Рекомендую прочитать это всем, кого интересуют вопросы по покупке недвижимости с позиции покупателя, в случаях, когда недвижимость была приобретена путем заключения возмездной сделки в период действия брака и фактически являлось общей совместной собственностью супругов, но была оформлена только на одного из супругов, который выступает продавцом.
Главный вопрос темы: покупать такие объекты, или избегать покупки?
Для ответа следует начать с определения статуса режима собственности недвижимого имущества после свершившегося факта расторжения брака. Для этого важно понимать, какие нормативно-правовые акты регламентируют подобные правоотношения. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов в период брака осуществляется в соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации. Однако, с момента расторжения брачных отношений, правоотношения бывших супругов регулируются Гражданским Кодексом, в частности статьёй 253 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Для принятия решения о совершении сделки по приобретению имущества, покупателю надлежит быть добросовестным. В гражданском праве дается чёткое определение добросовестного приобретателя. В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать. Верховный Суд отмечает, что, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать не только осведомленность покупателя о наличии записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки и какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество. Фактически, это означает, что добросовестному покупателю следует проявлять разумную осмотрительность, осуществляя действия, направленные на выяснение вопросов, связанных с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, а также производить осмотр жилого помещения до его приобретения, и иные действия, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Следовательно, в обязанность добросовестного покупателя входит установление наличия или отсутствие других участников совместной собственности. А при установлении наличия других участников совместной собственности, установить их полномочия на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этих участников в случае согласия других участников совместной собственности на совершение такой сделки. В нашем случае, момент прекращения брака обладает приоритетным значением для определения имущественных прав бывших супругов. Пункт 1 статьи 25 Семейного Кодекса Российской Федерации, вступившей в силу с 1 мая 1996 года, четко определяет этот момент: брак, расторгаемый в органах записи актов гражданского состояния, прекращается со дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - со дня вступления решения суда в законную силу. До 1 мая 1996 года действовала статья 40 Кодекса о семье и браке, которая регламентировала, что брак признается расторгнутым только после внесения соответствующей записи в территориальном органе ЗАГС. В связи с чем, отсутствовал конкретный срок, для регистрации решения, согласно действующему на тот момент законодательству, и получалась ситуация, когда супруги, при наличии документа о расторжении брака в судебном порядке, фактически продолжали состоять в зарегистрированном браке до момента передачи судебного решения в органы ЗАГС. В соответствии с пунктом 7 статьи 38 Семейного Кодекса Российской Федерации, к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Однако, у данного положения есть важное дополнение. В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Семейного Кодекса Российской Федерации, пунктом 1 ст. 200 Гражданского Кодекса Российской Федерации и п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15, течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, следует исчислять со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество. Фактически, это означает, что право бывшего супруга будет считаться нарушенным, если между бывшими супругами возникнут споры по вопросу о разделе общего имущества, определения размера долей в нем, пользованию имуществом. Если после расторжения брака бывшие супруги продолжают пользоваться совместно нажитым имуществом, то срок исковой давности начинает течь с момента совершения действия бывшим супругом, которое препятствует другому супругу осуществлять свои права в отношении этого имущества. Законодательством РФ не предусмотрено получения согласия бывшего супруга на отчуждение другим бывшим супругом имущества, входящего в состав общей собственности, в случаях, когда с момента расторжения брака прошло более 3 лет и при этом нет возможности установить факт и момент обстоятельств, повлекших нарушение прав бывшего супруга на общее имущество. Для установления всех вышеуказанных фактов и обстоятельств, добросовестный покупатель, как правило, фактически имеет лишь возможность обратиться с просьбой к продавцу, о предоставлении им свидетельства о браке, либо, как в нашем случае, свидетельства о расторжении брака. Осуществляя свои действия, добросовестный покупатель должен помнить о соблюдении Федерального закона РФ от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных». Свидетельство о расторжении брака содержит личные персональные данные продавца и его бывшего супруга. Положим, сам продавец предоставил покупателю письменное согласие на обработку своих персональных данных, в связи с чем, предоставление им покупателю на обозрение свидетельства о расторжении брака выглядит вполне правомерно, как и сам факт осмотра продавцом свидетельства, включая добровольную передачу покупателем продавцу нотариально удостоверенной копии самого свидетельства. А вот какое-либо дальнейшее использование полученной информации может иметь для покупателя последствия. Например, розыск бывшего супруга продавца исключается, так как подобные действия предполагают использование персональных данных бывшего супруга, без его согласия. Что же делать покупателю, чтобы и закон соблюсти, и добросовестность проявить, и обезопасить себя в дальнейшем? Как сможет он доподлинно разобраться во всех тонкостях сложных взаимоотношений бывших супругов, чтобы сделать верные выводы о нарушении прав бывшего супруга, либо об отсутствии оных? Не имея возможности получения согласия бывшего супруга продавца об использовании его персональных данных, покупатель может руководствоваться лишь теми сведениями, которые ему добровольно предоставит продавец, а также сведениями, которые находятся в открытом доступе, например, сведениями, указанными в выписке ЕГРН. Прояснив момент расторжении брака продавца, покупателю остается лишь ознакомиться с разделом 2 выписки ЕГРН, где в Сведениях о зарегистрированных правах будет указан факт отсутствия или наличия сведений об ограничении прав и обременений объекта недвижимости, заявленных в судебном порядке прав требования, сведений о возражении в отношении зарегистрированного права.
Считаю, что для ответа на главный вопрос данной темы, добросовестному покупателю достаточно понимать, что сам факт, когда по прошествии трех лет с момента расторжения брака, бывшие супруги вовремя не урегулировали свои имущественные правоотношения, не может влиять на оборот и интересы добросовестных покупателей. Таким образом, все риски негативных последствий, связанных с вышеуказанным фактом, лежат на субъектах права собственности, то есть на бывших супругах. Потому что, только от их волеизъявления зависела возможность исключения подобных рисков, путем своевременного раздела общего имущества, нажитого ими в период брака. Данные риски нельзя возлагать на сторонних лиц, коими в данном случае являются покупатели. Именно это, регламентирует статья 253 Гражданского кодекса Российской Федерации: сделки по распоряжению общим имуществом, совершенные одним из бывших супругов могут быть оспорены другим бывшим супругом, при этом на истце лежит бремя доказывания того обстоятельства, что приобретатель знал или должен был знать о несогласии другого бывшего супруга на её совершение. Одновременно, статья 253 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает презумпцию такого согласия.
В задачи добросовестного покупателя, не входит выяснение судьбы дальнейших правоотношений бывших супругов, связанных с их общим имуществом, в случае их дальнейших разбирательств в судебном порядке, потому что на правах покупателя, ставшего собственником объекта это никак не отразится, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о несогласии бывшего супруга продавца на совершение им возмездной сделки направленной на отчуждение недвижимости, входившей в общую совместную собственность бывших супругов.
Следовательно, покупать объекты недвижимого имущества, входящие в состав общей собственности бывших супругов, однозначно можно, соблюдая определенные действия, которые надлежит соблюсти добросовестному приобретателю!