В период пандемии и действия ограничительных мер, направленных на противодействие распространению коронавирусной инфекции, в сложной ситуации оказались и арендаторы, деятельность которых приостановлена, и собственники недвижимого имущества, предоставляющие свои помещения в аренду. У собственников возникает вопрос «как расторгнуть договоры аренды, если арендаторы не платят» и у арендаторов остро стоит вопрос «как расторгнуть договоры аренды, если нечем платить».
Законодательство регулирует этот вопрос следующим образом:
- Досрочное расторжение договора по обоюдному соглашению сторон
- Досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон.
При достижении согласия о досрочном расторжении договора по инициативе обеих сторон, достаточно подписать двустороннее соглашение, определив условия о дате, с которой договор будет считаться расторгнутым; о порядке оплате арендных платежей; передачи помещения арендодателю.
Досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон возможно при нарушении другой стороной определенных обязательств, установленных ст. 619, 620 ГК РФ и договором: например, арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату; или арендатор вправе расторгнуть договор, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом.
Для расторжения договора в одностороннем порядке необходимо направить уведомление стороне не менее, чем за месяц до расторжения, если иной срок не установлен договором или законом. За весь период до дня расторжения договора арендатор обязан оплачивать арендные платежи.
В период пандемии намерений о досрочном расторжении договора аренды возникает у арендаторов, т.к. они не могут пользоваться арендуемым помещением по назначению. В помощь арендатору п. 1 ст. 451 ГК РФ – расторжение договора в связи с изменением обстоятельств, т.к. обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Но на этом основании договор может быть расторгнут в судебном порядке и договор будет считаться расторгнутым с даты вступления решения суда в силу, т.е. с момента обращения в суд до расторжения договора может пройти более 3-х месяцев, за которые арендатор должен будет заплатить аренду.
На защиту арендаторов встал законодатель – 02 июня 2020 года Совет Федерации одобрил закон, согласно которому арендатор вправе досрочно расторгать договоры аренды недвижимости без штрафных санкций и более короткие сроки - в течение 14 рабочих дней с момента официального обращения с данной просьбой. Стоит обратить внимание, что этот закон будет работать в отношении определенных категорий арендаторов: - это предприятия малого и среднего бизнеса (проверьте вашу компанию по реестру СМП), тех отраслей, которые наиболее пострадали от коронавируса (проверьте отнесена ли ваша деятельность к пострадавшей в соответствии с постановлением Правительства РФ).
Ждем подписания закона Президентом и вступления его в силу.