На примере, нескольких случаев из практики нашей команды показываю полезность профессионального и продуманного подхода к процессу заключения договоров:
- выплата гарантийного удержания в случае досрочного расторжения договора;
- гарантийные обязательства подрядчика в случае досрочного расторжения договора;
- односторонний отказ от аренды части помещений;
Заключая очередной договор, каждая из сторон всегда надеется, что его условия будут исполнены сторонами в полном объеме. Юристы, менеджеры, руководители компаний стараются включить в договор необходимые условия, позволяющие выполнить свои обязательства и эффективно влиять на выполнение обязательств со стороны контрагента.
При заключении договора обычно всегда прописывается детальный порядок передачи товара, сдачи работ или услуг, проверки качества товара, работ, услуг. Однако не всегда учитываются нюансы, которые могут возникнуть в случае расторжения либо одностороннего отказа от договора по тем или иным причинам. В частности, могут возникнуть вопросы по началу течения гарантийного срока, объему гарантийных обязательств, срокам оплаты частично выполненной работы, оказанных услуг и так далее.
Ниже я приведу несколько примеров, когда сторона при заключении договора могла бы себя обезопасить от проблем в будущем, возникших после расторжения договора.
- Выплата гарантийного удержания в случае досрочного расторжения договора.
При выполнении строительных работ со стороны Заказчика распространенным условием является гарантийное удержание. Гарантийным удержанием обеспечиваются обязательства Подрядчика по договору, в том числе гарантия качества работ. Заказчик производит оплату за выполненные работы по договору не в полном объеме, а с учетом удержания в определенном размере, обычно в каком-либо процентном отношении к общей цене договора. Выплата суммы гарантийного удержания обычно происходит поэтапно с даты наступления определенной даты или события, например, с даты подписания сторонами акта сдачи-приемки работ либо выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Соглашаясь на такие условия выплаты гарантийного удержания Подрядчик очень часто забывает, что в силу прямого указания закона (ст. 717 Гражданского кодекса Российской Федерации) Заказчик имеет право на односторонний отказ от договора подряда в любой момент. Да, при этом Заказчик обязан оплатить фактически выполненные работы, но сроки оплаты работ в части гарантийного удержания в таком договоре часто привязаны к сдаче работ на объекте в полном объеме либо получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. А будет ли объект достроен другим подрядчиком и если будет, то когда?
Судебная практика в данном случае исходит из того, что сроки оплаты сторонами были согласованы в договоре, стороны свободны в согласовании условий договора, в том числе условий оплаты. Событие, с которым стороны связали наступление сроков возврата гарантийного удержания, не наступило. Отказ Заказчика от договора подряда не влияет и не изменяет установленные сторонами обязательства по оплате работ и возврату гарантийного удержания. В связи с чем подрядчикам отказывают во взыскании гарантийного удержания с Заказчиков после расторжения договора подряда.
Однако если бы стороны заранее предусмотрели в договоре отдельные специальные сроки для возврата гарантийного удержания в случае отказа Заказчика от договора подряда, то у Подрядчика были бы все основания для взыскания с Заказчика гарантийного удержания.
2. Гарантийные обязательства подрядчика в случае досрочного расторжения договора.
Та же самая ситуация возникает в отношении сроков начала течения гарантийного срока на выполненные работы. Например, подрядчик обязался построить под ключ жилой многоквартирный дом. Начало течения гарантийного срока было связано в договоре подряда с моментом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Подрядчик построил коробку дома и Заказчик по определенным причинам отказывается от услуг Подрядчика.
Что же в данном случае происходит с гарантией качества работ?
Отказ Заказчика от договора не прекращает гарантийные обязательства Подрядчика по качеству выполненной им работы. Но с какого срока Подрядчик будет нести гарантийные обязательства? Суды в большинстве случаев приходят к выводу о том, что если стороны согласовали условие о начале течения срока гарантии, то когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, тогда и начинает течь гарантийный срок на выполненные работы. При этом, дом может достраиваться еще несколько лет не понятным и независимым от Подрядчика образом и способом. Выполнение оставшегося объема работ иными лицами обоснованно вызывают у Подрядчика сомнения, должен ли он нести гарантийные обязательства по качеству работ после окончательной постройки этими лицами дома.
Этого можно было избежать, путем указания особых условий при заключении договора подряда, касающихся гарантийных обязательств по качеству в части выполненных работ в случае отказа Заказчика от договора.
3. Односторонний отказ от аренды части помещений.
В настоящее время сложилась устойчивая судебная практика, в соответствии с которой стороны договора аренды в силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право на односторонний внесудебный отказ от договора аренды в случае, если это право предусмотрено сторонами в договоре.
Арендатору такое условие выгодно: если у него отпадает необходимость в аренде, например, офиса, он может досрочно отказаться от договора аренды и возвратить офис арендодателю.
В связи с этим стороны включают в договор пункт примерно следующего содержания: «Любая из сторон имеет право отказаться в одностороннем порядке от настоящего договора, договор считается расторгнутым по истечении «N» дней с даты получения соответствующего уведомления от другой стороны».
Но ведь может возникнуть ситуация, когда у арендатора отпадает необходимость только в части офиса. То есть ему нужно вернуть только часть помещений. Однако возврат части помещений – это не полный отказ от договора аренды. Фактически это изменение условий договора, а вышеуказанная формулировка договора позволяет Арендатору только отказаться от договора в полном объеме. Если же Арендодатель отклонит предложение вернуть только часть арендуемых помещений, то у Арендатора остается только два варианта: либо отказываться от всего договора аренды, либо продолжать арендовать все помещения до окончания срока договора аренды.
Поэтому, мы рекомендуем своим клиентам помимо условий о праве Арендатора на отказ от договора аренды предусматривать в договоре и право Арендатора на одностороннее изменение договора аренды в части отказа от части арендуемых помещений.
Мной приведена лишь малая часть возможных условий договоров, которые позволяют в дальнейшем добиться необходимого результата. Анализ конкретных обстоятельств заключения договора позволяет сформулировать и внести в договор оптимальный набор условий и правовых инструментов регулирования отношений участников договора.