Этот владелец квартиры строит новые здания с гаражами, построенными на будущее. Когда-нибудь люди будут счастливо жить в них — действительно.
Квартирный арендодатель Camden Property Trust (NYSE: CPT) видел будущее и считает, что люди будут жить в гаражах.
Конечно, это немного гипербола, но не настолько, как вы думаете. Это потому, что Камден подготовился заранее, чтобы преобразовать парковку в Денвере в жилое пространство было бы легко. Вот почему он сделал этот шаг и почему другие владельцы недвижимости делают то же самое, несмотря на более высокие затраты.
Более высокий ценник
Есть большая разница между жилым домом и гаражом. Фонд инвестиций в недвижимость (REIT) Камден знает, что сегодня важны оба, поскольку наличие адекватной парковки является одним из тех удобств, которые делают аренду квартиры у компании более желательной. С более чем 160 сообществами, содержащими более 55 000 квартир в восьми штатах, у него есть некоторый опыт работы с клиентами. Однако здесь интересно то, что Камден не только покупает квартиры, но и строит их, и в этом году только около полудюжины проектов застройки находятся в стадии разработки.
Это означает, что он может встраивать в себя все удобства, такие как модные кухни, две раковины в ванной, встроенные шкафы — и много парковочных мест. Конечно, у бассейна и тренажерного зала может быть вау-фактор, но если вы не можете найти место для своего автомобиля, вы вряд ли станете счастливым арендатором.
Но когда Кэмден построил свой жилой дом на Линкольн Стейшн в Денвере, он сделал то, что в то время было пустой тратой денег. Это сделало потолки гаража выше, чем они должны были быть; поместите дополнительное пространство для проводки и коммунальных услуг, которые не были установлены; и построил конструкцию, чтобы выдерживать больший вес, чем когда-либо мог выдержать гараж. Он также проектировал компоновку по-разному, чтобы внутри конструкции было больше ровного пространства, сводя к минимуму воздействие скатов, которые автомобили должны проходить от пола к полу. Предполагается, что подобные изменения добавят около 5% к стоимости конструкции парковки. Это звучит мало, но это многомиллионные проекты, поэтому несколько процентных пунктов могут иметь большое значение.
Это все необходимые изменения, однако, чтобы Камден мог легче переоборудовать гараж в квартиры в будущем. Важно отметить, что дополнительные расходы, выплачиваемые сегодня, избавят от необходимости снести конструкцию в будущем. А поскольку расширение существующих активов часто приводит к более высокой доходности, чем покупка активов или строительство с нуля, Camden делает все это с оглядкой в будущее и, в частности, на свою прибыль. Но он не одинок в этих шагах: такие же партнеры, как Hudson Pacific Properties (NYSE: HPP) и AvalonBay (NYSE: AVB), делают то же самое в Лос-Анджелесе в офисном и жилом доме соответственно.
На что рассчитывают эти REIT?
Движущая сила (простите за каламбур) за этими гаражами — автомобили без водителя. Такие компании, как автопромышленник Тесла и технологический гигант Alphabet, среди прочих, все больше продвигают способность автомобилей управлять самим собой. Даже укоренившиеся автомобильные гиганты, такие как General Motors (NYSE: GM) работают над этой технологией.
Фактически, GM недавно получила инвестиции в размере 2,25 миллиарда долларов от Vision Fund компании SoftBank, чтобы помочь ей коммерциализировать свое подразделение GM Cruise. Эти инвестиции оценивают GM Cruise примерно в 11,5 миллиардов долларов. Honda (NYSE: HMC) также стала партнером в подразделении, инвестировав в него в конце 2018 года (по более высокой оценке). Чтобы дать представление о том, как далеко продвинулись дела, GM заплатила около 1 миллиарда долларов за создание подразделения путем приобретения Cruise Automation в 2016 году — всего три года назад. Хотя автомобили без водителя когда-то были фантастической фантазией, они становятся все ближе и ближе к реальному миру.
И это окажет серьезное влияние на REIT, такие как Camden, Hudson Pacific и AvalonBay. Логика, заставляющая их переосмысливать гараж, заключается в том, что арендаторам в конечном итоге будет принадлежать меньше автомобилей, потому что они просто не будут в них нуждаться. Автономные транспортные средства позаботятся о том, чтобы водить людей по мере необходимости. Но это будущее еще не пришло, поэтому гаражи все еще необходимы, по крайней мере, на некоторое время.
Однако когда технологии без водителя наконец-то станут массовыми, Camden и ее коллеги, которые думают о будущем, смогут легко конвертировать неиспользуемые гаражные активы в другие цели (например, квартиры и офисные помещения) и, с точки зрения затрат, превратить мертвое пространство в доход. генерирующие свойства. Наихудший сценарий состоит в том, что большая конверсия никогда не происходит, и REIT сегодня просто немного переплачивают за эти гаражи. Это похоже на достойный компромисс между риском и вознаграждением, особенно в мегаполисах с ограниченным пространством.
Не нужно антиутопическое будущее
Идея жить в гараже может вызвать в воображении мрачное постапокалиптическое будущее. Но это не то, что владельцы квартир Camden и AvalonBay видят в своих хрустальных шарах. Они работают, чтобы подготовиться сегодня к лучшему будущему, когда владение автомобилем не является необходимостью, как сейчас. И подготовка сейчас к этому результату может легко настроить их на более высокую доходность в будущем, поскольку они экономически эффективно конвертируют активы в новое использование.
Само по себе это не является причиной для покупки Camden, AvalonBay или Hudson Pacific, как таковой, но это заявление о том, как REIT рассматривают свой бизнес. Они могут просто сидеть сложа руки и продолжать делать то же самое по-старому, но это не так — они работают, чтобы защитить свои активы в будущем. Возможно, вы захотите немного покопаться, чтобы увидеть, обладают ли ваши собственные инвестиционные инструменты такого рода видением.