Инвестиционные трасты в недвижимость (REIT) являются ключевым фактором при создании любого портфеля акций или ценных бумаг с фиксированной доходностью. Они обеспечивают большую диверсификацию, потенциально более высокую общую прибыль и / или более низкий общий риск. Короче говоря, их способность приносить дивидендный доход наряду с повышением стоимости капитала делает их отличным противовесом акциям, облигациям и денежным средствам.
REIT, как правило, владеют и / или управляют приносящей доход коммерческой недвижимостью, будь то сами объекты недвижимости или ипотека на эти объекты1. Вы можете инвестировать в компании по отдельности, через биржевой фонд или через взаимный фонд. Существует много типов REIT.
Здесь мы рассмотрим некоторые из основных категорий REITS и их исторический доход. К концу этой статьи у вас должно быть лучшее представление о том, когда и что покупать.
Ключевые темы статьи:
— Использование REIT для инвестирования в недвижимость может диверсифицировать ваш портфель, но не все REIT одинаковые.
— Некоторые REIT инвестируют напрямую в недвижимость, получая доход от аренды и комиссионные за управление. Другие вкладывают средства в долговые обязательства, связанные с недвижимостью, то есть в закладные и ипотечные ценные бумаги.
— Кроме того, есть REIT ориентированные на конкретный сектор недвижимости, например, торговые центры или торговые центры, отели и курорты, здравоохранение и больницы.
Исторический опыт возвратов инвестиций в REIT
Инвестиционные фонды недвижимости исторически являются одним из самых эффективных классов активов. Индекс FTSE NAREIT Equity REIT — это то, что большинство инвесторов используют для оценки эффективности рынка недвижимости США. В период с 1990 по 2010 год среднегодовая доходность индекса составляла 9,9%, уступая только акциям средней капитализации, которые в среднем составляли 10,38%. в год в течение того же периода.
Для сравнения: активы с фиксированной доходностью приносили 7% годовой прибыли, а товары — всего 4,5% в год. Недвижимость была худшим из восьми классов активов всего за два года из 20. Фиксированный доход, с другой стороны, был худшим шесть раз за тот же 20-летний период.
Совсем недавно трехлетнее среднее значение REIT в период с марта 2013 года по март 2016 года соответствовало средним показателям за 20-летний период, достигнув 11,21% за это время. Исторически инвесторы, которые искали доходность, лучше инвестировали в недвижимость, чем фиксированный доход, традиционный класс активов для этой цели. Тщательно сконструированное портфолио должно учитывать оба.
REIT сферы ретэйла
Приблизительно 24% инвестиций REIT приходится на торговые центры и отдельно стоящую розничную сеть5. Это самая крупная инвестиция по типу в Америке. Какой бы торговый центр вы ни посещали, он, скорее всего, принадлежит REIT. При рассмотрении вопроса об инвестициях в торговую недвижимость в первую очередь необходимо изучить саму отрасль розничной торговли. Является ли это финансово здоровым в настоящее время и каковы перспективы на будущее?
Важно помнить, что розничные REITs зарабатывают деньги от арендной платы, которую они берут с арендаторов. Если у ритейлеров возникают проблемы с движением денежных средств из-за плохих продаж, возможно, они могут задержать или даже объявить дефолт по этим ежемесячным платежам, что в конечном итоге приведет к банкротству. В этот момент необходимо найти нового арендатора, что никогда не бывает легко. Поэтому очень важно, чтобы вы инвестировали в REIT с самыми сильными якорными арендаторами. К ним относятся продуктовые и хозяйственные магазины.
После того, как вы сделали свою оценку отрасли, ваше внимание должно сосредоточиться на самих REIT. Как и в случае любых инвестиций, важно, чтобы они имели хорошую прибыль, сильные балансы и как можно меньше долгов, особенно краткосрочные. В бедной экономике розничные REIT со значительными денежными позициями будут иметь возможность покупать хорошую недвижимость по проблемным ценам. Лучшие компании воспользуются этим.
Тем не менее, существует долгосрочное беспокойство о розничных торговых площадях REIT, так как покупки все чаще переключаются в режиме онлайн, в отличие от модели торгового центра. Владельцы площадей продолжают вводить новшества, заполняя свои площади офисами и другими арендаторами, не ориентированными на розничную торговлю, но подсектор находится под давлением.
