Квартиру купить – седины накопить. Вот уж воистину, проверено на себе! За последние 13 лет приходилось неоднократно совершать сделки с недвижимостью. Нет, я не риелтор. Но считаю, что если старое жильё перестаёт устраивать по каким-то параметрам (площадь, локация, качество) и есть возможность изменить ситуацию – не надо бояться трудностей, держась до скончания века за «старый чемодан без ручки». Надо брать и менять.
Конечно, хорошо при этом думая головой, внимательно проверяя все документы и анализируя риски. И понервничать всё равно придётся. 😊
Свой первый ипотечный кредит – на 48-метровую двушку в советской «панельке» - мы взяли в уже далеком 2007 году, будучи «зелёными» молодоженами. С первоначальным взносом помогли родители, спасибо им большое.
И вот с той поры наше семейное «гнездо» пережило уже 7 реинкарнаций. Сперва мы расширялись, затем меняли работу (и район), потом город, и снова район, и опять расширялись, меняли старый дом на новостройку, инвестировали маткапитал. В общем, опыта в этом непростом деле накопили немало. Есть чем поделиться. Но начну с крайнего раза, пока «свежи и ноют раны», так сказать. 😊
Хочу рассказать о недобросовестных приёмах застройщиков, на которые мы насмотрелись, пока выбирали квартиру в новостройке. Уж очень часто они, как тот торгаш из анекдотов про птичий рынок - под видом арабского скакуна пытаются всучить нам хромую лошадь.
Предупреждаю сразу: озвучиваю сугубо личное мнение и собственное «фу» маркетологам «первички». Не будьте такими! 😊 Потому что покупатель – не дурак, всё видит и понимает. И ещё на этапе знакомства с «продуктовым предложением» от таких уловок ему становится неприятно. Собственно, в итоге мы и сделали выбор в пользу застройщика, который честно позиционирует свой объект.
Перечисляю с примерами-картинками с сайтов застройщиков нашего города. А чтобы не сочли за рекламу (либо антипиар), все «топонимы» и названия застройщиков и ЖК на скринах закрашены.
Уловка №1: Внимание, «евро»!
Продажа 1-комнатных квартир под видом «евродвушек» и т.п.
Термином «евро» сегодня обозначают квартиры, обладающие большой кухней-гостиной. Покупателям рассказывают красивую легенду про моду, возникшую в Европе в 70-80х годах на помещения, где можно было устраивать большие семейные застолья или посиделки с друзьями. Типа, теперь этот тренд пришёл и к нам.
Вообще, мода отличная! Одно «НО». К слову «евро» наши застройщики "паровозом" цепляют конкретные термины рынка недвижимости: двушка, трёшка, четырёшка и т.п.
Однако и в других странах, и у нас двухкомнатная, например, квартира – это объект с ДВУМЯ жилыми комнатами. Они могут быть изолированными, могут быть проходными, но в любом случае должны ОТДЕЛЯТЬСЯ от кухни и прочих вспомогательных помещений стенами, быть самостоятельными.
«Комнатность» квартир класса «евро» определяется точно по такому же принципу. И от классических их отличает лишь гораздо бОльшие размеры кухонь!
То есть, настоящая «евротрёшка» — это 3 комнаты + большая кухня. Следующий, меньший размер – «евродвушка» = 2 спальни + большая кухня. Далее «еврооднушка» = 1 спальня + большая кухня. А квартира, в которой кухня занимает пространство в единственной большой комнате называется СТУДИЯ.
Добропорядочные застройщики именно так классифицируют свои объекты.
А вот ушлые фирмы за «евродвушку» нередко выдают фактически однокомнатные квартиры, за «евротрёшку» - двухкомнатные и так далее. Чтобы повысить их стоимость и ликвидность.
И часто этот приём срабатывает - на неопытных покупателях, которые изначально искали жильё с двумя комнатами, но попались на модный «крючок» и согласились на компромисс.
Уловка №2: «Свободная планировка»
Все знают, что это за квартиры? Да, правильно, в них почти нет внутренних перегородок, кроме несущих стен либо опор, и отделяющих санузлы.
Часто хитрые застройщики позиционируют «свободную» планировку как преимущество квартиры. Мол, вот вам чистый холст для вашего творчества – расставляйте стены, как ваша душенька пожелает. И хорошо, если покупатель изначально ищет жильё без стен, большое просторное помещение, где он планирует обустроить дизайнерский лофт, например.
