Самый надёжный способ — попросить банк рассчитать все доступные варианты и сравнить результат. Но не всегда сотрудники банка готовы предоставить точный расчёт, поэтому давайте разберём, какие опции существуют и как выгодней гасить: с сокращением срока или ежемесячного платежа.
Уменьшить срок платежа
Для начала нужно посмотреть, какие у вас платежи: аннуитетные или дифференцированные. В большинстве банков выдают ипотеку по первой схеме, поэтому сначала разберём этот вариант (в дифференцированных платежах своя система, о ней чуть ниже).
Итак, в случае аннуитетных платежей займ выплачивается по графику равными суммами. Часть этой суммы идёт на погашение процентов по кредиту, часть — на основное тело кредита. В первой половине срока выплат вы гасите в основном проценты по кредиту, а разница составляет сумму основного долга.
Уменьшение срока платежа подходит тем, кто уверен в своей финансовой стабильности. Такой способ позволяет сэкономить средства в будущем: общая переплата по кредиту будет меньше. Давайте разберём наглядно. Например, вы купили двухкомнатную квартиру в ЖК «Славянка» за 4,1 млн руб. Внесли 900 тыс. руб. и взяли кредит на 20 лет при ставке 6,5%.
Через год вы вносите 500 тыс. руб. разовым платежом. Да, можно использовать материнский капитал. Вот как будет выглядеть схема выплат:
Чем раньше вы внесёте сумму для досрочного погашения, тем выше будет выгода. Такова аннуитетная схема. Во второй половине срока может оказаться вообще невыгодно тратить крупную сумму на досрочное погашение.
Уменьшить размер платежа
Второй вариант — уменьшить размер платежа. Подойдёт тем, кто не хочет рисковать. Так вы уменьшаете ежемесячную нагрузку на бюджет с момента внесения средств. Снова вносим 500 тыс. руб. через год после получения ипотеки, после этого схема выплат будет выглядеть так:
Общая экономия получилась меньше, зато у вас высвобождаются деньги каждый месяц. Кстати, ничто не мешает действовать по методу Максима Кайнера: снизить размер ежемесячных выплат, но платить ту же сумму. Так у вас будет пространство для манёвра: если сократятся доходы, вы просто снизите сумму платежей до минимальной.
У меня дифференцированные платежи
В таком случае вы сначала гасите тело кредита равными суммами, а проценты рассчитываются от остатка задолженности. Первое время сумма выплат будет выше, чем в аннуитетных платежах, зато каждый месяц сумма будет уменьшаться. В нашем случае — с 31 437 до 13 649 руб.
После внесения 500 тыс. руб. часть идёт на ежемесячный платёж (например, 30 тыс. руб.), а остаток списывается в счёт основного долга на следующие месяцы, насколько хватит средств. И пока сумма основных платежей покрыта, вы платите только проценты на остаток долга.
Когда срок закончится, опять возвращаемся к платежам по обычной схеме.
Может ли банк запретить гасить ипотеку досрочно?
Согласно 810 статье ГК РФ банк не вправе ограничить досрочное погашение кредита. И никаких штрафов за досрочное погашение не предусмотрено.
Но если вы допустили просрочку, тут банк может не разрешить досрочное погашение. В любом случае, читайте договор и если не нашли нужной информации — спросите сотрудника банка. Также проконсультируйтесь с банком перед тем, как выбрать, как именно гасить ипотеку, ведь условия кредита индивидуальны.
Если вы ищете квартиру и опасаетесь, что банк по какой-то причине не одобрит заявку на ипотеку, обратитесь в отдел кредитования ГК «ПСК». Мы помогаем собрать документы, выбрать оптимальную программу среди десятка вариантов. Наши партнёры — крупнейшие банки, поэтому даже если один банк отказал, в другой мы поможем прийти подготовленным. Также в наших проектах действует рассрочка: пять лет на апартаменты в Start и три года на квартиры в фамильном доме Nobelius.