Мосжилинспекция предупреждает: если в квартире сделана незаконная перепланировка, то беда может нагрянуть в самый неподходящий момент. Вы решили продать квартиру? Кто-то из проживающих собственников умер, и надо переоформить права на доли? Соседи подали иск за протечку? Любой из этих случаев может стать поводом для разбирательства.
«Мой дом, что хочу, то и ворочу?»
Давайте будем честны. В течение довольно долгого времени законы относительно перепланировки были весьма либеральными. Точнее сказать, они были жесткими, но не выполнялись настолько, что их, почитай что и не было.
Здесь есть интересный психологический момент. В девяностые годы у нас впервые массово появилось понятие квартиры как частной собственности. Кооперативы советских времен не считаем — там в собственности паи, а не квадратные метры. Понятие-то появилось, а вот правовой и сознательной базы под ним не было. Начитавшись западных романов и насмотревшись западных фильмов, наши новоиспеченные квартировладельцы начали претворять в жизнь лозунг «мой дом — моя крепость».
Однако на том же Западе есть очень четкое разграничение прав собственников в частном доме и в многоквартирном. И если в частном доме, действительно, «что хочу — то и ворочу», то в многоквартирном необходимо еще и учитывать права других собственников — справа, слева, сверху и снизу.
Вот этого у нас долго не могли понять. Помню, как двенадцать лет назад я выезжала в квартиру, где хозяева самой верхней квартиры снесли несущую стену. И рухнувший потолок пробил пол. Оказались повреждены чердак (общее имущество) и квартира снизу. При этом весь дом видел, что делается грандиозная перестройка, но поделать ничего не могли: хозяева Мосжилинспекцию на порог не пускали: «это наша частная собственность».
К счастью, с тех пор законы ужесточились, жилищные инспектора получили больше прав. Однако в жилом фонде все равно остается масса квартир, которые были переделаны именно в те лихие времена и просто до сих пор не выявлены. Они могут «выстрелить» в любой момент.
Хочешь хорошую квартиру — сделай ее сам!
Первый момент, который толкает людей на незаконную перепланировку — недавняя безнаказанность. Второй — откровенная лень архитекторов или выпендреж дизайнеров. Не секрет, что достаточно часто на рынок выставляются квартиры, которые нуждаются в основательной переделке. Причина — либо дизайнеры придумали квартиру «не как у других», в которой просто неудобно жить, либо архитекторы сделали так, как им проще.
Например, на одном ютуб-канале есть ролик про «худшую квартиру 2019 года». Она была спланирована крайне неудобно. В ролике перечисляются «ляпы» застройщика. Неудобный коридор в виде буквы «Г». Маленькая кухня. Стена, которая зачем-то расположена под углом в 130 градусов, и из-за этого двери кухни и санузла конфликтуют друг с другом. Стена между кухней и санузлом должна быть ровной, но строители поставили ее криво. Дверь в детскую расположена посредине стены, из-за этого теряется масса полезного пространства. А главный «ляп» – это входная дверь, которая находится непосредственно возле двери в жилую комнату.
Автор ролика с гордостью рассказывает, как из этой очень плохой квартиры удалось сделать конфетку, и при этом признается в нарушении — пришлось «отжать» небольшой кусочек общего коридора и за счет него сделать в квартире тамбур. Потому что «грязная зона», где стоит уличная обувь и где люди разуваются не должна быть перед входом в жилую комнату. «Если не жадничать, то можно так сделать», – говорит автор ролика.
То есть получается, что из-за ошибок архитектора, из-за беспечности дизайнеров и бог знает из-за еще чего покупатель был поставлен перед выбором: либо жить в крайне неудобной, кривой и косой квартире, либо сделать жесткую перепланировку, перенести практически все ненесущие стены и при этом — вынужденно — допустить нарушения, исправляя косяки строителей.
Простительные и непростительные нарушения
Перепланировка может быть разной. Мосжилинспекция различает три вида работ: собственно перепланировку, переустройство и работы, затрагивающие общее имущество или фасад здания.
Перепланировка — это изменение границ уборных и ванных комнат, устройство проемов в перекрытиях и несущих стенах, заделка проемов, изменение границ помещений, устройство антресолей и внутренних лестниц и прочие работы, которые меняют, скажем так, внутреннюю топографию квартиры.
Переустройство сложнее, тут уже речь идет об инженерных коммуникациях. В эту категорию входит установка нового газового оборудования или перенос существующего или замена газовой плиты на электрическую.
Самовольную перепланировку можно узаконить. Для этого собственнику помещения необходимо обратиться в Мосжилинспекцию. И предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, оформленное проектной организацией.
Обращаем внимание: перепланировка должна быть допустимой и безопасной. Потому что есть работы, которые не согласуют ни в коем случае, работы, которые либо серьезно вредят конструкции здания, либо затрагивают права соседей. С полным списком можно ознакомиться на сайте мэрии Москвы.
А в случае нарушений последствия могут быть серьезными. Первый «звоночек» – это предписание «вернуть все как было». В случае его неисполнения помещение может быть продано с торгов.
И еще момент. В дебрях Интернета можно найти людей, которые обращаются с вопросом: что делать, как быть, в квартире сделана незаконная перепланировка, а мы хотим ее продать. А покупатель взял у банка ипотеку. А банк может закрыть глаза на перепланировку, а может и не закрыть. Сейчас, как правило, закрывает. Но что будет через год или два, какие законы будут приняты — неизвестно. Тенденция такова, что все движется к ужесточению правил в этой области.
Помните упомянутое вначале правило Коробки? Чем дольше Кетер в ней пролежит, то есть чем дольше вы будете тянуть с согласованием, тем хуже могут быть последствия.
Например, пока еще многие виды работ можно согласовать «задним числом». А вдруг это запретят? А?