Вся финансовая изнанка от собственника квартиры.
В этой статье я раскрою мой доход в 2018 г. и 2019 г. от сдачи квартиры в краткосрочную аренду. Приведу примерный расчёт дохода от сдачи её в долгосрок и информацию об ипотеке, с помощью которой мы купили эту квартиру.
Исходные данные:
- 30 кв.м,
- в центре Москвы,
- с дизайнерским ремонтом, тема которого балет. Поэтому квартиру называю Балетной.
- для 1-2 гостей,
- срок проживания гостей до 14 дней
- сдаю через Airbnb и Booking.
Вложения:
- Стоимость квартиры: 8,4 млн руб
- Ремонт квартиры: 2,1 млн руб
Итого вложения: 10,5 млн руб
Доход
- от аренды за 2018 г.: 1,6 млн руб.
- от аренды за 2019 г.: 1,56 млн руб.
Это доход, очищенный от комиссий сайтов и оплаты уборки.
Удивительно, в 2018 г. был Чемпионат Мира по футболу, поэтому я ожидала, что в 2019 г. доход будет меньше.
Но, как видите, в 2019 г. квартира принесла почти столько же, как и в 2018 г.
Расходы
- Коммуналка 3500*12=42 000 руб.,
- Электричество 500*12=6 000 руб,
- Интернет 600*12 = 7 200 руб.,
- Предположим 1 рулон туалетной бумаги в день 15*365 = 5 475 руб.
- Бытовая химия (оч мало),
- В 2018 г. заменила постельное белье в 2018 г. примерно на 10 000 руб.
- В 2019 г. заменила душевую лейку, кастрюлю, сковородки.
Складываю, округляю и получаются РАСХОДЫ ежегодно до 100 000 руб.
Доходность
В 2018 году:
(Доход 1 600 000 руб.- расход 100 000 руб.)/ вложения 10 500 000 = 14,3% без вычета налогов.
Налоги посчитаем по максимум как НДФЛ физлица 13%: Доход 1 500 000 руб.*13%=195 000 руб.
Доходность с учетом налога будет:
(Доход 1 600 000 руб.- расход 100 000 руб.- налог 195 000)/ вложения 10 500 000 =12,4% .
Здесь ещё нужно бы учесть мою зарплату, так как краткосрочку сложно назвать пассивным доходом :)
В 2019 году:
Произошли небольшие изменения:
- квартира стала #airbnbplus, что позволило повысить мне цены. Теперь мой порог, ниже которого я не сдаю повысился с 4000 до 4300 руб.
- я полностью закрыла однодневные бронирования. Предпочитаю простой однодневным бронированиям. В 2020 повысила до 3-х дней для ранних бронирований.
- начала иногда брать доплату за ранний заезд/поздний выезд. Но пока эта сумма несущественная
- около 10 дней - искусственный простой. Жил папа, были съемки и тд.
- я стала самозанятой и плачу теперь налог не 13%, а 6%.
Налог: Доход 1 560 000 руб.*6%=93 600 руб.
Доходность с вычетом налога:
(Доход 1 560 000 руб.- расход 100 000 руб.- налог 93 600)/ вложения 10 500 000 =13% .
P.S. Кстати, посмотрела ЦИАН и увидела, что квартиры в моем районе стали стоить дороже на 2 млн руб. относительно цены моей покупки.
Ипотека
Теперь посмотрим на кредит, который мы брали на покупку этой квартиры.
Сумма кредита 6 629 600 руб. (80% от стоимости квартиры). На 30 лет. Ежемесячный платеж 62 595 руб.
Если платить по графику, то можно было бы оплачивать кредит доходом от аренды. Доход от аренды среднемесячный был: 1 300 000 руб/год разделить на 12 мес=108 000 руб./мес.
Но! Помним, что вложения (первоначальный взнос + ремонт) были 3,87 млн.
А если сдавать в долгосрок?
На мой взгляд, эту квартиру в долгосрок можно сдать за 60 000 руб/мес.
Доход 60 000 руб*12мес= 720 000 руб./год
Минус коммуналка 42 000 руб. и налоги 28 800 руб (4% как самозанятый).
Итого 649 200 руб./год
Доходность 6,2%
В принципе такая доходность стандартная в долгосрочной аренде.
А как Вы считаете? 12-13% доходность для краткосрочной аренды - это хорошая цифра?
Поддержите мою честность и открытость лайком.
Подробнее про ремонт Балетной квартиры: