Россияне трепетно относятся к недвижимости — она для них представляет наибольшую ценность. Данные исследований центра «Демоскоп» показали, что около 3/4 стоимости активов, имеющихся у российских граждан, составляет недвижимость. Чаще всего они в ней и проживают, поэтому купить жилплощадь, чтобы обеспечить себе будущую пенсию — дальновидное решение. Недвижимость всегда можно сдать в наём, продать, когда стоимость её вырастет.
Так ли это выгодно? Попробуем посчитать. Допустим, покупаем однокомнатную квартиру в Москве для дальнейшей сдачи её в аренду. Средняя цена типовых серий — 7 миллионов рублей. Сдавать её можно за 25 тысяч рублей в месяц. В этом случае получаем годовой доход, чуть превышающий 4% от суммы вложений. Выходит, что получим меньше, чем если бы деньги лежали на банковском вкладе или были вложены в гособлигации.
Ещё следует учитывать, что доходность уменьшается, если жильё по какой-то причине будет простаивать (смена арендатора, ремонт и прочие условия). Кроме того, на недвижимость существуют постоянные расходы: коммунальные платежи, налоги, капитальный и текущий ремонт, покупка мебели и сантехники. Как актив в настоящее время недвижимость низколиквидная, а чтобы продать её и вернуть обратно средства требуется время.
Стоимость жилья растёт на длинном периоде. Если взять короткий промежуток — то цены могут снижаться. Это показали кризисы 2009 и 2015 гг. Росстат привёл данные, что в 2016 году, в среднем по России, вторичное жильё упало в цене с 58,1 тыс. руб. до 55, 3 тыс. руб. за м2, что даже ниже, чем стоимость в ценах 2008 года (56,5 тыс. руб.).
Единственный вариант повысить доходность — это купить новостройку на нулевом или начальном цикле строительства. В этом случае есть вероятность, что квартира вырастет в цене на 20 или даже 30% за 1-2 года. Хотя такая доходность и заманчивая, но такие вложения рискованные — могут затянуться сроки строительства или застройщик обанкротится.
В скором времени пожилые люди, имеющие жильё, смогут воспользоваться обратной ипотекой. Этот механизм распространён во многих странах и его планируют вводить в России. Схема такая: ежемесячно банк выплачивает сумму владельцу жилья под залог квартиры, а после смерти собственника недвижимость становится собственностью банка. Главная привлекательность недвижимости — что она остаётся и может переходить следующему поколению, независимо от того какой сейчас курс доллара и котировки акций.
Крупнейшие мировые фонды доверяют и вкладываются в коммерческую недвижимость, доля их активов здесь составляет до 10%. Инвестиции в такую недвижимость приносят доходы выше и окупаются быстрее. Но для простого гражданина такое вложение недоступно, так как маленьких площадей очень мало, а большие — не подходят по цене. Чтобы вложить деньги в коммерческие площади, необходимо располагать суммой от 3,5 — 4 млн руб. При этом может потребоваться несколько лет, чтобы вложения начали приносить доход.