартиру в предыдущие периоды и лица, которые могут на основании этих нарушений предъявить права на квартиру. Причём, зачастую, давность таких нарушений может быть довольно длительная. Из последних дел, которые приходилось вести в суде, могу сказать, что в одном деле основанием требований были нарушения 2005 года (то есть 14 летней давности на момент рассмотрения дела) и 2012 года (то есть 7 летней давности на момент рассмотрения дела). Не стоит ограничиваться исследованием трёхлетнего срока, это неверно, так как исковая давность имеет множество особенностей для отсчёта, и само по себе истечение 3 лет не говорит о том, что не могут быть заявлены требования на квартиру. Также при проверке объекта проверяется его техническое состояние, наличие обременений (залога, запрета на совершение регистрационных действий и т.д.), судебных разбирательств и т.д. В общем оценивается сам объект и выявляются моменты как в прошлом, так и в настоящем, которые могут привести к негативным для покупателя последствиям.
На стадии проверки текущей сделки обеспечивается законность сделки по переходу права собственности на покупателя, получение необходимых согласий, безопасность расчётов (о чём был отдельный выпуск-подсказка).
Методы проверки.
Теперь несколько слов о том, на основании чего осуществляется проверка «юридической чистоты» квартиры и какими методами. Делается это на основании, прежде всего, документов. Сразу хочу сказать, что именно проверка по документам является основной. Это связано с тем, что если в будущем придётся иметь дело с судебным разбирательством, то именно документы будут фигурировать в материалах дела, и именно они будут основными доказательствами. Поэтому все иные методы (разговоры, договорённости и т.д.) являются дополнительными, но не основными. Именно документы, относящиеся к сделке, помогают осуществить проверку объекта. Состав эти документов различен и о них пойдёт речь в выпусках о конкретном этапе проверки.
Также хочу сказать, что сама по себе проверка «юридической чистоты» квартиры при покупке не ограждает вас от рисков участия в судебных разбирательствах. Каждое лицо вправе заявить соответствующие требования в суд, а суд должен их рассмотреть и принять по ним решение. Так вот, задача проверки объекта также в том, чтобы не было оснований у суда для удовлетворения заявленных третьими лицами требований. На этом на сегодня всё, в следующих выпусках речь пойдет о каждом из этапов проверки в отдельности подробно.