Коварный расчёт: стоимость долей в квартире, купленной с участием материнского капитала.
Много лет назад, на консультациях, я с большим трудом переносила фразу «а вот по телевизору на суде сказали....». Потом я научилась начинать общение с клиентом с предупреждения, что судебные ток-шоу мы не обсуждаем. А потом ток-шоу кончились. Но начался интернет. Где, как известно, каждый суслик агроном.
И теперь приходится предупреждать, что комментировать всех блогеров, когда-либо высказывавшихся на заданную тему, я отказываюсь. Все это я вспомнила после консультации о реализации жилья, приобретенного с помощью материнского капитала, который является подарком от государства семьям, минимум с двумя детьми.
Подавляющее большинство родителей с помощью маткапитала покупает недвижимость, предварительно отнеся в ПФР нотариально заверенное заявление о выделе долей в квартире супругам и детям (в том числе и будущим) после регистрации права собственности в Росреестре или погашения ипотеки.
Так вот про интернет. Там почему-то, в блогах, утверждается, что квартира, приобретенная на средства материнского капитала, принадлежит родителям и детям в равных долях. А это совсем не так!
Есть решение коллегии Верховного суда по гражданским делам, где четко объясняют, как делить. Вообще-то нюансы раздела и размер выделяемых долей должны быть определены законом. Увы, там этого нет. Поэтому ВС додумал за законодателей и теперь (три года назад это случилось!) мы точно знаем, как правильно.
На равные доли делится только маткапитал, вернее, часть квартиры, которая им оплачена. Остальное — общая собственность супругов, к которой детки отношения не имеют.
Следовательно, при продаже квартиры, приобретенной с помощью маткапитала, в новом жилье детям нужно выделить доли, равные рыночной стоимости тех долей, которые у них были в продаваемой квартире. А это совсем немного, так как материнский капитал только в этом году стал стоить 616 617 рублей, до этого был намного меньше, а квартиры всегда стоили миллионы.
Иногда опека (чье согласие требуется для проведения сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетних) разрешает положить рыночную стоимость детской доли на счет ребенка. Надо только помнить, что тратить эти деньги можно также под контролем опеки.
И еще хочу добавить несколько слов любителям лайфхаков из интернета: да, иногда можно проскочить и продать квартиру с невыделенными детскими долями, так как Росреестр не дает сведений об обременении объекта недвижимости правами несовершеннолетних.
Да, прокуратура проводит кампании по проверке исполнения материнских заявлений только иногда, да, ПФР не особо отслеживает выделили доли или «забыли». Но: если вы планируете купить новую квартиру большей площади, одновременно продав старую и добавив ипотеку, то получить деньги от банка с таким склерозом не получится 100%.
И если покупатели не отследят, что покупают «токсичную» квартиру (см. мою первую статью на эту тему Материнский капитал в купленной квартире – может рвануть как бомба!), то проблемы могут создать выросшие дети. После 18 лет у них будет 3 года, чтобы натолкнуться в интернете на блог, в котором расскажут, как поставить на деньги родителей, некогда нарушивших их имущественные права и законные интересы. Представляете, сколько процентов набежит за все годы? Или деточка отсудит себе долю в давно проданной квартире. И тогда покупатели придут к вам! Нет, не бить, взыскивать убытки. И это я еще про УК РФ не вспоминала.