Жилые недвижимости
Это REIT, которые владеют и управляют многоквартирными арендными многоквартирными домами, а также производственным жильем. Если вы хотите инвестировать в этот тип REIT, нужно учесть несколько факторов, прежде чем приступить к этому. Например, лучшие рынки квартир, как правило, находятся там, где доступность жилья является низкой по сравнению с остальной частью страны. В таких местах, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, высокая стоимость домов на одного человека заставляет арендовать больше людей, что повышает цену, которую арендодатели могут взимать ежемесячно. В результате крупнейшие жилые фонды недвижимости ориентированы на крупные городские центры.
На каждом конкретном рынке инвесторы должны искать рост населения и рабочих мест. Обычно, когда в город чистый приток людей, это потому, что рабочие места легко доступны, и экономика растет. Падение доли вакансий в сочетании с ростом арендной платы является признаком улучшения спроса. Пока предложение квартир на определенном рынке остается низким, а спрос продолжает расти, жилые фонды недвижимости должны преуспевать. Как и во всех компаниях, те, у кого самые сильные балансы и самый доступный капитал, обычно делают все возможное.
REITs здравоохранения
Healthcare REIT будет интересным подсектором для наблюдения за тем, как американцы стареют, а расходы на здравоохранение продолжают расти. Медицинские учреждения REIT инвестируют в недвижимость больниц, медицинских центров, домов престарелых и домов престарелых. Успех этой недвижимости напрямую связан с системой здравоохранения. Большинство операторов этих учреждений рассчитывают на оплату проживания, возмещение расходов по программам Medicare и Medicaid, а также частную оплату. До тех пор, пока вопрос о финансировании здравоохранения является вопросительным знаком, так же как и REIT в сфере здравоохранения.
То, что вы должны искать в сфере здравоохранения REIT, включает в себя диверсифицированную группу клиентов, а также инвестиции в различные типы недвижимости. Фокус хорош до некоторой степени, но это также увеличивает риск. Как правило, увеличение спроса на медицинские услуги (что должно происходить со стареющим населением) хорошо для медицинской недвижимости. Поэтому, помимо диверсификации клиентов и типов собственности, ищите компании, чей опыт в сфере здравоохранения является значительным, чьи балансы сильны, а доступ к дешевому капиталу высок.
Офисные REITs
Офисные REITs инвестирует в офисные здания. Они получают доход от аренды от арендаторов, которые обычно подписывают долгосрочные договоры аренды. Четыре вопроса приходят на ум всем, кто заинтересован в инвестициях в офис REIT
Каково состояние экономики и насколько высок уровень безработицы?
Каковы показатели вакансий?
Как экономически эффективна сфера, в которую инвестирует REIT?
Сколько капитала у него есть для приобретений?
Попробуйте найти REIT, которые инвестируют в экономические опорные пункты. Лучше иметь ряд средних зданий в Вашингтоне, округ Колумбия, чем, например, иметь собственное офисное помещение в Детройте.
Ипотечный REITs
Приблизительно 10% инвестиций REIT приходится на ипотечные кредиты, а не на саму недвижимость5. Наиболее известными, но не обязательно самыми большими инвестициями являются Fannie Mae и Freddie Mac, финансируемые государством предприятия, которые покупают ипотечные кредиты на вторичном рынке.
Но только потому, что этот тип REIT инвестирует в ипотеку, а не в акционерный капитал, не означает, что он идет без рисков. Повышение процентных ставок приведет к снижению балансовой стоимости ипотеки, что приведет к снижению цен на акции. Кроме того, ипотечные REIT получают значительную часть своего капитала путем размещения обеспеченных и необеспеченных долговых обязательств. В случае повышения процентных ставок будущее финансирование будет более дорогим, что приведет к снижению стоимости портфеля кредитов. В условиях низких процентных ставок с перспективой повышения ставок большинство ипотечных REIT торгуются с дисконтом к чистой стоимости активов на акцию. Трюк в том, чтобы найти правильный.
