Набирает популярность видеоролик где блогеры рассказывают про ситуацию, когда купили квартиру и через некоторое время продавец банкротиться, а сделку хотят признать недействительной.
Когда физическое или юридическое лицо признают банкротом, то проверяются все сделки купли-продажи должника, на основании статьи 61.2 ФЗ №127 подозрительные сделки могут расторгнуть и признать недействительными через суд, срок признания сделки недействительной может доходить до 3 лет. То есть все подозрительные сделки могут быть оспорены за 3 года до признания судом банкротства должника.
Под понятие подозрительная сделка могут попадать все сделки должника, которые проводились с неравноценным обменом или покупкой, т.е. когда имущество покупалось с большой скидкой от рыночной цены. По сути вся ответственность за такую сделку ложится на покупателя и в суде если сделку признают недействительной, он должен сам доказывать что является добросовестным.
Понятие "добросовестности" покупателя описано в п. 6 статьи 8.1 ГК РФ "Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него". Если сказать проще, то если покупатель приобрёл квартиру на основании данных из справки ЕГРН, в которой не было сведений вызывающих сомнения у покупателя, то он считается добросовестным, но это также можно оспорить в суде. В ст. 302 ГК РФ описано в каких случаях можно истребовать имущество даже от добросовестного покупателя.
Одним из главных критериев добросовестности покупателя является насколько отличается сумма покупки имущества от его рыночной стоимости. В судебной практике имущество которое было приобретено с большой скидкой от рыночной стоимости, такие сделки признавались недействительными и суд обязывал вернуть имущество в конкурсную массу должника.
Пример в г. Санкт-Петербурге в 2018 году суд отменил договор купли-продажи через 2,5 года, после признания физического лица банкротом, главным доводом для признания сделки подозрительной была цена продажи по договору в 1 000 000 руб., при рыночной стоимости в 4 650 000 руб., рыночная стоимость рассчитана на основании отчёта эксперта. Ссылка на постановление арбитражного суда. Таким образом суд постановил расторгнуть договор купли-продажи и вернуть в конкурсную массу квартиру. Кроме этого покупателя обязали заплатить половину стоимости оценки эксперта и государственной пошлины по иску в размере 34 500 руб.
Следующий пример отмены договора купли-продажи, также является низкая стоимость приобретения квартиры в 450 000 руб., при рыночной стоимости в 1 200 000 руб., при этом покупатель не смог доказать факт передачи денег, что также способствовало признанию сделки недействительной. Ссылка на постановление арбитражного суда.
Оспариванию сделок в банкротстве также подлежать сделки по общему имуществу супругов. Если вы приобрели квартиру например у жены, а обанкротился супруг, такую сделку также могут признать недействительной на основании ст. 213.32 закона 127-ФЗ.
Ну и конечно сделку признают недействительной которая совершена уже после признания продавца банкротом, тут вероятность близка к 100%.
Процесс получения обратно своих денег оплаченных за имущество, в случае банкротства продавца, очень долгий и сложный с минимальными шансами на положительный результат.
Всё выше сказанное не имеет никакого отношения к приобретению имущества должника, уже в рамках банкроства и конкурсного производства с торгов по банкротству.
Где и что проверить перед покупкой имущества у юридического и физического лица? Проверять нужно при приобретении любого имущества, не только недвижимости, особенно если покупка относится к крупной сделки по цене приобретения.
1. Единый Федеральный ресстр сведений о банкротстве
Здесь проверяем находится ли продавец в стадии банкротства, либо можно проверить банкротился ли раньше когда либо продавец. В поиске вбиваем название или ИНН. Также в случае банкротства можно посмотреть основные этапы процедуры, которые должен размещать конкурсный управляющий.
Так как в карточке должника на ЕФРСБ данные могут не совпадать с данными в ЕГРЮЛ то поиск будет некорректным, то дополнительно лучше проверить продавца на портале газеты Коммерсант. Также в поиске по ИНН или названию ищем.
3. ФССП России
На сайте службы судебных приставов можно проверить актуальные производства в отношении продавца на наличие долгов. По размеру и количеству долгов можно определить текущее финансовое состояние лица у которого хотите что-то приобрести.
В картотеке можно проверить наличие открытых арбитражных дел.
Через бюро выясняются данные по просроченным кредитам и займа. Данную выписку может заказать только сам должник.
Ставьте "палец вверх"! И не забудьте ПОДПИСАТЬСЯ на канал. Дальше - интересней!