В 2016 г. Конституционным судом Российской Федерации принято постановление о капитальном ремонте (КР). Документ регламентирует выполнение закона 2014 г. об обязательной компенсации расходов на капремонт дома собственниками жилых помещений в многоквартирных домах (МКД).
Решения по капремонту, принятые органами власти
Главное событие последнего времени в законодательной жилищной сфере России связано со сносом в Москве хрущевок и других старых зданий. Жильцы домов под снос не должны платить взносы на КР. Эти здания не подлежат восстановлению, и по закону КР в них проводиться не должен.
Нюансы реализации программы в столице содержит Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 832-ПП “О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы". В нем подробно разъяснены критерии для распределения очередности домов на проведение капитальных работ на ближайшие 30 лет.
Для жителей других регионов страны вынесено Постановление № 241 от 1 марта 2017 г. Оно содержит условия работы компаний, которым дано право собирать на своих счетах деньги жителей на КР.
В нем даны подробные разъяснения алгоритма проведения КР, выбора подрядчиков для его осуществления, прав и обязанностей жильцов, действий местной власти.
Верховный Суд России
Постановление Верховного Суда по КР поставило точку в споре об обязательности платежей за КР и возможностях граждан отказаться от них. Поводом для разбирательств стало обращение жителя Белгородской обл. Н.В. Безуглого по поводу законности финансирования фонда КР в регионе. Жалоба была подана в конце 2013 г.
Суд нашел ошибку истца, который пожаловался не на тот закон. В результате иск не был удовлетворен судебной инстанцией на уровне региона, затем - Верховным Судом.
04.06.2014 г. Верховный Суд зафиксировал законность платежей за КР домов. Суд указал на санкции, которые власти имеют право применять к неплательщикам. Таким образом судебная инстанция остановила спекуляции на тему законности сборов.
Правительство Российской Федерации
Федеральный исполнительный орган издал 1 марта 2017 г. Постановление Правительства РФ №241. В нем установлены правила, по которым работают региональные фонды КР, порядок сбора средств. Подробно разъяснено, как формировать календарь КР и рассчитывать для каждого дома время проведения в нем капитальных ремонтных работ.
Конституционный суд РФ
Высшая судебная инстанция в 2016 г. разбиралась в законности принятых программ КР. Запрос об этом поступил от депутатов Государственной думы РФ. 12 апреля 2016 г. вышло Постановление Конституционного суда РФ № 10-П. Оно обязало жителей МКД оплачивать проведение работ по КР здания.
В документе были зафиксированы следующие нюансы:
- Управляют общедомовым имуществом собственники квартир.
- Они могут не размещать деньги на счетах региональных операторов.
- Жильцы могут открыть спецсчет своего дома и собирать на нем средства на КР.
- До проведения первого КР жители аккумулируют свои деньги на этом счете. Но после проведения 1-го КР они продолжают вносить деньги на счет.
- Граждане не могут отказаться от перечисления своих средств на КР.
Что установил ВС РФ на самом деле
4 июня 2014 г. Верховный Суд РФ определил, что обязательства уплаты взносов на КР, установленные Законом Белгородской обл., не принимаются. Эта норма уже прописана в Жилищном Кодексе РФ для всех граждан России, и на региональном уровне не требуется дополнительных правовых регламентов.
Основные положения документа:
- Жильцы МКД обязаны вносить платежи на КР в соответствии с площадью их квартир.
- Местные власти разрабатывают законодательство, по которому будет создаваться оператор, и участвуют в его формировании.
Права и обязанности собственников жилья в многоквартирных домах
С момента приобретения квартиры в собственность ее владелец должен участвовать в программе КР. Об этом говорит ЖК РФ, в котором разъяснены обязанности владельцев:
- Каждый месяц в установленную дату платить за КР сумму, обозначенную в квитанциях регоператора.
- За нарушения графика платежей погашать пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.
- Продолжать платить за КР после проведенных по графику в МКД ремонтных работ.