Ключи к оценке любого REIT
Есть несколько вещей, которые следует иметь в виду при оценке любого REIT. Они включают в себя следующее:
REIT — это настоящие инвестиции с полной отдачей. Они обеспечивают высокую дивидендную доходность наряду с умеренным долгосрочным приростом капитала6. Ищите компании, которые исторически хорошо справились с поставкой обоих.
В отличие от традиционной недвижимости, многие REIT торгуются на биржах. Вы получаете диверсификацию недвижимости, не будучи заблокированной в долгосрочной перспективе. Ликвидность имеет значение.
Амортизация имеет тенденцию преувеличивать снижение стоимости инвестиций в недвижимость. Таким образом, вместо того, чтобы использовать коэффициент выплат (то, что инвесторы дивидендов) для оценки REIT, вместо этого посмотрите на его средства от операций (FFO). Это определяется как чистая прибыль за вычетом продажи любого имущества в данном году и амортизации. Просто возьмите дивиденд на акцию и поделите на FFO на акцию. Чем выше урожай, тем лучше.
Сильное управление имеет значение. Ищите компании, которые были вокруг некоторое время или, по крайней мере, имеют команду менеджеров с большим опытом работы.
Качество имеет значение. Инвестируйте только в недвижимость с отличными свойствами и арендаторами.
Подумайте о покупке паевого инвестиционного фонда или ETF, который инвестирует в REIT, и оставьте исследования и покупки профессионалам.
Нижняя граница
Федеральное правительство дало возможность инвесторам покупать крупные коммерческие проекты недвижимости еще в 1960 году. Однако только в последнее десятилетие отдельные инвесторы приняли REIT. Причины этого включают низкие процентные ставки, которые вынуждают инвесторов выходить за рамки облигаций для приносящих доход инвестиций, появления биржевых и взаимных фондов, занимающихся недвижимостью, и до обвала недвижимости 2007-2008 годов ненасытный аппетит к часть американцев владеет недвижимостью и другими материальными активами. REIT, как и любые другие инвестиции в 2008 году, сильно пострадали. Но, несмотря на это, они продолжают быть отличным дополнением к любому диверсифицированному портфелю.
За предоставленную информацию благодарим портал investopedia
Инвестиционные трасты в недвижимость (REIT) являются ключевым фактором при создании любого портфеля акций или ценных бумаг с фиксированной доходностью. Они обеспечивают большую диверсификацию, потенциально более высокую общую прибыль и / или более низкий общий риск. Короче говоря, их способность приносить дивидендный доход наряду с повышением стоимости капитала делает их отличным противовесом акциям, облигациям и денежным средствам.
REIT, как правило, владеют и / или управляют приносящей доход коммерческой недвижимостью, будь то сами объекты недвижимости или ипотека на эти объекты1. Вы можете инвестировать в компании по отдельности, через биржевой фонд или через взаимный фонд. Существует много типов REIT.
Здесь мы рассмотрим некоторые из основных категорий REITS и их исторический доход. К концу этой статьи у вас должно быть лучшее представление о том, когда и что покупать.
Ключевые темы статьи:
— Использование REIT для инвестирования в недвижимость может диверсифицировать ваш портфель, но не все REIT одинаковые.
— Некоторые REIT инвестируют напрямую в недвижимость, получая доход от аренды и комиссионные за управление. Другие вкладывают средства в долговые обязательства, связанные с недвижимостью, то есть в закладные и ипотечные ценные бумаги.
— Кроме того, есть REIT ориентированные на конкретный сектор недвижимости, например, торговые центры или торговые центры, отели и курорты, здравоохранение и больницы.
Исторический опыт возвратов инвестиций в REIT
Инвестиционные фонды недвижимости исторически являются одним из самых эффективных классов активов. Индекс FTSE NAREIT Equity REIT — это то, что большинство инвесторов используют для оценки эффективности рынка недвижимости США. В период с 1990 по 2010 год среднегодовая доходность индекса составляла 9,9%, уступая только акциям средней капитализации, которые в среднем составляли 10,38%. в год в течение того же периода.
Для сравнения: активы с фиксированной доходностью приносили 7% годовой прибыли, а товары — всего 4,5% в год. Недвижимость была худшим из восьми классов активов всего за два года из 20. Фиксированный доход, с другой стороны, был худшим шесть раз за тот же 20-летний период.
