Инструкция для тех, кто хочет купить квартиру во время самоизоляции или из другого города.
Если что хорошего и принесла пандемия, так это возможность оформлять ипотеку и покупать квартиры в онлайне. Так же, как покупаете роллы, только с участием банка, сканами документов и электронной подписью.
Рассказываем на примере «Самолета», что нужно делать, чтобы купить квартиру в ипотеку без походов в банк и офис застройщика.
Шаг 1. Выбрать квартиру
При сделке в онлайне посмотреть квартиру вживую не получится, но можно посетить 3Д-тур, а потом записаться на онлайн-просмотр: менеджер застройщика поедет на объект, потом позвонит покупателю по вотсапу, включит видео и покажет квартиру.
3Д-тур по квартире: можно ходить по комнатам, рассматривать потолок, углы, мебель и выключатели. Попробуйте сами
Шаг 2. Получить одобрение ипотеки
Подать заявку на ипотеку тоже можно в онлайне: на сайте застройщика, через Домклик или Дом-рф. Для онлайн-заявки нужно будет заполнить анкету и загрузить сканы или фото документов.
Тем, кто сейчас не может получить справку о доходах и копию трудовой книжки, банки предлагают другие варианты, например, загрузить выписку по зарплатной карте или подтвердить доходы через Пенсионный фонд. Подробнее обо всём этом мы писали в статье «Собираем документы для ипотеки».
Банки рассматривают заявку от 20 минут до двух рабочих дней. При одобрении присылают смс, письмо или электронный сертификат.
Шаг 3. Забронировать квартиру
Ипотека одобрена, значит, можно забронировать квартиру у застройщика, чтобы ее не купил кто-то другой. У большинства застройщиков броня квартир — это платная услуга, в «Самолете» забронировать квартиру на 14 дней стоит 10 000 рублей.
После оплаты на электронную почту приходит письмо с подтверждением бронирования:
Квартиры чаще всего бронируют во время подготовки документов к сделке или одобрения ипотеки. На одобрение ипотеки обычно уходит не больше двух рабочих дней, столько же займет согласование кредитного договора. И еще десять дней останется на всякий случай.
Шаг 4. Подписать кредитный договор с банком
Банк составит кредитный договор на выбранную квартиру и пришлет его покупателю на проверку.
Договор нужно будет прочитать и подписать, тут есть два варианта:
- Подписать электронной цифровой подписью, если ипотека в Росбанке. Эту подпись сделает «Самолет», ее же покупатель будет использовать для подписания договора с застройщиком. Чтобы сделать подпись, понадобятся скан паспорта, номер снилса, ИНН, телефон и электронная почта покупателя;
- Подписать дома. Приедет курьер из банка со всеми документами, в маске и перчатках, чтобы покупатель не нарушал режим самоизоляции.
Для кредитного договора нужен договор страхования жизни и здоровья, его можно оформить через «Самолет» и тоже подписать электронной подписью.
Пока не было случаев мошенничества с кредитными договорами на самоизоляции, но всё равно нужно заранее узнать у банка имя курьера, а когда он приедет — проверить его документы. Если имя не совпадает, подписывать ничего нельзя.
Безопасно ли пользоваться электронной подписью
Электронную подпись оформляют только по письменному заявлению человека. Такое заявление покупатель пишет дома, а потом передает с курьером банку или застройщику, чтобы оформить подпись.
Но подписать что-либо без участия владельца подписи не получится. Каждый раз для подписи нужно вводить код, который приходит смской на номер владельца. Перехватить этот код невозможно, он защищен по тем же принципам, что и шифрование в российских войсках связи. Тут, как с банковскими переводами, главное — не называть никому код.
Шаг 5. Внести первый взнос по ипотеке
Первый взнос по ипотеке вносят в день подписания кредитного договора. Его можно внести переводом со своего счета на счет банка. Это делается онлайн в личном кабинете или через приложение своего банка.
