Экономика России в 90-е не позволяла привлекать банковские кредиты для строительства готового жилья. Поэтому в начале 2000-х было решено перенять аргентинский опыт долевого участия в финансировании строительства многоквартирного дома.
Застройщик получал право стимулировать инвесторов вкладывать деньги не в готовый объект, а в строительство со стадии “котлована”.
По сути первые проекты представляли собой финансовые пирамиды, в которых дольщики нередко сталкивались с перепродажей одной и той же доли, выраженной в квартире определенной площади, дважды.
Первые контракты с дольщиками заключались по “вексельной схеме”. Это важно запомнить, потому что эта схема в ипостаси своей не претерпела изменений.
Вексель - простейшая форма договора займа.
Следовательно, некая организация, владеющая правом распоряжаться земельным участком по договору купли-продажи или долгосрочному договору аренды, брала у физического лица деньги в долг. Обязательством по долгу были не деньги, а товар в виде недвижимости, которую еще предстояло построить.
С тех пор законодательство вокруг темы новостроек претерпело массу изменений, но суть осталась прежней: застройщик, организация, владеющая правом распоряжаться земельным участком, занимает у дольщика беспроцентный кредит на 1-2 года, в обмен обязуясь вернуть квартиру.
Фактически такой тип контракта называется “фьючерсный”. Во фьючерсном контракте описывается будущий товар, цена и срок поставки.
Фьючерсные контракты всегда относились к высокодоходным и одновременно к высокорисковым типам сделок.
Почему люди до сих пор считают долевое строительство выгодным для себя способом инвестирования? Потому что верят, что недвижимость всегда будет расти в цене.
Ловкий застройщик всегда создаст эффект и иллюзию роста.
Как это происходит? Здесь стоит вспомнить три понятия: цена, стоимость и ценность.
Очевидно, что стоимость будет определяться сметой на строительство. И нередки случаи, когда застройщик привлекал деньги дольщиков по цене, которая была ниже объективной стоимости строительства. Следствие по делу Urban Group показало, что часть денег дольщиков была привлечена по цене, близкой к стоимости строительства.
Теперь о цене. Цена сделки на стадии строительства будет ловко обоснована ценностями, которые дольщик получит в будущем.
Тут вступает в работу его Величество маркетинг. Застройщик манипулирует ценностями, которые в будущем, по его мнению, позволят выиграть в цене.
Что скрывает застройщик? В первую очередь, то, что своих денег у него на стройку, как правило, нет. Только сейчас по новым изменениям в законодательстве застройщиков обязали инвестировать свои собственные средства на покупку или аренду участка.
Манипуляция с самим словом “застройщик” вводит наивных граждан в заблуждение. Если бы вместо слова “застройщик” использовалась фраза “владелец земельного участка, который занимает деньги на строительство дома”, то картинка бы резко менялась.
По факту застройщик сам возведением дома не занимается. Он нанимает команду архитекторов, команду согласователей проекта, службу генерального заказчика, которая нанимает генерального подрядчика, который, в свою очередь, нанимает субподрядчиков на отдельные виды работы.
Наивный покупатель думает, что кран на стройке, бетон в бетономешалке, строитель в каске - все принадлежит застройщику. Нет.
Согласно закону ФЗ 214, застройщик - всего лишь владелец или арендатор земельного участка. В России вокруг стройки придумано огромное количество схем, чтобы “уводить” деньги дольщиков на дочерние фирмы.
В сентябре 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве. В схему с доходами от стройки решили вмешаться банкиры. Почему? Как я уже говорил ранее, застройщики за долгие годы продемонстрировали то, что схема привлечения денег на стадии строительства давала возможность делиться с населением частью доходов от стройки. Фактически инвесторы в успешных проектах, зайдя в проект на ранней стадии строительства, получали доходность на уровне 20% годовых.
Была и обратная сторона медали. Только в Москве за последние 10 лет мы знаем около 40 жилых комплексов-недостроев, а численность так называемых “обманутых дольщиков” составляет более 100.000 человек.
Новый формат поиска капитала на стадии строительства фактически исключил деньги физических лиц из прямого финансирования стройки. Теперь банк дает деньги на строительство, а деньги дольщиков хранятся без начисления процентов на специальном escrow-счету.
К чему это привело? Давайте на пальцах разберём новые правила понятным для обывателя языком.
1. Если раньше застройщик строил многоквартирный дом за счет привлеченных средств, то теперь он должен обратиться в инвестиционный комитет и получить в банке проектное финансирование. Это значит, что застройщик не строит проект за счет средств дольщиков.
2. Деньги покупателя по сути лежат на escrow-счете в банке. И доступ к прибыли - разнице между себестоимостью строительства и ценой продажи застройщик получает после сдачи объекта. Это важно понимать.
3. Чем больше наполняется escrow-счет за счёт продаж, тем меньше кредитная ставка проектного финансирования. Она будет пересчитана.
Что все это значит?! Это означает, что раньше застройщик был “кровно” заинтересован в быстрых деньгах дольщиков для обеспечения нужд стройки, а сейчас - нет. Раньше, чтобы привлечь деньги дольщиков на ранней стадии стройки, застройщик давал большой дисконт. Теперь в этом дисконте пропадает смысл.
С новыми правилами застройщику важнее обеспечить большую накопленную прибыль, чтобы за период стройки ее не “съела” инфляция.
Поэтому со старта продаж застройщик по сути начинает продавать по тем же ценам, что и планировал по бизнес-плану.
Деньги дольщиков спокойно использует банк в своих интересах.
Да, с одной стороны, банк берет на себя риски инвестиции в строительство. С другой стороны, все средства покупателя приходят в банк, и покупатель не получает на эти средства % от депозита. Банк использует эти средства беспроцентно.
Такая схема полностью “выбивает” с рынка тех, кто раньше играл в “инвестиции на котловане”.
Хочется еще раз подчеркнуть главное:
на стадии строительства объекта вы не покупаете недвижимость. Вы заключаете инвестиционный контракт, который можно отнести по классу к инвестициям в ценные бумаги.
Если у вас не стоит задача жить в этой недвижимости, я бы порекомендовал вам изучать другие способы инвестирования средств, потому что рынок новостроек в последние годы в России стабильной доходности не показывал