Совсем недавно трехлетнее среднее значение REIT в период с марта 2013 года по март 2016 года соответствовало средним показателям за 20-летний период, достигнув 11,21% за это время. Исторически инвесторы, которые искали доходность, лучше инвестировали в недвижимость, чем фиксированный доход, традиционный класс активов для этой цели. Тщательно сконструированное портфолио должно учитывать оба.
REIT сферы ретэйла
Приблизительно 24% инвестиций REIT приходится на торговые центры и отдельно стоящую розничную сеть5. Это самая крупная инвестиция по типу в Америке. Какой бы торговый центр вы ни посещали, он, скорее всего, принадлежит REIT. При рассмотрении вопроса об инвестициях в торговую недвижимость в первую очередь необходимо изучить саму отрасль розничной торговли. Является ли это финансово здоровым в настоящее время и каковы перспективы на будущее?
Важно помнить, что розничные REITs зарабатывают деньги от арендной платы, которую они берут с арендаторов. Если у ритейлеров возникают проблемы с движением денежных средств из-за плохих продаж, возможно, они могут задержать или даже объявить дефолт по этим ежемесячным платежам, что в конечном итоге приведет к банкротству. В этот момент необходимо найти нового арендатора, что никогда не бывает легко. Поэтому очень важно, чтобы вы инвестировали в REIT с самыми сильными якорными арендаторами. К ним относятся продуктовые и хозяйственные магазины.
После того, как вы сделали свою оценку отрасли, ваше внимание должно сосредоточиться на самих REIT. Как и в случае любых инвестиций, важно, чтобы они имели хорошую прибыль, сильные балансы и как можно меньше долгов, особенно краткосрочные. В бедной экономике розничные REIT со значительными денежными позициями будут иметь возможность покупать хорошую недвижимость по проблемным ценам. Лучшие компании воспользуются этим.
Тем не менее, существует долгосрочное беспокойство о розничных торговых площадях REIT, так как покупки все чаще переключаются в режиме онлайн, в отличие от модели торгового центра. Владельцы площадей продолжают вводить новшества, заполняя свои площади офисами и другими арендаторами, не ориентированными на розничную торговлю, но подсектор находится под давлением.
Жилые недвижимости
Это REIT, которые владеют и управляют многоквартирными арендными многоквартирными домами, а также производственным жильем. Если вы хотите инвестировать в этот тип REIT, нужно учесть несколько факторов, прежде чем приступить к этому. Например, лучшие рынки квартир, как правило, находятся там, где доступность жилья является низкой по сравнению с остальной частью страны. В таких местах, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, высокая стоимость домов на одного человека заставляет арендовать больше людей, что повышает цену, которую арендодатели могут взимать ежемесячно. В результате крупнейшие жилые фонды недвижимости ориентированы на крупные городские центры.
На каждом конкретном рынке инвесторы должны искать рост населения и рабочих мест. Обычно, когда в город чистый приток людей, это потому, что рабочие места легко доступны, и экономика растет. Падение доли вакансий в сочетании с ростом арендной платы является признаком улучшения спроса. Пока предложение квартир на определенном рынке остается низким, а спрос продолжает расти, жилые фонды недвижимости должны преуспевать. Как и во всех компаниях, те, у кого самые сильные балансы и самый доступный капитал, обычно делают все возможное.
REITs здравоохранения
Healthcare REIT будет интересным подсектором для наблюдения за тем, как американцы стареют, а расходы на здравоохранение продолжают расти. Медицинские учреждения REIT инвестируют в недвижимость больниц, медицинских центров, домов престарелых и домов престарелых. Успех этой недвижимости напрямую связан с системой здравоохранения. Большинство операторов этих учреждений рассчитывают на оплату проживания, возмещение расходов по программам Medicare и Medicaid, а также частную оплату. До тех пор, пока вопрос о финансировании здравоохранения является вопросительным знаком, так же как и REIT в сфере здравоохранения.
