Михаил и Елена жили хорошо. Жили, как большинство российских семей: работали, по выходным выезжали на шашлыки, встречались с друзьями, ходили в кино и иногда в театр. Михаилу по работе приходилось часто отлучаться из города – месяц он проводил дома, а следующий месяц трудился на холодных просторах нашей необъятной. Нажили супруги, конечно, кое-какое имущество: квартиру, дом за городом и два автомобиля.
Однако женщины – существа не всегда предсказуемые. Некоторые даже утверждают, что они прилетели совсем с другой планеты с целью нечеловеческих издевательств над местным населением. Кроме того, как говорится, чужая семья – потёмки…. А, ну да, и ещё! Чуть не забыла про скелеты в шкафу! Ну да бог с ними, с наглядными пособиями кабинета биологии. Ну так вот. Однажды, возвращаясь в свой город с очередной рабочей вахты, с радостью предвкушая тарелочку борща, шкворчащую на сковородочке картошечку и немного женского тепла, Михаил не обнаружил не то что картошечки, но и даже той плиты, на которой она должна была быть приготовлена. А точнее – даже квартиры, в которой эта самая плита стояла. Нет, квартира, конечно, была на своём прежнем месте, только вот хозяева квартиры были другими. Также отчётливо констатировалось отсутствие того самого желанного источника женского тепла, а именно – Елены.
А надо сказать, что квартира в которой жила в недавнем прошлом счастливая семья Михаила и Елены, была куплена ими после свадьбы и оформлена на Елену.
Итак, Елена, принявшая решение развестись с Михаилом, продала квартиру и уехала в прекрасный город на Дальнем Востоке.
А теперь оставим в покое Елену с Михаилом, давая возможность им сполна испить горечь семейной драмы. Перенесёмся в другую семью.
Павел и Наталья поженились и (о, радость!), получив в подарок от родителей денежку на приобретение семейного гнёздышка, тут же с удовольствием приступили к поискам подходящего жилья. Они позвонили по объявлению Елены о продаже квартиры. Им всё очень понравилось: и район подходящий, и квартира – чистая и светлая, прекрасные соседи и приятная хозяйка, к тому же цена более чем приятная (Елене ведь нужно было торопиться продать квартиру и уехать до приезда мужа с работы). Ударили по рукам, оформили сделку, въехали в новое жильё.
Появившийся через две недели после шумного новоселья Михаил, мягко скажем, обескуражил молодожёнов. Однако, Михаил не стал поднимать шума: человек он был характера мягкого и не вздорного, а потому стал жить в своём загородном доме, в котором было всё прекрасно и с комфортом устроено.
Елена продала квартиру без согласия Михаила. В данном случае #согласие супруга должно было быть выражено в письменной форме и заверено нотариусом. Квартира, купленная в период брака Еленой и Михаилом (независимо от того, на кого из них была оформлена) по закону являлась их общей совместной собственностью. Елена, конечно, могла #распоряжаться этим имуществом, и законом предполагается, что она при продаже в данном случае действовала с согласия супруга. И сделка по продаже будет считаться действительной, пока Михаил не оспорит её в суде. Если он это сделает, то Павлу с Натальей необходимо будет из квартиры выселиться, вернуть её и требовать #возврата денег. Но, скорее всего, Елена их уже потратила, и вообще не факт, что её можно будет найти. А, может быть, она вообще уже живёт в Тайланде. Пахнет жареным: наши молодожёны рискуют остаться без жилья и без денег. Таким образом, их благополучие сейчас зависит только лишь от того, станет Михаил оспаривать сделку в суде или разыщет горе-супругу и договорится с ней полюбовно, а Павла с Натальей беспокоить не станет. Вот сидите теперь, Пашенька с Наташенькой, и думайте, какое сегодня будет настроение у этого обманутого супруга, пойдёт он в суд или нет. Целый год будете вздрагивать в ожидании судебной повестки! Потому что Михаил может #обжаловать эту сделку в течение года с момента, когда узнал (или должен был узнать) о том, что Елена вероломно #продала квартиру без его согласия.
