В этой статье расскажу:
- Что такое самовольная постройка;
- Зачем узаканивать самовольную постройку;
- Что будет если не узаконить самоволку;
- Как узаконить самовольную постройку без суда;
- Судебный способ узаконения самовольной постройки.
1. Что такое самовольная постройка;
Для начала нужно определиться, что самовольной постройкой является:
- здание, сооружение или другое строение (далее постройка по ст.222 ГК РФ), и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (+ ст. 130 ГК РФ);
Так вот данные объекты, как указано в ст. 130 ГК РФ являются объектами недвижимости. Но в судебной практике существует множество споров, что именно относить к таким объектам.
Например, судами серьезно рассматривались случаи, являются ли недвижимостью автостоянка (насыпь щебня и слой асфальта), сборно/разборный дом из клееного бруса. По этим объектам суд сказал, что это не недвижимость.
- постройка возведенная или созданная на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
То есть земельный участок должен принадлежать лицу на каком либо праве: аренды, собственности и т.д.
- постройка на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
То есть в кадастровом паспорте земельного участка, например, должно быть указано целевое назначение для строительства, договор аренды может содержать условие о цели строительства, либо в муниципальных правилах землепользования и застройки.
- возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Соответственно для объектов недвижимости установлены определенные правила их строительства и требования которым они должны отвечать. Для этого действуют Градостроительный кодекс РФ, СНиПы, СанПины, Земельный кодекс РФ и другие акты.
Итог, чтобы не построить самоволку нужны:
- права на земельный участок.
- проектные и/или разрешительные документы,
- целевое назначение должно разрешать строительство. Если земельный участок предоставлен, к примеру, под огород - строить нельзя.
- строить без отклонения от проекта (разрешительных документов).
Но важно, если:
*вы успели построить и уже потом ввели запрещения
*или строили, когда было запрещено, но потом запрет убрали
*или застройщик во время строительства не должен был знать о существующих запрещениях.
ТО такую постройку не нужно называть самовольной.
2. Зачем узаканивать самовольную постройку.
Как мы уже выяснили, что здание и строение является объектом недвижимости. По ст.131 ГК РФ права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации.
Но самовольная постройка не является недвижимостью. На нее нельзя зарегистрировать свои права.
А значит самовольную постройку нельзя продавать, дарить, наследовать, если владелец добросовестен .
Такие сделки считаются ничтожными - не имеющими никакой юридической силы с момента подписания.
Кроме того, такую постройку нельзя использовать
Но можно приобрести права собственности по давности владения (15+3 года).
3. Что будет если не узаконить самоволку.
Самый распространенный результат возведения самоволки это ее снос.
При этом снести самоволку может как орган власти так и собственник земельного участка.
Также в определенных случаях для сноса такого объекта не требуется судебного решения.
Например, когда самоволка возведена в отсутствие правоустанавливающих документов, либо объект расположен в границах с сособыми условиями использования территории, который не допускает строительство.
Также установлен запрет на внесудебный снос. Так власть не вправе принимать решение о сносе самоволки если:
- право собственности зарегистрировано в ЕГРН;
- суд уже отказал в требованиях о сносе;
- также не возможен внесудебный снос для многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
4. Как узаконить самовольную постройку без суда.
Действительно в России самовольные постройки есть практически на большинстве земельных участков.
Существует большая проблема как признать права на самоволку, т.н. узаконить.
Есть два способа:
- Судебный;
- Административный (то есть приведение в соответствие).
Не надо смешивать узаконение самовольной постройки и дачную или лесную амнистию, это совсем не тоже самое.
Так для узаконения самоволки через административный порядок требуется привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями. Если это не противоречит закону или договору.
5. Судебный способ узаконения самовольной постройки.
Для того, чтобы суд смог удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку нужно:
- иметь на вещном праве земельный участок, на котором стоит самоволка. Это может быть не обязательно собственность, но и аренда с правом застройки и некоторые другие права.
- лицо, которое построило объект должно быть добросовестным. Что понимается под добросовестностью выясняется в каждом случае по разному.
- постройка должна соответствовать обязательным требованиям.
- постройка должна быть безопасной, не нарушать права и интересы других лиц и не угрожает жизни или здоровью граждан.
При наличии всех условий суд выносит решение, которое является основанием для регистрации права собственности на постройку. Право собственности на узаконенную самоволку возникает в момент внесения записи в реестр.
При этом с иском может обратиться не только застройщик, но и собственник земельного участка. Тогда собственник обязан возместить застройщику расходы на постройку в размере установленном судом (п.3 ст. 222 ГК РФ).
Как правило, с иском нужно обращаться в суд. В зависимости от того, что построено: объект для бизнеса (административное или промышленое здание) или объект для личной эксплуатации (дом, баня и т.д.) Нужно обращаться или в арбитражный суд или суд общей юрисдикции соответственно.
Обычно ответчиком выступает местная администрация.
Оплачивается государственная пошлина от рыночной стоимости объекта.
К заявлению прикладываются документы подтверждающие права на землю, разрешительные документы, заключения о безопасности постройки.
Если у вас возникли подобные случаи и вам нужна юридическая помощь, обращайтесь ко мне за консультацией.
advokat-saunin.ru
+7-9045498922
в том числе через whatsapp и другие мессендеры.
Подписывайтесь на канал, ставьте "нравиться"