То, что вы должны искать в сфере здравоохранения REIT, включает в себя диверсифицированную группу клиентов, а также инвестиции в различные типы недвижимости. Фокус хорош до некоторой степени, но это также увеличивает риск. Как правило, увеличение спроса на медицинские услуги (что должно происходить со стареющим населением) хорошо для медицинской недвижимости. Поэтому, помимо диверсификации клиентов и типов собственности, ищите компании, чей опыт в сфере здравоохранения является значительным, чьи балансы сильны, а доступ к дешевому капиталу высок.
Офисные REITs
Офисные REITs инвестирует в офисные здания. Они получают доход от аренды от арендаторов, которые обычно подписывают долгосрочные договоры аренды. Четыре вопроса приходят на ум всем, кто заинтересован в инвестициях в офис REIT
Каково состояние экономики и насколько высок уровень безработицы?
Каковы показатели вакансий?
Как экономически эффективна сфера, в которую инвестирует REIT?
Сколько капитала у него есть для приобретений?
Попробуйте найти REIT, которые инвестируют в экономические опорные пункты. Лучше иметь ряд средних зданий в Вашингтоне, округ Колумбия, чем, например, иметь собственное офисное помещение в Детройте.
Ипотечный REITs
Приблизительно 10% инвестиций REIT приходится на ипотечные кредиты, а не на саму недвижимость5. Наиболее известными, но не обязательно самыми большими инвестициями являются Fannie Mae и Freddie Mac, финансируемые государством предприятия, которые покупают ипотечные кредиты на вторичном рынке.
Но только потому, что этот тип REIT инвестирует в ипотеку, а не в акционерный капитал, не означает, что он идет без рисков. Повышение процентных ставок приведет к снижению балансовой стоимости ипотеки, что приведет к снижению цен на акции. Кроме того, ипотечные REIT получают значительную часть своего капитала путем размещения обеспеченных и необеспеченных долговых обязательств. В случае повышения процентных ставок будущее финансирование будет более дорогим, что приведет к снижению стоимости портфеля кредитов. В условиях низких процентных ставок с перспективой повышения ставок большинство ипотечных REIT торгуются с дисконтом к чистой стоимости активов на акцию. Трюк в том, чтобы найти правильный.
Ключи к оценке любого REIT
Есть несколько вещей, которые следует иметь в виду при оценке любого REIT. Они включают в себя следующее:
REIT — это настоящие инвестиции с полной отдачей. Они обеспечивают высокую дивидендную доходность наряду с умеренным долгосрочным приростом капитала6. Ищите компании, которые исторически хорошо справились с поставкой обоих.
В отличие от традиционной недвижимости, многие REIT торгуются на биржах. Вы получаете диверсификацию недвижимости, не будучи заблокированной в долгосрочной перспективе. Ликвидность имеет значение.
Амортизация имеет тенденцию преувеличивать снижение стоимости инвестиций в недвижимость. Таким образом, вместо того, чтобы использовать коэффициент выплат (то, что инвесторы дивидендов) для оценки REIT, вместо этого посмотрите на его средства от операций (FFO). Это определяется как чистая прибыль за вычетом продажи любого имущества в данном году и амортизации. Просто возьмите дивиденд на акцию и поделите на FFO на акцию. Чем выше урожай, тем лучше.
Сильное управление имеет значение. Ищите компании, которые были вокруг некоторое время или, по крайней мере, имеют команду менеджеров с большим опытом работы.
Качество имеет значение. Инвестируйте только в недвижимость с отличными свойствами и арендаторами.
Подумайте о покупке паевого инвестиционного фонда или ETF, который инвестирует в REIT, и оставьте исследования и покупки профессионалам.
Нижняя граница
Федеральное правительство дало возможность инвесторам покупать крупные коммерческие проекты недвижимости еще в 1960 году. Однако только в последнее десятилетие отдельные инвесторы приняли REIT. Причины этого включают низкие процентные ставки, которые вынуждают инвесторов выходить за рамки облигаций для приносящих доход инвестиций, появления биржевых и взаимных фондов, занимающихся недвижимостью, и до обвала недвижимости 2007-2008 годов ненасытный аппетит к часть американцев владеет недвижимостью и другими материальными активами. REIT, как и любые другие инвестиции в 2008 году, сильно пострадали. Но, несмотря на это, они продолжают быть отличным дополнением к любому диверсифицированному портфелю.
За предоставленную информацию благодарим портал investopedia