Но если ему нужны отдельные комнаты, и он всё равно собирается возводить перегородки, то этот приёмчик стройкомпаний непременно отразится на его кошельке.
Как? Да всё просто: вы купите квартиру и заплатите хорошую цену за каждый квадратный метр, а после строительства внутренних стен её площадь заметно сократится. Мои знакомые после подобного ремонта новой трёшки «недосчитались» почти 6 метров! Только представьте – это же практически полноценная комната! Естественно, застройщикам выгоднее продавать «свободные планировки», чем классические квартиры.
А вот добросовестные компании поступают иначе – они не завышают искусственно площадь объекта и по умолчанию возводят внутренние стены. Но предлагают покупателям, кто "в поиске свободы", убрать их при желании. «К» - клиентоориентированность!
Уловка № 3: «Неадекватно» нарисованные планировки и дизайн-проекты квартир
Чтобы заманить покупателя, некоторые застройщики визуально завышают площадь отдельных помещений на планировке квартиры – чтобы повысить её привлекательность (см. пример на фото).
Еще одна разновидность этой уловки – когда строительные фирмы создают примерные дизайн-проекты квартир, «обставляя» их на рекламных рисунках различной мебелью, техникой, элементами декора. И очень часто при этом не соблюдают реальный масштаб помещения, впихивая в комнаты огромное количество негабаритных предметов. Иногда обманывая не только покупателей, но и самих себя. 😊
Например, в нашем городе был случай, когда застройщик только при монтаже унитазов на объекте обнаружил, что при таком их расположении невозможно установить душевую кабину на запланированное место в ванной. Пришлось срочно искать выход из ситуации.
Так что при изучении рекламных буклетов будьте внимательными реалистами! 😊
Уловка №4: Отделка «под ключ» как маскировка некачественного строительства
На самом деле, чистовая отделка – это лучшее, что сейчас есть на рынке «первички». Говорю как человек, сделавший огромное количество ремонтов и потерявший на них миллионы нервных клеток.
Некоторые застройщики нашего города пошли дальше – стали оборудовать свои объекты необходимой для заезда мебелью и техникой: кухнями, плитами, стиралками, шкафами-купе, гардеробными и т.п. При этом по цене эти квартиры почти не отличаются от аналогичных, но без какого-либо ремонта и обстановки. Видимо, умные руководители поняли, что лучше качественно подготовить помещения к реализации и быстрее вернуть деньги в оборот, чем завышать стоимость и продавать объекты годами.
Но и здесь есть одно большое НО. Принимать такие квартиры от застройщика надо предельно внимательно, вооружившись всевозможными инструментами, приборами, чек-листами и знанием СНиПов. А ещё лучше – пригласив на подмогу профессионального приёмщика. Потому что, как показал наш опыт, самостоятельно всё равно многое не найдёшь и не заметишь.
Ведь зачастую под отделкой «прячутся» серьёзные дефекты строительства. В нашей «крайней» квартире их список был просто огромен: неровный пол, промерзание стен по периметру окон, отсутствие финишной штукатурки под обоями (см. фото), поцарапанные оконные рамы и стёкла, ободранные двери, уложенный с критичными ошибками ламинат и плитка.
В общем, на повторные приёмки мы ездили ещё раза три, а все свои «косяки» товарищи строители исправляли больше двух месяцев. К счастью, они таки справились. 😊
Уловка №5: Чем выше этаж – тем выше цена
Завершает этот ТОП один из самых распространенных маркетинговых приёмов застройщиков. Причём, такую хитрость практикуют многие строительные компании.
При этом разница в цене между первым и последним этажом в таких объектах составляет в среднем 10-15%. Но иногда стоимость может расти на 50 тысяч и более с каждым лестничным пролётом!
Почему такое происходит, какие доводы у продавцов, а также плюсы и минусы высоких квартир, подробнее объясняю отдельно, чтобы не перегружать этот пост.
Здесь же скажу, что более высокая ликвидность «верха» - заблуждение. Независимые аналитики рынка недвижимости отмечают, что спрос на низкие и высокие локации совершенно одинаков (исключение – первые и последние этажи).
А разную цену застройщики устанавливают, чтобы создать повышенный интерес к части квартир в начале стройки. Элементарная психология: люди боятся, что более «дешевые» объекты быстро раскупят и торопятся их приобрести. Потом же, когда квартиры становятся «вторичными», их рыночная стоимость выравнивается, и в случае продажи не зависит от этажа. Увы.