Вижу в ваших глазах вопрос: как же такая сделка прошла государственную регистрацию? Очень просто. Такая сделка #считается действительной до тех пор, пока супруг, чьё нотариальное согласие не получено, не оспорит её в судебном порядке. По этой самой причине, на сегодняшний день практика Росреестра сложилась таким образом, что регистратор не отказывает в регистрации перехода права собственности по такой сделке, а вот покупатель может получить массу проблем, если супруг, чьё согласие на сделку получено не было, всё-таки объявится и станет предъявлять свои права.
Итак, нужно ли получать согласие супруга на продажу недвижимости? Да. Но не во всех случаях.
Когда согласие супруга на продажу не нужно? Когда недвижимость:
- приватизирована (договор приватизации ещё часто называется договор о передаче квартиры в собственность, однако бывают случаи, когда из одного названия договора ничего не понятно и требуется помощь юриста, чтобы определить, что же всё-таки это за договор),
- получена в дар,
- получена по наследству,
- по иным #безвозмездным сделкам.
Безвозмездная сделка – это когда вы получаете вещь, но не отдаёте за неё ничего взамен – ни денег, ни других вещей (вспомните бессмертный мультик про Винни-Пуха: «Безвозмездно, то есть даром.)
! Тут есть ещё один нюанс. При продаже земельного участка, предоставленного одн из супругов в период брака, по решению органа госвласти (оно может называться как угодно: распоряжение, указ, приказ, решение и т.п.) также необходимо согласие второго супруга, несмотря на то, что участок получен безвозмездно. Такая позиция подтверждается судебной практикой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 ноября 2017 г. N 64-КГ17-10).
Кроме того, согласие супруга у продавца требовать не нужно, если он предоставил брачный договор, заключённый с нынешней или бывшей супругой, в котором определено, что данное имущество (или всё приобретенное в браке имущество, оформленное на его имя) является его личной собственностью.
Когда нотариальное согласие второго супруга нужно потребовать у продавца? Во всех случаях, когда недвижимость приобретена в период зарегистрированного брака.
Как нужно действовать?
1. Необходимо выяснить, как приобретена продавцом недвижимость, которую вы покупаете (самые распространённые на сегодня варианты: #купля-продажа, обмен, приватизация, дарение, наследование). Если сделка безвозмездная (приватизация, дарение, наследование), оставляем этот вопрос в покое: #согласие супруга не нужно.
2. Если имущество приобретено по возмездной сделке (купля-продажа, обмен, долевое участие в строительстве и пр.), анализируя паспорт продавца, выясняем, в браке приобрёл он или нет. Конечно, хорошо, если паспорт выдан задолго до покупки, и в нём отражены все его брачные перипетии (браки, разводы). Если в браке – просим нотариальное согласие супруга (-и). Просим также в случае, когда этот брак уже расторгнут, а раздел имущества после развода супруги не произвели (в судебном порядке или по соглашению).
Особое внимание надо обратить на случай, когда приобретена недвижимость в результате обмена (договор мены). В данном случае придётся анализировать возмездность приобретения, расходование денежных средств супругами на приобретение.
В любом случае, если вы решили разбираться в этом вопросе самостоятельно, не надеясь на помощь специалистов, советую начать с изучения статей 33, 34, 35, 36, 37, 38 Семейного кодекса Российской Федерации.
Жизнь удивительна и многообразна, а каждый случай прекрасен в своей индивидуальности. Если Вы чувствуете в себе силы, желание и знания разобраться самостоятельно, то от всей души желаю Вам удачи! Если же будете обращаться к специалисту, то выбирайте, пожалуйста, только опытного и проверенного!
Всем безопасных сделок!
Остались вопросы или нужна помощь? Обращайтесь: помогу, чем смогу.