Статья 558 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Учитывая, что закон отнес данный перечень к существенным условиям договора, отсутствие его станет безусловным основанием для признания договора незаключенным. Поэтом в настоящее время в порядке подготовки сделки купли-продажи жилого помещения отдельным объемом работ для сопровождающих сделку лиц (риэлторы, юристы и т.п.) становится оценка наличия таких лиц.
Как правило, большинство ограничиваются получением справки по форме 12. Данная справка является, по сути, архивной справкой ф.9 (о зарегистрированных лицах). Из названия справки в.12 (справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан) видно, что из нее мы можем установить только лиц, которые сняты с учета, но сохранили право пользования помещением. Обратившись к форме справки видно, что она содержит сведения о лицах, снятых с учета в связи:
- с осуждением;
- по решению суда;
- с выездом в организации социального обслуживания (медицинские и аналогичные учреждения, дома престарелых, диспансеры и т.п.);
- с выбытием в организации для детей-сирот;
- с призывом на военную службу.
Однако, существуют еще ситуации, в которых «появляются» лица, имеющие право пользования жильем. Такие ситуации связаны с наличием определенных сделок, следствием которых является передача права пользования жилым помещением.
Такими лицами могут быть:
- арендаторы, если приобретаемая квартира была сдана до продажи продавцом в аренду (найм). В таком случае арендатор имеет право проживать в этой квартире даже после ее продажи. При этом условия договора сохраняются в полном объеме и обязательны к исполнению новым собственником, который становится Арендодателем (наймодателем).
- наниматели и постоянно проживающие с ними граждане;
- получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении;
- отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа;
- бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, в случае, предусмотренном п.4 ст. 31 ЖК РФ, согласно которой в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи;
- проживающий в помещении гражданин, который отказался от приватизации данного жилого помещения в пользу иного лица.
Учитывая вышеизложенное, необходимо сделать вывод о том, что существует достаточное количество вариантов сохранения за гражданами права проживания в продаваемом жилом помещении и для выявления таких граждан специалистам необходимо провести определённую работу.