Сегодня у меня в гостях Алексей Климюк - старший инвестиционный консультант УК "Альфа Капитал". Он расскажет нам про инвестиционный продукт, с помощью которого можно стать рантье — это ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток». Лично мне пообщаться с Алексеем было особенно интересно, так как я сам являюсь с недавнего времени пайщиком этого фонда.
- Здравствуйте, Алексей. Расскажите в двух словах о вашем фонде для тех читателей, кто еще с ним не знаком.
- Добрый день. Мы собираем закрытый фонд недвижимости. На собранные средства купим несколько объектов московской недвижимости. Это либо первые этажи, либо отдельно стоящие здания. Все эти объекты арендует продовольственный ритейлер «Пятерочка».
Мы покупаем в фонд арендованные объекты, это фактически арендный бизнес. За счёт арендных платежей обеспечивается доходность владельцам паёв этого фонда.
Фонд будет объемом 1 млрд. рублей. На текущий момент собрали уже 700 млн. рублей. До 8 июня планируем собрать 750 млн. руб. 8 июня интервал закрывается — то есть вложиться в фонд временно будет нельзя. У нас в планах открыть 22 июня ещё один интервал, во время которого мы доведём размер фонда до 1 млрд. рублей.
- Кто может купить паи фонда?
- Абсолютно любой инвестор. Стоимость одного пая составляет 305 тысяч рублей, можно купить любое количество свободных паёв. Фонд уже покупали клиенты из Белоруссии, Казахстана, Украины и других стран.
- Как происходит покупка?
- Можно купить паи онлайн. Для этого есть мобильное приложение Альфа-Капитала и сайт. Можно по старинке отправить нам документы, мы оформим договор, но этот способ редко выбирают.
- Как появилась идея создать такой фонд?
- Мы работаем с 1992 года и постоянно изучаем потребности наших клиентов. После множества кризисов у большинства граждан сложилось ощущение, что инвестиции в недвижимость – это один из самых эффективных способов, если не приумножить, то, как минимум, сохранить свои накопления.
В основу фонда легла идея получения систематического дохода при инвестировании в недвижимость. При этом фонд прекрасен тем, что порог входа в него значительно ниже, чем порог входа в стоимость даже однокомнатной квартиры, тем более в Москве.
И люди, которые задумываются об инвестициях в недвижимость и хотят получать с этого доход, люди, которые уже проинвестировали и поняли, каким образом это работает, но у них не хватает средств на приобретение ещё одного объекта и на увеличение арендного дохода, вполне могут использовать преимущества, которые дает закрытый паевой инвестиционный фонд.
- А как выбирали объекты инвестирования?
- Ключевым моментом при разработке продукта для нас был выбор наиболее ликвидных и доходных объектов, чтобы конечная доходность была конкурентна с доходностью корпоративных облигаций российских эмитентов и с доходностью вкладов в не самых крупных банках. Также для любого инвестора крайне важен выход из любого проекта, поэтому на этом мы сделали особый акцент. Объекты, которые арендует продуктовый стрит-ритейл, в Москве имеют большую ликвидность, и проблем с реализацией их в случае прекращения фонда в отдалённой перспективе мы не получим.
- Это уникальный продукт или есть аналоги?
- Надо сказать, что на международном рынке управления активами есть инструменты, которые позволяют частным инвесторам с небольшими чеками инвестировать в недвижимость. Это так называемые рейты. В Америке и Европе этот рынок очень большой, и инвестирование в недвижимость через инструменты фондового рынка у них очень развиты. И мы сделали в России подобный способ инвестирования и хотим дальше его развивать.
Мы не первые, кто выходит на рынок с таким предложением. Но нам кажется, мы предложили лучшее соотношение качества наполнения фонда и стоимости вхождения.
На рынке есть компании с высокой стоимостью входа в продукт: например, от 6 млн. рублей. Это значительно ограничивает круг потенциальных инвесторов. Есть компании, у которых другие объекты инвестирования, то есть другой направленности. Таким образом, на рынке складывается комплексное предложение для людей, которые хотят инвестировать в недвижимость и получать регулярные доходы от этого инвестирования. Люди могут выбрать направление, в которое они верят, и войти с той суммой, которой они располагают.
- Есть ли у вас конкуренты? Чем вы от них отличаетесь?
