Всем ИнвестПривет!
Помимо фондового рынка в моем инвестиционном портфеле существенную долю занимает коммерческая недвижимость (речь о прямом владении и управлении объектами недвижимости). Этой статьей начинаю серию полезных статей про инвестиции в коммерческую недвижимость.
В период экономического кризиса (а в этот стремительный по времени и категоричный по возможности работы из-за вируса особенно) коммерческая недвижимость как вид актива для инвестирования сильно страдает. Забегаю вперед, скажу, что у меня все ок (напишу ниже почему). А пока о причинах по рынку в целом:
- арендаторы требуют снижения ставок и/или арендных каникул. Причем не всегда обоснованно - это должен понимать владелец/арендодатель и выстраивать свою обоснованную переговорную позицию. Как? Это тема отдельной статьи. В этот кризис подобного рода переговоры у меня были с 40% арендаторов на моих объектах. Итог - 100% в мою пользу))
- арендаторы съезжают из-за невозможности получить нужную им выручку, часто даже при нулевой аренде. В этот кризис это особенно сильно ударило по арендодателям как в торговой недвижимости, так и в офисном сегменте. При этом надо понимать, что касается это в первую очередь локаций со средней и в первую очередь низкой ликвидностью - помещения, расположенные вне интенсивного пешеходного и/или автомобильного трафика (в зависимости от того, какой целевой покупатель у локации).
Какие же профили арендаторов и локаций практически не подвержены кризису (исключение - премиальный ценовой сегмент):
- базовые потребительские товары (продукты питания, аптеки, пункты выдачи товаров из интернета)
- высоко ликвидные локации - первые линии, вблизи остановок общественного транспорта и метро (для крупных городов) или на крупных автомобильных развязках/перекрестках.
Именно такие локации и занимают 100% моего портфеля, и, покупая первую из них в 2017 году, я в первую очередь думал о ликвидности (способности найти на них арендаторов независимо от экономической ситуации, пусть и с небольшим снижением арендной ставки относительно целевой/желаемой).
О моих объектах:
1. тип моих объектов недвижимости - торговый
2. локации - первые линии вблизи остановок общественного транспорта
3. торговый профиль арендаторов - продукты питания
Из негативных моментов, случившихся с одним из моих объектов в этот кризис - один из арендаторов прекратил работы из-за боязни его продавцов работать. Рассматриваю это как исключение из правил, не влияющее на общую картину с доходностью объектов недвижимости.
Согласны с моим мнением? Обсудим?