Брать деньги в долг, чтобы затем их инвестировать в какой-то проект может оказаться как совершенно рискованной и даже глупой затеей, так и отличной идеей, которая будет приносить 20%-30% годовых. Все дело в различных факторах, которые напрямую будут влиять на доходность объекта недвижимости. Плюс на перспективность данного источника пассивного дохода повлияет то, насколько лояльной окажется программа кредитования. Когда речь идет о том, чтобы использовать банковские, а не свои деньги, нужно быть предельно осторожным в расчетах.
Что брать во внимание, если есть желание взять кредит на покупку жилья с целью заработка на нем в дальнейшем?
Если вы хотите взять кредит, обязательно узнавайте следующие пункты из договора:
1. Ставка. Она играет определяющую роль, ведь если ставка по кредиту будет на уровне 10%-12%, то доходность за объект недвижимости стоимостью свыше 2-2,5 млн рублей придется просчитывать наиболее тщательно. Нередко возникаю ситуации, когда сдача в аренду такого жилья едва покрывает расходы на ипотеку, не считая расходы на уплату налогов, ремонт и прочие нюансы.
2. Стоимость обслуживания сделки, стоимость обслуживания кредита. Банки иногда специально уменьшают сумму по займу, чтобы потом «перебросить» проценты в графу за обслуживания сделки, обслуживание долга и так далее.
3. Обратите внимание, что многие банки не дают ипотеку, если нет страховки недвижимости. Страховка может обойтись в размере до 1% от стоимости жилья.
Если вы планируете брать деньги в долг, недвижимость должна быть супер ликвидной. В противном случае можно попасть в ситуацию, когда вы будете терпеть одни убытки. Не всегда самые дорогие объекты жилой недвижимости приносят больше всего денег. И, обычно стоит ориентироваться на доходность в пределах 20% годовых. В то же время, если найти хороший банк, то можно получать чуть меньше средств, но, обратите внимание, что открытие депозитного счета куда менее хлопотное дело, чем оформление ипотеки, поиск квартиры, сдачи жилья в аренду.
Какие риски нужно учитывать, если вы хотите взять кредит на покупку квартиры?
Любой кредит придется выплачивать по графику. Если сместить сроки хоть на чуть-чуть, можно получить существенные штрафы от банка.
Поэтому, всегда берите во внимание следующие риски:
1. Надежность застройщика. Конечно, квадратные метры по минимальным ценам получают те, кто входит в проект на нулевом этапе. Однако здесь и самые высокие риски. Их, впрочем, можно минимизировать, если проект осуществляется известным застройщиком, у которого нет замороженных или сданных не в срок объектов.
2. Наличие всей необходимой инфраструктуры. Маленькую квартиру в сегменте эконом-класса можно подчас сдавать дороже, чем жилье уровнем выше просто потому, что в первом случае рядом будет поликлиника и детский сад, школа, а во втором – нет.
3. Ликвидность самого объекта недвижимости. Очень важно, чтобы квартира была «правильного» метража. Самым большим спросом пользуются квартиры-студии, смарт-квартиры, небольшие «однушки» и «двушки» (в среднем на 30 кв. м и 55 кв. м соответственно).
4. Риски, связанные с падением спроса. Всегда смотрите и анализируйте, почему какие-то рынки растут, а какие-то – падают. Например, сегодня на рынке недвижимости наблюдается активный спрос на жилье в малоэтажной застройке в элитных районах, где есть хорошая инфраструктура и ухоженная местность. Спрос на такое жилье постоянно растет.
Несколько советов от банкиров.
Прежде чем брать любой заем с целью не просто покупки чего-либо, а именно инвестирования, всегда нужно смотреть на то, через какое время деньги можно будет вернуть обратно. Иногда проще копить, а потом вкладывать всю сумму, чем брать в долг с целью инвестирования. Если по ипотеке превышается ставка в 10%, почти всегда проект будет убыточным, либо приносящим совсем мало денег.
Есть необычные схемы инвестирования кредитных денег, которые также стоит рассматривать. Например, предприниматель оформляет займ-онлайн, чтобы открыть хостел. Если он быстро действует, то может почти сразу окупить вложения на ремонт и покупку нужного имущества. В результате кредит становится реальным подспорьем в открытии своего дела и заработка на недвижимости. В то же время, если берете кредит, но не понимаете, какова будет доходность от имущества, затея использовать кредитные средства в качестве инвестиционных окажется неудачной.
Другие статьи:
Пришло время ипотечных каникул (делать реструктуризацию кредита или искать другие способы)
Скованы одной цепью: ипотека и инфляция
Что выбрать: квартиру или отношения с родственниками (Реальная история)