Свои права требования к застройщику дольщики уступили, но воспользоваться этими правами у покупателя получилось не в полной мере: суды удовлетворили лишь малую часть его требований. На какие штрафы и неустойки имеет право цессионарий.
Дольщики уступили предпринимателю свои права требования от застройщика, ООО «Купелинка Девелопмент». Согласно условиям договора цессии, коммерсант получил право потребовать у девелопера неустойку за просрочку долевого строительства и штраф в размере 50% за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке. Цеденты уступили право требовать неустойку и штраф по день фактического исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Предприниматель попробовал получить деньги с застройщика в претензионном порядке, но ответа не получил, из-за чего подал иск в Арбитражный суд Московской области. Суд из всех требований удовлетворил только одно – о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства (и ту снизил по правилам ст. 333 ГК). Остальные требования суд отклонил. О взыскании штрафа, потому что штраф может перейти по договору цессии только после его присуждения цеденту-потребителю либо в том случае, когда в результате цессии цессионарий сам становится потребителем оказываемой должником услуги или выполняемой им работы. О взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства по передаче объекта, потому что оно было заявлено без учета возможности применения к спорному правоотношению ст. 333 ГК, «что является нарушением баланса интересов сторон и противоречит компенсационному характеру неустойки». Также суд отметил, что до передачи объекта неустойка может быть взыскана лишь в твердой денежной сумме, начисленной за заявленный период. Апелляция поддержала решение (дело № А41-48615/2019).
Жалобу в Верховный суд подал предприниматель. В кассационной жалобе он указывает, что по смыслу ст. 330 ГК он вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства, а отказ в удовлетворении данного требования ущемляет права как участников долевого строительства, так и предпринимателя по получению компенсации за нарушение застройщиком своих обязательств по передаче квартир в срок. Также предприниматель отмечает, что общество впоследствии не лишено права на обращение в суд с заявлением о применении к начисленной неустойке положений ст. 333 ГК.
Также коммерсант привел и довод о том, что общество не привело никаких доказательств несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства, поэтому суд не мог снизить ее размер произвольно.
Кроме того, по мнению предпринимателя, если застройщик не удовлетворил в добровольном порядке законное требование участника долевого строительства о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, с него должны взыскать штраф, в том числе и в случае, если участник долевого строительства уступил право требования другому кредитору.
Экономколлегия решила, что граждане не могли уступить предпринимателю право на взыскание потребительского штрафа до того, как суд присудил им такой штраф. Но требование о взыскании неустойки по день фактического предприниматель мог заявить, уверены судьи. В этой части они отправили дело на пересмотр в суд первой инстанции.
