Здравствуйте, друзья! Это канал о частных инвестициях "Портфель". Меня зовут Евгений. Я инвестирую в фондовый рынок, результатами инвестирования делюсь с Вами. Рантье - это звучит гордо, но фондовый рантье звучит еще лучше! Переходим к нашей свежей теме.
Начнем с рассмотрения инструмента, которым в России пользуется огромное количество частных инвесторов – это недвижимость. Наиболее распространенным вариантом является покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Разберем этот вариант подробнее. У вас есть новая двухкомнатная квартира в одном из спальных районов региональных центров, которую вы купили за 2,6 млн. рублей. Вы ее сдаете по 14 тысяч в месяц, что соответствует годовому доходу в размере 168 тысяч. Рост стоимости самой квартиры составит за год около 10-12% (что весьма оптимистично), доход от сдачи в аренду – 6,5% при условии отсутствия «простоя». Итого имеем, что в лучшем случае ваша максимальная доходность составит около 17% в год. Хорошая доходность, бесспорно. Но инвестиции в недвижимость имеют ряд нюансов и рисков, которые нужно учитывать:
1. Высокий порог входа. Чтобы инвестировать в недвижимость в России нужно обладать серьезным капиталом.
2. Ликвидность. У вас могут возникнуть сложности с быстрой продажей своей недвижимости в случае необходимости. Если деньги понадобятся срочно, придется существенно снижать цену для быстрой продажи.
3. Отсутствие арендаторов. Вполне возможно, что вы не сразу найдете арендаторов и из-за «простоя» потеряете часть прибыли.
Есть ли у нас с вами, простых инвесторов, не обладающих серьезным капиталом альтернатива? Есть – зарубежные фонды недвижимости REIT`s. REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90% этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов. Большинство REIT передают 100% налогооблагаемой прибыли пайщикам.
Выделяют три основные категории REIT: рентные, ипотечные и гибридные.
Рентные (Equity REIT). К ним относится примерно 91 % всех фондов недвижимости. Они приобретают объекты недвижимости и выступают управляющей компанией. Главный источник дохода — арендная плата от сдачи внаем принадлежащих им объектов. Основное отличие рентных REIT от обычных застройщиков — в том, что фонды владеют и управляют недвижимостью как частью своего портфеля, а не перепродают ее после завершения строительства.
Ипотечные (Mortgage REIT). Они составляют 7 % от общего количества фондов недвижимости. Этот вид REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Их доходы складываются из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.
Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию рентных и ипотечных REIT. Гибридные REIT инвестируют активы как в недвижимость, так и в ипотечное кредитование. К этой группе относятся около 1 % фондов недвижимости.
В сравнении с классической покупкой недвижимости, REIT обладают следующими преимуществами:
1. Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему объект недвижимости, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США и Европы.
2. Диверсификация инвестиций. Чтобы при заданном уровне доходности снизить риск по портфелю, нужно прибегнуть к диверсификации — включению в портфель различных финансовых инструментов с целью повышения доходности и уменьшения риска. Так как корреляция фондов недвижимости с другими финансовыми активами довольно низкая, REIT являются прекрасным инструментом для диверсификации.
3. Защита от инфляции. REIT обеспечивают неплохую защиту от инфляции: основной источник доходов инвестиционных трастов — арендная плата, которая, как правило, корректируется с учетом роста общего уровня цен.
4. Высокая доходность. По доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями крупных компаний и облигациями. REIT привлекательны для инвесторов высоким уровнем текущего дохода и возможностью умеренного долгосрочного роста капитала в отличие, например, от банковских вкладов, когда вкладчику заранее известен уровень дохода.
5. Надежность. Не было ни одного случая банкротства REIT. Они гораздо надежнее, чем услуги брокеров или инвестирование в акции крупных компаний, которые могут обанкротиться при неблагоприятных условиях на рынке. По надежности трасты сопоставимы с американскими гособлигациями, но облигации выгодно покупать при высоких учетных ставках Федерального Резерва, а бумаги трастов — при низких. Лучшим доказательством надежности REIT служит то, что их основными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды. Но все же не стоит забывать, что риски как у акций у них присутствуют.
6. Низкий порог входа. Для инвестиций через фонды не обязательно обладать серьезным капиталом. Достаточно иметь сумму от тысячи долларов.
Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.
Также все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
- Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
- Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
- Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
- Lodging — отели и базы отдыха.
- Residential — апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
- Timberland — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
- Health care — больницы, поликлиники, офисы, лаборатории.
- Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
- Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
- Data center — помещения для серверов.
- Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
- Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.
Выбор для покупки.
Сразу скажу, что мой выбор не является инвестиционной рекомендацией, у вас могут быть свои предпочтения, как в сфере секторов REITS, так и в сфере видов.
Я сформировал список трастов, из тех, которые торгуются на ИИС, отобрал их по подходящим мне видам. Вот что получилось.
Первый фильтром послужит показатель P/B (напомню, что это отношение стоимости одной акции к материальным запасам. Под последними понимается все то, что осталось бы у собственников после продажи компании и погашения долговых обязательств.Поскольку в числителе мультипликатора отражена рыночная цена акций, а в знаменателе – фактическая стоимость чистых активов, коэффициент P/B показывает, сколько инвестор готов заплатить за имущество предприятия, приходящееся на 1 акцию.)
На данном этапе отсекаем все, что выше 1,5. Остается 4 компании.
Давайте рассмотрим каждую подробнее.
1. Apple Hospitality REIT, Inc. - это трастовая компания, которая инвестирует в приносящую доход недвижимость, прежде всего в сектор жилья. Ей принадлежат отели, расположенные в городских, престижных пригородных и развивающихся рынках во всех штатах, которые работают под брендами Marriott, Hilton или Hyatt. Компания была основана 8 ноября 2007 года и имеет штаб-квартиру в Ричмонде, штат Вирджиния.
2. Global Net Lease, Inc. участвует в приобретении и управлении диверсифицированным глобальным портфелем коммерческих объектов с акцентом на лизинг в США, Западной и Северной Европе. Компания была основана 13 июля 2011 года и имеет штаб-квартиру в Нью-Йорке.
3. Kimco Realty Corp. специализируется на приобретении, развитии и управлении торговыми центрами. Компания была основана Милтоном Купером и Мартином С. Киммелем в 1973 году, ее штаб-квартира находится в Нью-Гайд-парке, штат Нью-Йорк.
4. Vornado Realty Trust владеет офисными, розничными, торговыми площадями, отелями и другими объектами недвижимости. Компания имеет штаб-квартиру также в Нью-Йорке.
Исходя из отчетностей компаний у всех кроме Kimco Realty восходящие тренды по выручке, EBITDA, чистой прибыли.
Теперь ещё о коэффициентах.
Показатель P/E лучше у Vornado Realty Trust, P/S (цена / выручка) - Apple Hospitality. Чем ниже данные показатели, тем лучше. Неплохая как див.доходность, так и прогноз по ней, у всех компаний.
Прибыль на акцию (EPS)— это также важный фактор, позволяющий определить инвестиционную привлекательность компании, отражающий отношение чистой прибыли организации к количеству акций. EPS имеет довольно большую популярность при сравнении инвестиционной привлекательности компаний на фондовом рынке. Он нередко представляет собой ключевой фундамент в инвестицонных стратегиях. Но его нужно применять в сравнительном анализе между конкурентами. Чем больше данный коэффициент, тем лучше. Тут в лидерах Vornado Realty Trust.
Показатель Div/Share (или DPS) - финансовый показатель, равный отношению чистой прибыли компании, доступной для распределения (то есть дивидендов), к среднегодовому числу обыкновенных акций. И опять Vornado Reaty Trust показывает лучший результат.
Дивидендный выход (Dividend Payout) - это отношение дивиденда по обыкновенным акциям к прибыли доступной владельцам обыкновенных акций (в расчете на одну акцию).
DP = Дивиденды на акцию (DPS) / Прибыль на акцию (EPS)
Чем больше показатель, тем больше дивидендов с прибыли выплачивается. Здесь в лидерах Global Net Lease.
В целях диверсификации я купил все 4 REITS на данном этапе, т.к. Global Net Lease и Apple Hospitality недооценены по балансовой стоимости, Vornado Reaty Trust имеет лучше P/E и P/S, а на Kimco Realty Corp. обратили внимание крупные хедж-фонды: исследование Insider Monkey показывает, что в последний год в Kimco Realty Corp наблюдается рост активности крупнейших хедж-фондов мира. В конце первого квартала 22 хедж-фонда, отслеживаемые Insider Monkey, держали длинные позиции в этой акции, что на 38% больше, чем в четвертом квартале 2019 года. Для сравнения, только 11 хедж-фондов держали акции или бычьи опционы в KIM год назад. Да и показатели у нее также неплохие.
На этом у меня сегодня все. Подписывайтесь, кто еще не подписан, лайкайте, жмите колокольчик, чтобы вовремя узнавать о новых выпусках. Пока!