- Да, конкуренты есть. Наш продукт отличается от других продуктов наполнением и диверсификацией.
Мы диверсифицируем портфель за счет того, что приобретаем не один объект, а сразу несколько. Эти объекты сами по себе обладают высокой ликвидностью. Мы не только обеспечиваем возможность входа и получения рентного дохода на рынке недвижимости, мы думаем о том времени, когда инвесторы проголосуют за закрытие фонда и мы будем продавать объекты, чтобы вернуть инвесторам вложенные деньги.
То есть ликвидность объектов, доходность и низкий порог входа — это три ключевых отличия нашего фонда.
Кроме того, мы впервые на рынке предлагаем расчет ежемесячной доходности. Это новация, так как в основном закрытые фонды недвижимости предполагают расчет дохода для своих пайщиков в ежеквартальном, полугодовом и годовом формате. Мы будем рассчитывать и выплачивать доход ежемесячно.
- Меня, как вашего пайщика, конечно, интересует ожидаемая доходность. Можете дать какие-то прогнозы?
- Фонд не гарантирует какую-то доходность. Мы можем оперировать только теми цифрами, которые у нас есть на текущий момент. Это фактический рентный доход по объектам, которые планируем купить в фонд. Их доходность лежит в диапазоне 11-14% годовых, в зависимости от объекта.
За вычетом расходов, которые несет фонд, ожидаемая доходность составит 8-9% после вычета налога НДФЛ. Соответственно здесь возникнет НДФЛ, если инвестирует физическое лицо, либо налог на прибыль, если инвестирует юридическое лицо. Если инвестирует индивидуальный предприниматель, такое тоже бывает, то мы удерживаем налог 13%, как и в случае с физлицами.
- Можно неудобный вопрос? У Альфа-Капитал, Пятерочка и Х5 Ритейл общие акционеры. Скажите, эта схема придумана для того, чтобы выкупить за счет инвесторов помещения у арендаторов, которые сейчас ломят непомерные ставки и потом предоставлять хорошие льготные условия для Пятерочки, а все риски переложить на инвесторов. Как можете прокомментировать?
- Хм, даже если поверить в эту историю, для меня непонятна мотивация Пятерочки и Х5 Ритейл Групп. Зачем им по пяти московским объектам снижать арендные платежи, когда у них этих объектов тысячи по всей России. Экономика непонятна для них.
В общем здесь нет повода для конспирологии. У нас есть Банк России, который контролирует все управляющие компании и обязывает их следить за отсутствием конфликта интересов. На кону таких нарушений всегда стоит лицензия профессионального участника рынка. У нас полтриллиона рублей в управлении от 130 тысяч клиентов, мы развивали этот бизнес много лет, так что вопросы, связанные с лицензионными рисками у нас закрыты.
- Хорошо. Следующий вопрос насчёт комиссии. Ваш ЗПИФ установил комиссию за управление в размере 1,8% в год. Учитывая, что вы планируете собрать 1 млрд. рублей, набегает круглая сумма — примерно 1,5 млн. рублей в месяц. На что вы планируете тратить эти деньги? Я, как инвестор, хочу понять, насколько это адекватная цифра.
- Мы подбираем объекты и минимизируем стоимость их приобретения. Это первое.
Второе, мы управляем объектами недвижимости и решаем все возникающие вопросы по объектам. За это и берём комиссию.
В правилах фонда описаны все расходы, а те расходы, которые не предусмотрены правилами, управляющая компания несёт за свой счет.
- Что это за расходы?
- Полный перечень расходов, которые несёт фонд и которые выплачиваются за счёт фонда, указан в правилах управляющей компании. Всё, что не входит в этот перечень или превышает установленные лимиты, управляющая компания несёт за свой счёт.
Допустим, понадобится какая-то реконструкция объекта — управляющая компания будет делать эту реконструкцию за свой счет, потому что в правилах фонда не предусмотрены такие расходы.
- Какие ещё расходы будут у пайщиков помимо этих 1,8%?
- У нас есть ещё оценщик, регистратор, спецдепозитарий. Это те организации, которые поддерживают инфраструктуру фонда. Помимо этого есть ещё налог на имущество. Мы стараемся не инвестировать в объекты, по которым платится налог на землю, и, в принципе, на текущий момент встроенные помещения в многоквартирных домах таких проблем не имеют.
