У Вас будет ДОМ. Загородная жизнь манит, семья растет, пришло время его строить.
Удалось выбрать подходящий участок, что же дальше? Нужен проект.
В классическом варианте документация для объектов капитального строительства (ОКС) состоит из трех частей:
1. Эскизный проект.
Содержит в себе основу концепции и покажет, каким будет ваш дом. Внешний вид, состав и компоновка помещений, основные размеры.
2. Проектно-сметная документация.
Самая регламентированная и регулируемая часть процесса. На этом этапе проектировщики разных специализации в ходе совместной работы составляют свои разделы – пишут пояснительные записки, производят расчеты и, конечно, делают чертежи и определяют сметную стоимость. Для различных объектов число томов проектной документации достигает 12 штук, а некоторые имеют множество подразделов. В это же время происходит получение всевозможных технических условий (ТУ) – на подключение к теплосетям, водоснабжению, электричеству и т.д, делают инженерно-геологические изыскания. Собирается множество документов, разрешений и справок различных инстанций. Итог работы – положительное заключение экспертизы и получение разрешения на строительство.
Частные домостроения до 3-х этажей от экспертизы освобождены (статья 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации), разрешений нужно не много. Эту стадию можно совместить со следующей.
3. Рабочая документация.
По сути - это комплект чертежей, который вам нужно дать в руки строителям. В нем детально проработаны все архитектурные, конструктивные, инженерные решения, все используемые материалы, детали, элементы и изделия.
Основная причина многих проблем при строительстве и в эксплуатации частных домов - состав стадий и разделов проекта определяет заказчик. Помните, что это Ваш дом и Вам в нем жить. От проектных решений зависит надежность, долговечность и комфорт вашего дома.
Необходимый минимум, который я рекомендую – эскизный проект и рабочая документация (ГП, АР, КР, ВК, ОВ, ЭМ, ЭО). Если дом площадью от 200м.кв. то переплаты за расчеты тех, кто продает и монтирует, превысят затраты на проект. Даже если вам кажется, что сами во всем разбираетесь.
Ситуация, когда подбор оборудования осуществляет тот, кто его продает с большой долей вероятности для вас выгоды не принесет. По понятным причинам. Но если у вас на руках будет подбор с расчетом, конкретные цифры – можно говорить по существу и получить справедливую цену за необходимый вам товар или услугу.
Эскизный проект. Здесь выбираются стилистические референсы, этажность, площади. У каждого архитектора свой опросный лист – для проектирования дома для вас, нужно собрать информацию: состав семьи, возраст проживающих, сезонность проживания, дополнительные помещения (тренажерный зал, бассейн, библиотека, кабинет, игровая, бильярд и т.д.), виды энергоресурсов, доступность коммуникаций и много другое. К моменту начала проектирования уже должен быть выбран земельный участок, чтобы сразу начинать грамотное размещение на участке с учетом подъездных путей и ориентации помещений по сторонам света.
С точки зрения девелопмента хороший эскизный проект в дальнейшем значительно увеличит стоимость недвижимости. Если вы вдруг решите продать свой дом. Увеличится именно стоимость при продаже, возрастет привлекательность объекта за счет качественной архитектуры. Стоимость строительства для вас останется неизменной, ведь работу можно сделать хорошо или плохо, затратив равное количество ресурсов. Вопрос подхода и отношения к делу. То, что хорошая современная архитектура для своего дома – это дорого – миф и заблуждение, которое живет только в наших головах и не находит подтверждения на практике.
Рабочая документация разрабатывается по утвержденному заказчиком (Вами) эскизному проекту. Теперь подробнее о разделах рабочей документации:
- ГП – генеральный план. Привязка здания на участке – разбивочный план, план благоустройства и зеленых насаждений, размещение инженерных сетей, вертикальная планировка (подрезать, засыпать) – план организации рельефа и план размещения земляных масс. Полноценно разработать проект можно только если геодезическая съемка (топографическая съемка для генплана).
- АР – архитектурные решения. Здесь стена на плане уже не просто стена – она рассчитана на теплотехнические характеристики и подобраны все необходимые материалы, у несущей части заданы марки по прочности и морозостойкости, при необходимости заложено армирование. Оконные и дверные блоки подобраны по теплотехническим и звукоизолирующим характеристикам. Даны кладочные, отделочные планы, планы полов и потолков (по договоренности), заложены все материалы и даны наиболее сложные узлы.
- КР – конструктивные решения. Если объект большой площади и сложного конструктивного исполнения раздел может делиться на КЖ – конструкции железобетонные, КМ – конструкции металлические, КД – конструкции деревянные. Здесь фундаменты по типу и несущей способности подобраны в зависимости от объемно-планировочного решения, нагрузок и характеристик грунтов. Конструкции всех перекрытий и кровли рассчитаны на прочность и изгиб.
На небольших объектах АР и КР могут быть объединены в раздел АС – архитектурно-строительный.
- ОВ – отопление и вентиляция
- ВК – водоснабжение и канализация
- ЭМ, ЭО - электрика
Все эти разделы нужно «увязывать» между собой, проектировщики работают вместе, выдавая друг другу задания и обсуждая детали, сложные моменты.
P.S.: мысль, что пора написать об этом статью пришла во время очередного разговора с приятелем, который начался с его фразы: «Я решил строить дом…» Так и родилась эта квинтэссенция моего опыта и многолетних наблюдений.