Подбор коммерческой недвижимости - сложное занятие, в котором очень много решает опыт, а обходится этот опыт очень дорого.
Поговорим, в основном, про аренду, как самый частый вариант. С самого начала опишем основные виды:
- тихий офис для работы, почти без посетителей
- офис с посетителями
- торговая точка ориентированная на целенаправленные покупки
- торговая точка ориентированная на случайные / ежедневные покупки
- острова в ТЦ и уличные киоски
- универсальные помещения под питание / развлечения
- B2B торговля, опт.
Каждый вариант имеет свои особенности. В рамках одной статьи мы не сможем охватить всё. Поговорим о самом важном.
Первым делом определитесь, “прокачиваете” ли вы арендуемое место? Вкладываетесь в ремонт, неотделимое оборудование? Играет ли место главную роль по отношению к содержимому? То есть, если завтра там откроется другая такая же компания, ваши клиенты уйдут туда или пойдут за вами на новое место?
Если это ваш случай, очень важным становится вопрос надёжности вашего положения в этом месте. Проще говоря - чтобы вас оттуда не выкинули произвольно. Возможно вообще стоит подумать о покупке помещения.
Вторым делом, рассматривая варианты, пройдитесь по чек листу. Учтите, что для правильного выбора вы должны очень хорошо понимать свою целевую аудиторию.
Пример: цветочный салон жалуется, что они по всем параметрам лучше, а продажи у конкурентов через дорогу - больше. Причина проста: основной покупатель - на авто и едет домой. На этой улице по одной стороне преимущественно едут на работу, а по другой - домой. Сделать два разворота на пути домой - очень сложно, даже если знаешь, ради чего.
Третий момент. Найдя подходящее помещение не прыгайте от радости и не спешите подписывать договор. Во многих вопросах арендодатели сговорчивы только до подписания. Это и возможность и цена размещения различной рекламы. Собственно условия аренды. Опытный человек легко видит новичка и не упустит случая нажиться. В особо печальных случаях, после подписания, оплаты и переезда; выясняются огромные сумму зы коммуналку, интернет, охрану, парковку, размещение рекламы. Что буквально делает невозможным продолжение аренды. Узнавайте по чек листу что сколько стоит, каков порядок оплаты и фиксируйте договорённости. Если вы считаете, что интернет в офисе должен быть бесплатным и не считаться по мегабайтам, не факт, что арендодатель думает так же.
В заключении напомним:
"Рынок коммерческой недвижимости находится в динамическом равновесии между способностью арендаторов зарабатывать деньги и жадностью арендодателей. К торговой недвижимости это относится особенно."
Фактически, арендодатель часто - ваш виртуальный партнёр по бизнесу, который стремится выжать свой максимум. Часто его доля будет больше вашей и именно место и условия аренды определяют будет ли ваш в бизнес в плюсе и в каком. Требуйте или ищите лучшие условия в кризис и удерживайте позиции в периоды роста.
Чек лист аренды коммерческой недвижимости
Вопрос надёжности
- Наличие договора?
- Правоустанавливающие документы?
- Приоритет при продлении аренды?
- Основания для выселения?
- Удалось пообщаться с собственником?
- Хорошие отзывы от соседей по аренде?
- Контур фокус?
- Белая оплата?
- Прошлая история помещения?
Вопросы расположения
- Метро рядом?
- Удобно добираться вам, сотрудникам?
- Удобно добираться клиентам?
- Есть парковка, свободная в нужные часы?
Доп вопросы расположения для торговли и услуг
- Пеший трафик утром / в обед / вечером по вашей стороне улицы
- Авто трафик утром / в обед / вечером по вашей стороне улицы
- Степень пересечения ЦА и наблюдаемого трафика
- Удобная парковка в достаточном количестве
- Удалённость места от места работы \ проживания ЦА
- Парковка для погрузки - разгрузки
- Возможность повесить вывеску, баннер, поставить штендер, оформить световую, аудио рекламу
- Заспамленность места чужой наружной рекламой
- Конкуренты рядом
- Компании рядом ориентированные на ту же ЦА, но с другим профилем
Климатические вопросы
- Приточная вентиляция
- Вытяжная вентиляция
- Она работает? А зимой?
- Кондиционирование? А оно стабильно работает?
- Дует в шею половине офиса?
- Возможность открыть окна
- В помещении бывает солнечно?
- А не слишком солнечно? А летом? В глаза будет светить или в мониторы?
- Рядом есть источники шума, неприятных запахов, пыли? Автосервисы, спортзалы, ногти, бытовая химия, парфюмерные магазины, дороги?
- Зимой тепло? Обогреватели нужны?
- Искусственное освещение подходит по температуре, освещенности, пульсации?
Вопросы гибкости
- Можно перекрасить стены?
- Розеток хватает?
- Можно поменять освещение?
- Перепланировать помещение?
- Арендные каникулы?
- Снижение ставки в не сезон?
- Легко прекратить аренду? Залог? Ремонт после себя?
- Штрафы?
- Часы работы БЦ или ТЦ
- Можно ли попасть в помещение в другие часы?
- Охрана имущества? Пропускной режим?
Другие вопросы
- Туалет?
- Место для курения?
- Уборка в вашем помещении и в здании, прилегающей территории?
- Интернет?
- Хорошо ли ловит сотовая связь?
- Коммунальные платежи
Больше про коммерческую недвижимость в дальнейших статьях.