Существует гипотетическая возможность, что, допустим, необходимо будет снизить в рамках фонда кадастровую стоимость объекта, такое может быть. И госпошлины в таком случае должны быть уплачены тоже за счет имущества фонда.
- А что с ликвидностью? Смогу ли я продать свои паи, если вдруг захочу выйти из фонда?
- 1 июня текущего года паи были допущены в третий список Московской биржи. В ближайшие дни появится инструкция, каким образом можно реализовать собственные паи через биржу. Торги будут проходить либо в формате переговорной сделки, либо можно будет выставить паи в «торговом стакане».
По фонду на текущий момент не планируется маркет-мейкер, который бы в обязательном порядке выкупал паи. Но при этом информация о том, что паи выставлены пайщиком на биржу, появится у клиентских менеджеров нашей управляющей компании, которые помогут найти покупателя на эти паи.
- По какой цене можно будет продать пай?
- Индикативной стоимостью может служить стоимость пая, которая определяется управляющей компанией ежемесячно.
- Окей, я купил ЗПИФ в Альфа-Капитале, как мне в будущем продать пай?
- Очень просто. Нужно заключить договор с брокером, перевести свои паи на счет номинального держателя, чтобы они появились на бирже, и выставить в стакане эти паи. Либо, если у вас есть какой-то покупатель, вы можете совершить сделку в режиме переговорных сделок. Покупателя может найти клиентский менеджер, когда вы сообщите ему, что планируете продать какую-то часть паев. Мы опишем этот порядок на сайте в ближайшее время.
Мы будем подключать дополнительных брокеров для того, чтобы у клиентов, у которых уже есть брокерские счета, была возможность через своих брокеров реализовать паи. Комиссии, которые возникают при этом, это стандартные брокерские комиссии и депозитарные комиссии за перевод ценных бумаг. Я думаю, что обязательно кто-то будет из фонда выходить, кто-то захочет купить.
- Какие риски несет инвестор при инвестициях в ваш фонд?
- У нас риски классические. Это рыночный риск того, что арендатор может съехать. Риск того, что стоимость объекта недвижимости может снизиться. Риск гибели либо порчи объекта недвижимости. В правилах фонда описаны практически все риски, связанные с объектами недвижимости и с арендаторами.
Вопрос в том, что мы минимизируем эти риски. И я должен подчеркнуть, что мы страхуем все объекты. Обязательное страхование заложено в правилах фонда. Мы страхуем объекты каждый год, и это не возможность, это обязанность по правилам фонда.
Теперь насчёт риска того, что арендатор съедет. В случае, если арендатор съедет, то арендный поток снизится, но не прекратится. Из-за того, что объекты находятся в проходимых местах, вероятность того, что мы быстро найдём другого арендатора, высокая, даже если это будет другая продуктовая сеть. Если будет какой-то форс-мажор, мы может сдать эти объекты в нарезку более мелким субарендаторам. Ну и важный момент — у нас не один объект в фонде, а несколько, поэтому если на одном объекте временно будет простой, то на общей доходности это скажется в размере доли объекта в фонде, то есть до 30% максимум.
- Дайте свой прогноз развития сферы паевых фондов недвижимости на ближайшие 2-3 года в России.
На наш взгляд, рынок фондов недвижимости будет расти. При этом не столько за счет фондов для нескольких инвесторов или под отдельные проекты, сколько за счёт фондов, которые предназначены для широкого круга лиц. Мы видим интерес к этому сегменту со стороны инвесторов и управляющих компаний, он появляется органически благодаря снижению доходностей по конкурирующим инвестиционным продуктам.
Мы видим внимание к этому сегменту и со стороны регулятора — Банка России. Регулятор нормативно поддерживает развитие этого сегмента. Есть также интерес со стороны брокеров и бирж.
На наш взгляд, будет рост спроса, будет рост предложения и будет развитие в регулировании, которое позволит делать фонды недвижимости более доступными, более прозрачными, более интересными для инвесторов. Это позволит создать наконец в России рынок ликвидных ритейловых фондов и сделать розничные закрытые фонды недвижимости высоколиквидными.
Больше информации о фонде "Альфа Капитал Арендный поток" можно получить в Telegram-канале.