Любая сделка с недвижимостью – дело хлопотное и ответственное, тем более, если в ней участвуют несовершеннолетние.
Представьте ситуацию: семья Ивановых планирует улучшить свои жилищные условия и приобрести квартиру, используя при этом средства материнского капитала, но продавцом должен выступить близкий родственник, скажем, родная сестра одного из родителей.
К кругу близких родственников отнесены дети, родители, родные и сводные братья и сестры, дедушка, бабушка и внуки.
Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862, не содержат прямого запрета на приобретение жилой недвижимости у родственников.
В то же время законом (ст. 37 ГК РФ) запрещены возмездные сделки, например, купля-продажа, между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями опекунами и попечителями, а также с их супругами и близкими родственниками.
К примеру, запрещено продавать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, родителям его матери или иным ее близким родственникам. Возможны только безвозмездные сделки, например, дарение или безвозмездное пользование.
Если брать сделки с использованием средств материнского капитала, то имущество приобретается за счет родительских средств, кредитных средств, взятых родителями, и средств материнского капитала. Денежные средства, принадлежащие несовершеннолетним гражданам, в сделке не участвуют. Средства материнского капитала не являются средствами, находящимися в собственности несовершеннолетних.
Таким образом, можно сделать вывод, что при совершении подобной сделки не происходит распоряжение имуществом, в том числе денежными средствами несовершеннолетнего ребенка.
История вопроса:
В 2010 году Министерством экономического развития РФ разъяснялось, что под установленный запрет попадают сделки между несовершеннолетними с близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, в том числе приобретенного с использованием средств материнского капитала.
Однако спустя год позиция Минэкономразвития РФ изменилась. Было заявлено, что пункт 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ не содержит исключений из установленного правила, соответственно, запрещены любые сделки несовершеннолетних с близкими родственниками, их родителями, опекунами или попечителями, за исключением передачи несовершеннолетнему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение или приобретение.
Таким образом, по мнению Минэкономразвития РФ, нельзя приобретать жилье у близких родственников с использованием средств материнского капитала, предполагая, что несовершеннолетний станет его собственником.
А на практике...
Тем не менее в последнее время появляется все большее количество примеров судебной практики, где разъясняется, что в подобных ситуациях квартира приобретается в интересах несовершеннолетних детей, которые по условиям договора купли-продажи становятся собственниками жилого помещения, следовательно, жилищные права и интересы несовершеннолетних не ущемляются, а наоборот улучшаются, поскольку они приобрели полномочия собственника на недвижимое имущество, которых ранее не имели.
Поэтому суды считают, что такие сделки вполне возможны и не противоречат закону.
Пенсионный фонд, в свою очередь, всегда проверяет не только историю жилого помещения, но и следит за сделкой, чтобы не допустить обналичивания материнского капитала.
Получается, что каждый случай нужно рассматривать индивидуально, и если ПФР вдруг заподозрит в обналичивании материнского капитала, то может отказать выделить средства. Этот отказ можно обжаловать в судебном порядке, где суд будет уже досконально разбираться в условиях сделки и в соблюдении прав несовершеннолетнего, в том числе мнение органа опеки может иметь значение в данном вопросе.
Благодарю за внимание!