Ошибка № 1 Неправильная продажная цена объекта.
«Мне столько надо, дешевле не отдам!» и «Я никуда не тороплюсь!» - такие фразы звучат часто. Я за такие объекты не берусь, потому, что у таких продавцов – отсутствует сформировавшаяся цель: «ЗАЧЕМ ПРОДАТЬ, ЧТОБЫ ЧТО?». Поэтому, они хотят просто поиграть в рулетку – пан или пропал. А, это - бессмысленная трата моего времени, и сил.
Продавец – либо ещё не определился с тем, что хочет получить взамен, либо хочет сразу, многого. Потом, такие продавцы, ругают риэлторов, что квартира долго не продается, что риэлтор просит снизить цену и т.д. На мой взгляд, это, по меньшей мере, странно? Риэлтор – это не волшебник, не фокусник, он не обладает техниками НЛП и не может заставить покупателя, стать идиотом. А, если, может – значит это не риэлтор, а мошенник! Я, сейчас, говорю, об объектах, цена на которые, завышена неоправданно сильно.
Чтобы понять, насколько реальна цена вашей квартиры, сравните её с аналогами, поставьте себя на место покупателя, и спросите: "А, я, бы, её купил, за эту цену?!"
Любой товар имеет свою цену.
Цена квартиры, складывается исходя из стоимости аналогичных объектов: по местоположению, материалу дома, году постройки, этажу, площади квартиры, качества ремонта, уровню комфорта дома. В теории – это понимают все. Но, когда дело доходит до продажи своей квартиры – люди, как будто становятся слепы и глухи. Единственная причина, по которой им может повезти, это, если именно эта квартира имеет какую-либо ценность для покупателя. Например, покупатель в ней жил когда-то, или в этом доме живет его престарелая мать и т.д. Но, даже в этом случае, человек будет готов переплатить не в два раза, а разумную сумму, 100-200 тысяч рублей.
В начале моей деятельности, у меня был случай: семья продавала частный дом. Этот дом находился в одном из спальных районов города (район - отдаленный). Площадь земельного участка, составляла всего 3,75 сотки – что для частного дома – ничтожно мало, т.к. сама прелесть владения домом – в наличии земли. А, ее-то и не оставалось совсем, т.к. на одной части участка - стоял дом 150 м2, а на второй – баня и гараж. Поэтому – оставшаяся свободная сотка, была ничтожно малым клочком. Сам дом - 2 этажа + подвал, материал стен - пеноблоки (не самый лучший материал). Ремонт в доме был не доделан (т.е. в дом требовались немалые вложения, например, совсем был не отделан 2-й этаж). А там, где ремонт был – лучше бы его не было вовсе (это когда: дорого-богато, но «по-колхозному»). «Красная» цена для этого дома, составляла порядка 3-4 млн. На мой вопрос: «сколько вы за него хотите?», - хозяйка ответила – 8000000 рублей!
Обоснование цены было таким: мы хотим, продав дом:
1) Купить дом нам с мужем (т.к. в квартире жить не сможем – привыкли) не менее 2 комнат (муж пьёт) – 2-2,7 млн.
2) Купить квартиру сыну – ему можно студию (1-1,2 млн на тот момент)
3) Купить квартиру дочери с мужем, 2-ю, т.к. они помогали строить дом и на меньшее - не согласны (2-2,3 млн.)
4) Закрыть кредиты (2000000 рублей).
Итого: 8000000 рублей.
На мой вопрос: «в чем преимущество вашего дома перед другими? - хозяйка ответила, что, поскольку она - инженер-геолог, и долгое время жила в Казахстане, фундамент дома был построен так, что выдержит 8-бальное землетрясение, и потрачено на него 2000000 рублей. Правда, зачем такой фундамент у нас … в Новосибирске, пояснить она не смогла.
Естественно, что продажа не состоялась, а они, так и живут в том доме все вместе.
Это, как в мультике, помните, когда из одной большой шубы, хотели сшить 10?! А, так, можно? – Конечно, да! Только, на кукол.
Многие, хотят, продав квартиру, решить сразу все вопросы и закрыть все свои нужды: купить квартиру, машину, дачу и т.д. Нет, конечно, так - тоже, можно, но только, если продаете вы квартиру в Москве, а покупаете в Урюпинске. Тогда у вас, еще и на Багамы съездить получится, возможно.
Так, что, не надо удивляться тому, что ваша квартира долго не продается, если Ваш сосед снизу, продает такую же, на 1000000 дешевле. Тут – хоть торопись, хоть нет, но, пока цены на недвижимость не поднимутся до вашей – не продадите. И виноватых тут, нет, кроме себя, любимого.
Помните: деньги находятся в кармане у покупателя. Только он, решает – дать их вам, или нет! А, у него – всегда есть выбор, если, конечно у вас, не эксклюзивный вариант?
Поэтому, ваши желания и амбиции – ваши проблемы. Либо – умерьте их, либо живите со своими проблемами и дальше!
Как определить реальную цену своей квартиры, читайте тут!