При полной оплате или рассрочке деньги вносят в течение 3 – 5 рабочих дней с даты подписания договора с застройщиком.
Материнский капитал вносят после регистрации договора на квартиру. Покупатель получает от застройщика справку об остатке долга по договору и обращается в Пенсионный фонд. И тот в течение 1 – 2 месяцев переводит материнский капитал на счет застройщика.
Во всех случаях деньги поступают не напрямую к застройщику, а на аккредитивный счет — это аналог банковской ячейки для безопасных безналичных расчетов. Счет открывает покупатель, например, в том банке, где у него ипотека. А застройщик получает деньги только после регистрации сделки в Росреестре.
Шаг 6. Подписать договор с продавцом квартиры
Итак, банк приготовил деньги, теперь нужно подписать договор с застройщиком. Чаще всего договор с банком и договор с застройщиком подписывают в один день.
В «Самолете» договор можно подписать на сайте в личном кабинете. Работает так:
- покупатель заполняет анкету сделки;
- прикрепляет скан паспорта, номер снилса и ИНН;
- продавец готовит договор;
- покупатель выбирает дату подписания;
- подписывает договор электронной подписью.
Сделку нужно будет зарегистрировать в Росреестре. Этим занимается застройщик, а от покупателя нужны документы. Список документов зависит от семейного положения покупателя, наличия детей и города сделки, точный список выдаст застройщик. Чаще всего нужны:
- согласие супруга на покупку квартиры;
- брачный договор;
- свидетельство о браке;
- свидетельство о рождении на каждого несовершеннолетнего ребенка.
Документы из списка нужно заверить у нотариуса. Для этого не обязательно ехать в нотариальную контору, некоторые нотариусы выезжают на дом к клиентам, проверяют личность, а позже присылают на электронную почту документы, заверенные цифровой подписью.
Нотариусы с выездом на дом в Москве
Шаг 7. Получить документы о регистрации сделки в Росреестре
Все сделки с недвижимостью нужно регистрировать в Росреестре, и сделки в онлайне тоже. Документы на регистрацию отправляет продавец квартиры, а регистрация занимает примерно две недели.
Когда всё готово, продавец пришлет на электронную почту покупателя документы: договор купли-продажи, цифровые подписи всех сторон и файл с регистрационным номером.
По регистрационному номеру и подписи через сайт Росреестра можно проверить, действительно ли сделку зарегистрировали.
Для проверки регистрации сделки в Росреестре нужно загрузить файлы из письма: в поле «Электронный документ» файл с расширением .xml, а в поле «Цифровая подпись» файл с расширением .sig, затем ввести цифры с картинки и нажать кнопку «Проверить»:
Откроется новое окно, в нем нужно нажать кнопку «Показать в человекочитаемом формате». И сервис покажет выписку из ЕГРН с отметкой о регистрации сделки:
Шаг 8. Получить ключи
Ключи нужно будет получать в офлайне после того, как застройщик достроит дом и введет его в эксплуатацию. В этот же момент покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры.
Шаг 9. Оформить право собственности
С ключами и актом приема-передачи квартиры покупатель может оформить право собственности — это тоже делается в офлайне через МФЦ или Росреестр. Для оформления нужны документы:
- акт приема-передачи квартиры;
- регистрационный номер сделки из письма — его нужно распечатать и взять с собой в МФЦ;
- паспорт.
- Еще понадобятся деньги — 2000 рублей на оплату госпошлины.
Всё это нужно отдать сотруднику МФЦ или Росреестра, а примерно через 18 дней прийти еще раз и получить стандартную выписку из ЕГРН — эта выписка подтверждает право собственности. Раньше выдавали свидетельство о праве собственности, зеленку, но с 2016 года этот документ отменили.
После оформления права собственности покупатель сможет прописаться в квартире, оформить налоговый вычет и проводить с ней сделки: сдать, обменять, продать.