Давайте поставим грубый бумажный эксперимент, который может помочь кому-то с решение в пользу одного из вариантов вложения денег.
Условно, у нас есть 4 млн. рублей, на которые можно купить двухкомнатную квартиру в провинции. Сдавать ее можно за условные 20000 рублей (18 800 рублей после вычета налогов в год). Подсчеты ведем грубо, важно увидеть общую картину.
На эти же 4 млн. рублей покупаем на бирже Санкт-Петербурга REIT'ы, то есть акции управляющий компаний, которые все свои деньги тратят на управление недвижимостью, а 90% прибыли обязаны выплачивать дивидендами. По сути, мы за 10% нанимаем компанию, чтобы она занималась арендой жилья за рубежом за нас. И вкладывать можем с очень низких уровней, для этого не нужно быть миллионером.
Допустим, покупаем REIT SPG (Simon Property Group) и O (Realty Income) в пропорциях 50/50.
По сегодняшнему курсу 69,32 рубля за доллар у нас выходит денежный пул на 57,703$.
Таким образом нам хватает на 382 акции SPG и 478 акций Realty Income.
Доходность SPG сейчас 8,1$ (5,67% после вычета налогов) на акцию в год. Доходность Realty Income 2,79$ (1,95$ после вычета налогов) за акцию в год.
Итого мы получаем 3098$ в год или 17 891 рубль в месяц после вычета налогов.
И вроде бы результат получается почти таким же. Но есть несколько очень важных факторов:
- Выплата REIT'ов привязана к доллару, а привязать оплату квартиры к долларам очень сложно.
- Купить квартиру, если у Вас есть только малая сумма денег, возможно через ипотеку, и тогда все вычисления прибыли летят в трубу. Ипотечный процент очень прожорлив. Зато в REIT можно вкладывать деньги начиная хоть с 60$. Никаких минусов от малого бюджета вложений не будет.
- Если Вам понадобится продать квартиру, дело может затянуться на годы. Если Вам понадобится продать REIT, это дело 5 секунд. А ликвидность в нашей стране очень важна.
- По историческим данным, рост цены квартиры только перекрывает инфляцию. Рост же REIT'ов обгоняет инфляцию (причем инфляцию доллара) на 11% и в целом, обгоняет весь фондовый рынок США. И сейчас цены на REIT'ы упали на 30-70%.
- При покупке квартиры ВЕСЬ Ваш пассивный доход будет зависеть от одного арендатора. Когда Вы покупаете фонд, все проблемы ложатся не плечи управляющей компании.
Я свой выбор уже сделал и REIT'ы являются частью моего портфеля, результаты которого я публикую каждую неделю. Рост за месяц уже составил более 28%.
P.s. реферальная ссылка на Тинькофф инвестиции, которые сильно помогли разобраться с процессом. Если оформите счет по ссылке, то обязательно напишите, какую акцию получили в подарок в комментариях.