Обстоятельства сложились так, что с 1998 года я работаю с недвижимостью, так как в 90-е по специальности трудно было куда-либо устроиться. да и не платили совсем. По образованию я юрист с квалификацией "Право и организация социального обеспечения" Но тогда надо было кормить семью и выбора особо не было. С годами втянулась и наработала коллосальный опыт в сфере недвижимости. Поэтому при выборе и покупке дома с участком мне не требовалась профессиональная помощь, да и 99% риэлторов сегодняшнего дня сами не знают ни одного закона, их задача теперь - "впарить " людям абы что и получить деньги. Все. Раньше было совсем по-другому. Ну это отступление от темы, а рассказ пойдет о самых распространенных ошибках при покупке недвижимости.
Для себя мы рассматривали назначение земли только ЛПХ со статусом ЗНС. СНТ, ДНТ и прочие садоогороды не рассматривали, хотя они и стоят в разы дешевле. Но для этого есть масса негативных причин и особенностей владения снт, днт и другими сельхозземлями. Если интересно, могу в другой статье рассказать, в чем кардинальное отличие ИЖС, ЛПХ с ЗНС от дач.
1. Межевание. Это то, что должно Вас интересовать в первую очередь, объясняю почему. Нет межевания-фактически нет и участка, так как границы его не определены, а значит, в природе его нет, координат нет, да и продать его невозможно. Если только по рукописному договору. Ну это вообще ..... На кадастровой карте он не отображается никак.
Если межевание есть, то обязательно нужно выяснить, где конкретно проходят границы участка, где стоят межевые знаки, если их нет, попросить собственника, пусть и за Ваш сччет, выставить посредством помощи геодезиста, то есть заказать вынос границ в натуру. Потому как может оказаться, что ограждение, если есть , установлено неправильно, и и на Вашей территории сосед уже давно построил сарай или курятник. Снести самовольно у Вас не получится, так как надо обращаться в суд с иском об истребовании из чужого незаконного владения части Вашего участка. А это все очень долго и муторно, да и недешево, так как суд в любом случае назначит земельную экспертизу , дабы выяснить, от чего отталкивались при межевание, от каких заборов, стен и прочее.
2. Техпапорт на дом. В нем Вы увидите план строения, экспликацию БТИ и привязку его к местности. Обязательно сравните план с самим домом. Если дом перестраивался, но изменения не вносились , то это де факто незаконная постройка, узаконить которую с 2016 года крайне сложно. Если вы конечно не готовы выбросить тысяч 200-300... Хотя тоже маловероятно. До 2016 года можно было узаконить через суд, сейчас маловероятно.
3. Домовая книга. В ней Вы увидите всю историю регистраций жителей дома. На момент покупки все должны быть выписаны! Если остануться прописанные, Вам опять придется идти в суд. И только так. На просьбы , что "мы выпишемся через месяц.два", не поддавайтесь ни в коем случае, особенно если зарегистрированы несовершеннолетние.
А вообще, не пожалейте денег, закажите полную историю дома у посредников, она стоит от 7000р, но тогда Вы сможете увидеть все, чего нет в домовой книге. Например, лица, выписанные в связи с отбытием наказания, несовершеннолетние, выписанные каким-то образом без предоставления им иного жилья. Помните , что сделку можно расторгнуть в течении 3х лет после покупки при наличии серьезных обстоятельств. как покупателем, так и лицами, которые были ущемлены в правах при продаже, но узнали об этом постфактум.
4. Договора со сбытовыми компаниями, такими, как энергосбыт, вода, газ. Сравнивайте название котлов отопления с установленными. Потому что несовпадение опять грозит кучей нервотрепки при переоформлении на себя.
Мы пересмотрели очень много домов в разных населенных пунктах. И основная проблема, с которой мы столкнулись, были прописанные собственники и их родственники. В одном доме было 6 человек зарегистрировано, из них 3 детей. И все как один, утверждвли, что выпишуться завтра, через месяц и так далее. Дом мы выбрали недалеко от Анапы, до моря 30 минут на машине, сам дом требует ремонта, старый, 62 года, зато участок..... 20 соток, в конце участка начинается заповедник " Красная горка", течет горная речка, маленькие водопады, хутор окружен лесом, который начинается прямо на участке, горы, а виды..... Это что-то... воздух насыщен запахами цветов и леса... В лесу купель, святой источник, приезжает много людей за водой. И что удивительно, хутор, а дороги шелковые, свет, газ, вода, скважина) Магазины, школа, ФАП, детский сад ,вся инфраструктура.
Но и тут оказалось, что зарегистрированы 3 человека, из них двое детей, мало того, это еще предыдущие собственники, которые продали нашим продавцам уже. Они им тоже пообещали выписаться в течении месяца, однако прошел год, а они так и не выписались. Наши пытались нам продать вместе с ними)))) Говоря о том, что вы легко их выпишете через суд... ага.... Я конечно очень расстроилась, так как это то, что я хотела купить.. Собственникам естественно отказала, сказав, выписывайте-и я куплю в тот же день. Уж не знаю, как они нашли бывших собственников и где, но смогли заставить их выписаться за 4 дня. В это время мы смотрели другие объекты, один приглянулся, и мы уже связывались с новым сосбственником, когда позвонили продавцы и сказали, что им удалось всех выписать. Мы конечно же поехали к ним, еще раз проверили все документы и вышли на сделку.
Уже после мы узнали, что они очень хорошо на нас заработали за неполный год владения. Купили за 900 000р, нам же продали за 1 500 000р. Ну я не расстроилась. так как для меня он стоит этих денег. Заработали, так заработали. Молодцы)
Прошло уже полтора года, я ни разу не пожалела, что остановилась именно на этом доме)
Продолжение следует)