Пандемия COVID-19 сильно ударила по инвестициям в недвижимость, но это привело к тому, что некоторые из лучших компаний в этом секторе были в продаже.
Владение инвестиционной недвижимостью обычно довольно скучный бизнес, но не сегодня. Во всем мире усилия по сдерживанию распространения COVID-19 привели к перевороту на рынках недвижимости и оставили инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT), которые понесли огромные убытки.
Сокращение дивидендов стало обычным явлением в секторе, когда-то известном стабильностью дивидендов. Но благодаря тому, что Уолл-стрит отбрасывает лучшее вместе с худшим, опытные инвесторы имеют возможность приобрести отличные REIT по разумным ценам.
Три, на которые вы должны смотреть прямо сейчас, это W.P. Carey (NYSE: WPC), Федеральный инвестиционный фонд недвижимости (NYSE: FRT) и AvalonBay Communities (NYSE: AVB). Давайте внимательнее посмотрим на эти три и посмотрим, подходят ли они вам.
1. W.P. Кэри: Диверсификация — это ключ
W.P. Carey — это инвестиционный траст в форме чистой аренды, что означает, что его арендаторы несут ответственность за большую часть эксплуатационных расходов на объекты, которые они занимают. Вот почему в секторе REIT он считается относительно низкой нишей риска. Тем не менее, многие игроки в этом секторе сосредоточены на торговых объектах. Мало того, что пандемия потребовала повсеместного закрытия предприятий розничной торговли (многие арендаторы отказывались или не могли платить за аренду), но и необходимость социального дистанцирования оставила большие вопросы о том, как будет выглядеть будущее розничной торговли. Есть действительно веские причины для беспокойства о REIT, ориентированных на розничную торговлю — вот почему это хорошо для W.P. Обратите внимание, что торговые объекты обеспечивают только около 17% выручки.
Остальную часть доходов REIT составляют промышленные (24%), офисные (23%), складские помещения (22%), складские помещения (5%) и прочие (остальные). Кэри, вероятно, является одним из самых разнообразных объектов недвижимости по типу недвижимости. Это также один из самых диверсифицированных в географическом отношении, примерно треть его ренты производится в Европе. Диверсификация имеет существенные преимущества: арендаторы в сегментах промышленного, складского и самостоятельного хранения, как правило, хорошо держатся даже перед лицом коронавируса. Фактически, REIT смог собрать 95% своих апрельских арендных ставок, что выше, чем у аналогичных компаний, таких как Realty Income и National Retail Properties, которые считаются чистыми арендаторами, но существенно больше подвержены риску в розничной торговле.
Тем временем В.П. Кэри имеет 23-летнюю серию годового увеличения дивидендов, подкрепляя свою здоровенную доходность 6,8%. Кстати, это включает в себя повышение выплат в 2020 году. Так что, если резня цен на акции в секторе REIT пробудила ваш интерес, W.P. Разнообразное портфолио Кэри предлагает способ получить широкую известность всего за одну покупку.
2. Федеральная недвижимость: фокус на ритейле, но с изюминкой
Для инвесторов, которых сейчас привлекают торговые площади — возможно, потому, что они думают, что после COVID-19 это будет не так плохо, как некоторые опасаются, — хорошей вещью для рассмотрения является Федеральная недвижимость. Дивиденды по акциям REIT в настоящее время приносят 5,3% — исторический максимум. И компания собрала невероятную 52-летнюю серию ежегодного увеличения дивидендов. Это ставит его в редкую компанию Dividend Kings, таких как Coca-Cola и Procter & Gamble. Проблема, конечно же, заключается в том, что все дело в розничной торговле.
Но важно понимать, какой торговой недвижимостью владеет Федеральная недвижимость. Около двух третей его тщательно отобранного портфеля составляют торговые центры, расположенные на богатых рынках с высоким барьером для входа. Его 100 или около того свойства показывают предприятия, которые люди посещают регулярно, в том числе продуктовые магазины, аптеки и хозяйственные магазины. Это важные предприятия, которые оставались открытыми в течение всего периода остановки COVID-19.
Очевидно, что не весь бизнес, который он арендует, чтобы соответствовать «основному» описанию, и доходы Federal Realty пострадали от коронавируса: он сообщил, что он собрал только половину своей апрельской ренты. Тем не менее, в зависимости от местоположения его свойств и типа арендаторов, этот REIT, вероятно, восстановится достаточно хорошо.
И затем есть примерно треть портфеля, который классифицируется как смешанное использование. Эти свойства объединяют жизнь, работу и игру в одном месте. Через этот сегмент Федеральная недвижимость имеет около 2700 квартир, расширяя свою диверсификацию за пределы розничной торговли. И, предполагая, что COVID-19 приводит к тому, что все больше людей ищут квартиры, которые находятся в нескольких минутах ходьбы от большинства их обычных потребностей, объекты многофункционального назначения могут стать все более привлекательным типом недвижимости. Компания Federal Realty, уже являющаяся лидером в этой области, сразу же выиграет и сможет использовать свой опыт для расширения своей деятельности в этой уникальной нише.
3. Сообщества AvalonBay: где жить
Пока вы рассматриваете возможность приобретения квартир Федеральной недвижимостью, вам также следует обратить внимание на AvalonBay Communities, одного из крупнейших домовладельцев в Соединенных Штатах. Ей принадлежит около 300 квартирных сообществ с общим количеством более 86 000 индивидуальных единиц. Кроме того, REIT ориентирован на высококачественные объекты на рынках с высоким барьером для входа.
При текущей цене акций дивиденды REIT приносят около 4,1%, что находится на самом высоком уровне его исторического диапазона. Он увеличивал свои выплаты ежегодно в течение девяти лет, после того как удерживал их в течение нескольких лет после Великой рецессии. Ключевым выводом здесь является то, что даже глубокий спад 2008-2009 гг. Не заставил руководство сократить свои дивиденды. Это важно, потому что усилия по сдерживанию COVID-19 подтолкнули Соединенные Штаты к еще одному спаду, который, по мнению большинства экономистов, уже является рецессией. Тем не менее, людям по-прежнему будут нужны места для жизни, и AvalonBay доказал, что может удовлетворить эту потребность таким образом, чтобы он был устойчивым перед лицом экономических препятствий.
Ключевой частью долгосрочной силы AvalonBay является тот факт, что он активно использует свой портфель. Это включает продажу старых активов, когда они могут получить хорошие цены за них, и реинвестирование доходов в новые объекты. Если руководство может найти квартиры для приобретения по желаемым ценам, оно будет их покупать, но очень часто оно предпочитает воспользоваться другой областью своей компетенции: строительством. Это является важным отличием, поскольку само строительство квартир часто приводит к более высокой доходности. И это дает REIT больший контроль над качеством того, что он имеет. В целом, AvalonBay является одним из лучших объектов недвижимости REIT и заслуживает пристального внимания сегодня.
Видя хорошее в плохом
Нет сомнений в том, что в настоящее время REIT в целом столкнулись с огромным встречным ветром из-за пандемии COVID-19. Но это оставило некоторые из лучших имен в отрасли, торгуя по заметно сниженным ценам. Для долгосрочных инвесторов, которые могут сделать шаг назад и увидеть, что Уолл-стрит, возможно, выбрасывает ребенка с водой, W.P. Carey, Federal Realty и AvalonBay — все это хороший выбор для покупки сегодня, прежде чем Уолл-стрит полностью осознает, что некоторые REIT действительно лучше, чем другие.