Всем привет.
Сейчас в сети много споров на эту тему. Попробуем разобрать ситуацию максимально беспристрастно.
Начнем с азов. Что такое рынок? Место где покупают и продают. Из чего складывается цена на товар? Из баланса спроса и предложения. Точнее из-за нарушения баланса цена идет в ту или иную сторону. Больше покупателей (спрос) - цена растет. Больше продавцов (предложений) - цена падает. Так и только так формируется цена. Даже в автосалоне и даже в продуктовом магазине.
Производитель и продавец всегда ставит ту цену, по которой спрос предположительно будет превышать предложение на устраивающем его промежутке времени.
Когда нефть была всем нужна, она стоила $100, а когда стала не очень нужна - цена стала $30. Но, в отличие от нефти, фьючерсы на квартиры не торгуются на фондовом рынке и изменение цен в реальном времени не посмотреть. И технический анализ для предугадывания возможного изменения цен не применить. Поэтому давайте внимательно изучим фундаментал.
События, влияющие на цены на жилье сейчас и в ближайшее время
- Льготная ипотека на новостройки по ставке от 6,5%
- "Сельская ипотека" со ставкой от 2,7% в городах и селах с населением до 30 тыс. человек
- Рост безработицы
- Снижение реальных доходов граждан
- Высокий темп строительства многоквартирных домов (80 млн.кв.м за 2019 год, почти как в 2014)
- "Демографическая яма". В 90-е была низкая рождаемость, поэтому молодых покупателей становится все меньше
- Застройщикам разрешено сдавать объекты позже, в связи с коронакризисом, конечно же
- Эскроу-счета. Теперь застройщикам покупатели доверяют больше
Делать выводы о дальнейшем движении цены зная только вышеперечисленные факты - не правильно. Ведь может снижение ставок по ипотеке создаст такой спрос, что покупатели поглотят почти все предложения на рынке и произойдет дефицит жилья, который и будет толкать цены вверх. А может высокий темп строительства и "демографическая яма" будут способствовать образованию большого количества пустующих квартир, которые застройщики не смогут содержать ввиду образовавшихся обязательств перед банками и те перейдут в счет оплаты кредитов. Дальше банки будут выставлять их на аукционы, где, ввиду отсутствия спроса, даже в докризисное время квартиры уходили по ценам гораздо ниже рыночных.
Как же угадать куда пойдет цена?
Терпеливо следить за ситуацией и держать ухо в остро. Как на фондовом рынке хороший трейдер понимает когда нужно продать а когда купить, так и на рынке недвижимости хорошо следящий за ситуацией заинтересованный человек не пропустит нужного ему момента.
К любому изменению цены есть предпосылки, которые нужно не пропустить. Например, если вы в новостях прочитали, что имбирь помогает от коронавируса - ждите повышения цен. Если вы узнали новость первым - значит смогли купить имбирь еще по старой цене. Если вы первым увидели снижение спроса на нефть и сделали на бирже ставку на понижение - вы заработали. С недвижимостью то же самое. Кто первый "почуял" предстоящие перемены - тот и выиграл.
В своей прошлой статье "Будет ли "падать" недвижимость" я писал, что в долларах цены на жилье на тот момент упали в 2,5 раза за 6 лет (2014-2020). Моя квартира за тот же период упала в цене в буханках хлеба почти на 28%. И, может это уже дно? Или "демографическая яма" 90-х, снижение доходов все-таки еще возьмут свое?