У жителей есть такие права:
- Они соглашаются на предложенные регоператором даты проведения КР в их доме или возражают и предлагают свои сроки.
- Могут провести ремонт за свои деньги раньше назначенного регоператором срока.
- Контролируют и принимают работы подрядчиков в своем доме по КР.
- Получают полную информацию от регоператора о техническом состоянии дома, назначенной дате ремонта, о размере и движении своих средств.
- Могут открыть спецсчет своего МКД и перейти на него с общего счета регоператора.
О добровольности взносов в фонд
По закону собственники должны вносить ежемесячные платежи на КР. На добровольных началах они выбирают лишь способ перечисления денег. Если решение не принято, то их взносы автоматически зачисляются на расчетный счет регоператора.
Взносы в фонд КР обязательны, как и платежи в Пенсионный фонд, страховые фонды и др. Обязательства платы за КР установлены законом. Об отмене платежей нет ни одного правового акта.
Является ли взнос платой за услугу
Отчисления на КР не являются платежом за получение услуги. Жилищный кодекс содержит следующие разъяснения:
- Взносы привязаны не к собственнику, а к его жилью. При смене владельца квартиры задолженность предыдущего хозяина, если таковая образовалась, становится долгом нового приобретателя.
- За КР не платят арендаторы квартир, принадлежащих бюджету.
- При изъятии участка под МКД на нужды муниципалитета все собранные на КР средства возвращаются владельцам квартир.
- В случае банкротства регоператора взносы жителей остаются в неприкосновенности, их не включают в конкурсную массу.
Таким образом, взнос - это не плата за услугу. Это долговременная обязанность собственника в рамках программы КР.
Другие нормативные акты о капремонте
Организация фонда КР и проведение работ состоят из множества сложных процессов, которые должны быть четко регламентированы законодательством.
В дополнение к ЖК РФ для этих целей принимают нововведения по следующим направлениям:
- Определение процедуры КР, инженерных систем и общедомового имущества, подлежащего ремонту.
- Выявление категорий граждан, имеющих льготы по оплате КР или освобожденных от нее.
- Порядок расселения аварийного жилья.
- Способы изъятия земельного участка под МКД на муниципальные нужды и порядок компенсации собственникам квартир.
- Закупки КР, требования к участникам аукциона, порядок проведения конкурсных процедур и т.д.
ФЗ 271
В 2012 г. законом ФЗ 271 были внесены поправки в ЖК РФ по процедуре проведения КР.
Основные нововведения:
- Документ разграничил обязанности управляющих компаний и жильцов МКД.
- Определил инженерную инфраструктуру дома, подлежащую КР.
- Принял список общедомового имущества, капремонт которого должен проводиться:
- лифты;
- крыши;
- подвалы;
- фасады;
- фундаменты;
- общедомовые приборы учета.
Гражданам было разъяснено, кто является плательщиком взносов, какие категории имеют льготы или освобождены от платежей.
В 2015 г. были даны разъяснения о создании общих и специальных счетов регионального фонда КР и порядке внесения на них средств собственниками.
ФЗ 185
21 июля 2007 г. был принят закон № 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию ЖКХ". Статья 15.1 содержит правила перечисления средств Фонда на проведение КР. В 2019 г. закон был дополнен порядком предоставления социальных выплат на приобретение жилых помещений в следующих случаях:
- Признание МКД аварийным.
- Изъятия земли под домом на нужды муниципалитета.
В дополнениях разъяснены возможности и характеристики компенсационного жилья, нормативы площади, указаны категории граждан, имеющих льготы.
ФЗ 44
Закон 44-ФЗ определяет инструменты закупок капремонта. В нем содержатся следующие сведения:
- Единые требования к подрядчикам.
- Порядок и суммы для обеспечения заявки.
- Алгоритм проведения аукциона.
- Антидемпинговые меры.
- Порядок заключения контрактов.
Законодательство по капремонту дополняется и расширяется практически каждый год. Это "живые" законы, четко следующие за изменениями в экономике, обществе и в сфере ЖКХ.