Мой объект должен стоить дороже
Собсвенник очень часто делает ошибку других, переоценивая собственный объект, в надежде на неосведомленность других о ситуации на рынке. Это приводит к тому, что он теряет очень много времени. Ко всему прочему, у такого продавца неизбежен негатив в общении с другими участниками рынка на предмет того ОТКУДА взяли такую цену.
Завышенная цена мешает набрать пул заинтересованных в объекте покупателей - людей, которые ищут для себя именно этот метраж и именно в этом районе.
Российский покупатель не догадывается, что объект переоценен и его можно снижать, можно торговаться. В результате получается, что продавец написал в объявлении "торг", и поставил завышенную на 5-10% стоимость, а покупатель, задавая параметры поиска, ограничил себя только своим бюджетом, и не увидел объявление продавца. Только для покупателя данная ситуация не так печальна, поскольку других вариантов бесчисленное множество. А вот для продавца такой подход - чистый провал.
Цена объекта = моя цена + комиссия агента
Часто собственник, говоря о цене объекта и о комиссии агентства, совершает следующую ошибку: добавляет к желаемой цене комиссионный процент исполнителя, опять же, не понимая, что это только увеличит время продажи объекта.
Данная позиция является заблуждением, поскольку цены, указанные в профессиональных базах и на досках объявлений, предложены своим клиентам агентствами, и уже включают в себя комиссионные.
Поскольку только 5% сделок закрывается частными лицами без участия агентов, велика вероятность произвести оценку своего объекта, исходя из цен, указанных в других 95% случаях.
Я буду продавать сам
Как уже говорил, 95% сделок закрывается агентами. Агенты, в свою очередь, предпочитают закрывать сделки с агентами: комыортнее, быстрее, нет траты времени на работу с возрвжениями.
Из 5% сделок, закрываемых частными лицами, лишь 0,5% закрываются по родственным и дружественным связям. Все остальное - сасостоятельная продажа!
Продавая объект самостоятельно, собственнику нужно быть готовым к соедующим этапам:
- Реклама объекта (время и деньги) ;
- Показы объекта (время и нервы) ;
- Торг с профессионалом (деньги и нервы) ;
- Отсутствие опыта и незнание юридических тонкостей (время и нервы) ;
- Риски по сделке (деньги, время, и нервы)
В конечном итоге, в 95% случаев все проделанное будет зря, поскольку объект купит покупатель с риелтором, который обязательно возьмет комиссию и с продавца! Стоит ли овчинка выделки?..
Пусть объектом занимаются несколько риелторов - кто продаст, тому и заплачу
Работая с несколькими агентствами, собственник вредит сам себе. И на это есть несколько причин:
- Каждый вновь приходящий агент, видя количество агеетов, которые уже занимаются этим объектом, не чувствует личную ответственность за результат, тем самым, теряя мотивацию - серьезно выкладываться и помогать;
- Практически каждый агент, желающий показать такому собственнику свой пройфессионализм и начать работать с ним на индивидуальных условиях, выставляет объект на продажу по заниженной цене, по цене, отличной от аналогичных позиций, выделяя, тем самым, объект, и получая большую часть входящих звонков. В результате, агент водит клиентов на показы, а продавец думает, что он работает лучше других. На самом деле такой агент работает нечистоплотно, занижая будущий доход от продажи собственника уже сейчас;
- Каждый следующий агент проделывает ту же историю с ценой. Итогом этих манипуляций является дисконтирование стоимости объекта в базах и рекламных источниках;
- Любой потенциальный покупатель, наблюдая один и тот же объект у разных агентов и по разным ценам, не понимая причин возникновения таковых, решает, что с объектом не всё в порядке, и вычеркивает его из своего списка.
Результат тот же - потерянное время, недополучение входящих от реальных покупателей, продажа своей недвижимости с дисконтом.
Пусть покупатель платит комиссию агенту
Поскольку вопрос покупки недвижимости на сегодняшний день - это не только время и силы, потраченные на поиск, но и риски, которые важно минимизировать. Любой уважающий себя покупательнанимает агента, или, как минимум, юриста, который призван помочь ему в этом. В такой ситуации покупателю уже есть кому платить комиссию за закрытие сделки!
Агент же со стороны продавца получает комиссиюза грамотную и эффективную рекламу, за профессиональные показы, за проведение переговоров по цене, за подготовку аванса и проведение сделки! Неправильно и даже странно просить покупателя оплатить комиссию агенту, представляющему сторону продавца и защищающему его интересы.
Давайте начнем с высокой цены, а потом, если что, снизим
Начиная рекламу с более высокой цены, вы добровольно отказываетесь от реальных покупателей. В тот моментпока вы щупаете рынок и играетесь в продажу, покупатель делает выбор в пользу рыночного предложения!
Начиная снижать цену, вы подаете рынку сигнал о том, что вопрос для вас становится срочным и даете повод на показе активно торговаться! В такой ситуации можно больше потерять!
Обычно легче идти другим путем: выставить ценув рынке или чуть пониже, тем самым, привлекая как можно больше потенциальных покупателей на показы, отсеивая на них тех, кому действительно интересен ваш объект. Согласитесь, что имея на выбор более одного покупателя - легче добиться лучшей цены за объект.
Если вам понравилась статья, пожалуйста, ставьте лайк и подписывайтесь - дальше будет еще интереснее! 😉