Решил я сравнить и посчитать куда выгоднее вложить деньги из этих трех активов. Давайте вместе порассуждаем. Я буду рассматривать пример моего района.
КВАРТИРА
В моем районе 1к квартира в хрущёвке в обычном состоянии стоит в среднем 1 200 000 р., а с хорошим ремонтом и даже мебелью можно купить за 1 500 000 р.
Допустим у нас есть свободные 1 500 000р., покупаем квартиру и можно в ней уже ничего не делать, а сразу сдать в аренду.
С мебелью и обычным ремонтом можно сдать за 12 000 р. + свет (оплачивают квартиранты). Коммуналку оплачиваем сами (3 000).
Итого чистой прибыли 9 000 р./мес.
Казалось бы неплохо, но это только на первый взгляд.
Со временем придется вкладывать деньги в ремонт, мебель. Ведь квартиранты не очень бережно относятся к чужому имуществу. Не своё, да и ладно. Бывает что они съезжают и могут еще что - нибудь прихватить. Знаю случай когда шкаф упёрли, а ключи потом в ящик подбросили и номер телефона поменяли. И такое бывает.
Конечно, на счет ремонта можно договориться, чтобы квартиранты сделали за счет арендной платы. Нам так удобнее, но не выгодно.
Люди разные бывают и недобропорядочные. Сразу можно и не разглядеть. Могут пить, шуметь и мешать соседям, которые потом нам могут звонить. Не очень то этого хочется.
В итоге мне кажется со временем все заработанные деньги с аренды могут уйти на ремонт и мебель. За один месяц люди могут убить квартиру.
Но давайте посчитаем доходность и окупаемость квартиры в лучшей перспективе. Допустим, мы всегда будем иметь с квартиры чистую прибыль, ремонт и мебель не будем считать.
Расчет доходности и окупаемости с арендной квартиры
9 000 р. х 12 мес. = 108 000 р/год
Доходность = ( 108 000/1 500 000)х100% = 7,2% годовых. Это самый максимум.
А если учитывать ремонт, мебель и другие издержки, то может получаться и менее 5%, это как банковский вклад, только для него не нужно сразу 1 500 000 и он стабильно приносит прибыль и не нужно постоянно искать квартирантов и влаживаться в ремонт. Положил деньги на вклад и не переживаешь.
Не понимаю, как люди сдают квартиру и улетают жить на эти деньги за границу?
Окупаемость квартиры в самом лучшем случае будет:
100%/7,2% = 13,8 лет. Это если стабильно с нее каждый месяц получать 9 000р. и без простоев квартиры.
ГАРАЖИ
В моем районе можно купить капитальный в охраняемом кооперативе гараж всего за 100 000 р. За такую цену есть нормальное количество гаражей в которые уже не нужно влаживаться после покупки и можно сразу сдавать. Правда такие объекты без погреба и смотровой ямы. Но это нам даже в плюс. С ямой дороже.
Получается так, что в наше время, яма и погреб арендаторам особо не нужны. Большинство не хотят сами ремонтировать машину (отдают ее в ремонт на СТО). И соленья с заготовками сейчас мало кто хранит у нас. В последнее время ежемесячно покупают в супермаркетах, на базах, у бабушек на рынке.
Такие гаражи у нас сдаются в среднем за 3 000 р. + свет. Если сдавать под склад или бизнес, то цена доходит до 15 000 р/мес. (здесь я имею ввиду не боксы большие, а стандартные гаражи площадью до 24 кв.м.) Членские взносы – 300 р/мес. Чистая прибыль 2 700 р/мес.
Мне кажется арендаторы гаражу могут нанести меньший ущерб, чем квартире.
Полу, стенам и крыше ничего не будет, если только сильный ветер крышу не повредит. В гараж ничего не нужно докупать, он сдается пустым, с голыми стенами. Красить стены или белить потолок периодически не нужно. Люди и просто с кирпичными стенами хорошо снимают гаражи. Им главное чтобы ворота хорошо закрывались, крыша не бежала и вода из под земли весной не давила. Вот такой гараж у нас за 100 000 р. спокойно можно купить.
Можно конечно с косяками за 50 000 р. купить, вложить в него 30 000 -50 000 р. и сдавать, но на это уйдет много времени и трудозатрат.
Максимум какой ущерб арендатор может нанести, это случайно сжечь гараж. Это не так страшно. Сгорит только крыша и обшивка ворот, остальное всё бетонное и кирпичное, можно закрасить. Из проводки – провод на лампочку и на розетку (не дорого). Счётчик обычно на улице в щитовом шкафу находится.
Но нам такие повреждения не страшны. Ремонт оплачивает арендатор
Расчет доходности и окупаемости с арендного гаража
2 700 р х 12 месяцев = 32 400 р/год
Доходность = (32 400/100 000) х 100% = 32,4% годовых!
Доходность в 4,5 раза больше чем у квартиры. И головняков с ремонтом нет. Если только раз в 5-10 лет заново покрасить ворота или подлатать крышу. Но это мелочи по сравнению с квартирой, у которой та же сантехника может 1-2 раза в год лететь из за небрежного обращения квартирантов.
Окупаемость такого гаража будет:
100%/32,4=3,08 лет. Всего за 3 года!
Если каждый месяц стабильно получать с него 2 700 р. чистой прибыли и он не будет простаивать. И это не предел. Если постараться, то такой гараж можно и за 5 000 сдать.
БАНКОВСКИЙ ВКЛАД
Был у меня вклад в Сбербанке 100 000 р., не помню под какой процент, но в месяц мне начисляли 400 с чем то рублей. Возьмём за расчет 400 р. со 100 000 р.
Допустим на вкладе у нас 1 500 000
1 500 000 / 100 000 = 15
15 х 400 = 6 000 р/мес. прибыли минимум, так как с 1 500 000 процентов нам будут начислять больше.
Если есть капитализация вклада (начисление процентов на проценты), то с каждым месяцем сумма прибыли будет на несколько рублей больше.
ИТОГИ. КУДА ВЛОЖИТЬ
Ежемесячные выплаты:
1) Квартира – максимум 9 000 р/мес.
2) Гаражи. На 1 500 000 можно купить 15 гаражей за 100 000 рублей
2 700 р/мес. х 15 шт. = 40 500 р/мес!!!
3) Банковский вклад – 6 000 р/мес.
Вывод: Исходя из расчетов, я влаживался бы в гаражи.
Плюс такой инвестиции в том, что нет необходимости иметь сразу 1 500 000, достаточно всего 100 000 рублей. Можно постепенно наращивать капитал. В год, например, покупать по 1-2 гаража, а прибыль копить на следующие объекты.
Еще в гаражных инвестициях действует отличная диверсификация. Здесь очень хорошо распределяются риски. Гаражей несколько и если с одним что то случится, то мы с других все равно будем получать прибыль.
А вот если с квартирой что то случится, то мы потеряем единственный источник дохода и сразу останемся без денег, в то время как другие гаражи могут поддерживать нас на плаву.
Если сравнивать прибыль с гаража (2 700 р/мес.) и банковского вклада (400 р/мес.), то тут так же выигрывают вложения в гаражи.
Вывод один – влаживаться в гаражи. Но не в коем случае я не имею в виду что это для всех может подойти. Нужно рассматривать условия для каждого отдельно.
Я тут рассмотрел только свой район, наши цены на недвижимость и другие окружающие факторы.
А куда бы вы вложили свои деньги?
Спасибо что прочитали до конца
Подписывайтесь на канал, ставьте лайки, пишите комментарии