Банки, застройщики и журналисты призывают всех брать ипотеку так, как будто ее дают каждому и бесплатно. Но среди моих друзей есть несколько, кому вместо ожидаемого одобрения пришел отказ. Причем причину такого своего решения банк не сообщает в письменном виде, поэтому остается только догадываться: то ли у тебя испорченная кредитная история, то ли что-то не так с работодателем и зарплатой, то ли у банка какие-то проблемы. А, может, тебя вообще перепутали с неблагонадежным однофамильцем. В любом случае кажется, что отказ в получении ипотеки ‒ это худшее, что могло с тобой произойти, когда ты наконец-то решился приобрести квартиру...
ТОП-10 популярных причин для отказа
По официальной статистике, ипотечный кредит одобряют 70-80% заемщикам. Процент зависит от экономических условий и решений руководства конкретного банка. У каждого финансового учреждения свой так называемый «кредитный портфель» и задачи по его реализации. Как бы то ни было, риск попасть в оставшиеся 20% все же остается.
В ТОП-10 популярных причин для отказа по ипотеке вошли обстоятельства, о существовании которых потенциальному заемщику, как правило, хорошо известно – наличие других кредитов, низкий уровень официального дохода или когда-то просроченная задолженность. Большинство таких клиентов банка подает заявку на ипотеку, мечтая получить ее одобрение «чудом». Но давайте обо всем по порядку. Вот 10 самых популярных причин для отказа.
- Несоответствие обязательным требованиям банка или ипотечной программы
В каждом банке такие требования свои – это может быть гражданство РФ, конкретный возраст заемщика, наличие постоянной регистрации на территории нахождения недвижимости. Так, например, для получения льготной семейной ипотеки необходимо, чтобы второй или последующий ребенок родился строго в определенный календарный период – с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года. Такие требования закладываются в систему автоматической обработки заявки, а с искусственным интеллектом сложно поспорить. И даже если у вас двое или трое детей, но их угораздило родиться в декабре 2017 года – вам легко может прийти формальный отказ и рекомендация банковского менеджера через месяц податься на другую программу, с более высокой ставкой. - Ошибки в документах
Речь идет о любых ошибках, и не важно, перепутали ли вы сами что-то при заполнении анкеты или при выдаче справки ее допустил работодатель. К сожалению, нередко даже в наших официальных документах встречаются опечатки, о которых мы знаем, но продолжаем ими пользоваться. Очень много ошибок встречается при заполнении трудовых книжек. Если у Натальи по паспорту в трудовой книжке или справке о доходах будет написано, что она выдана «Наталии» ‒ это уже формальный повод для отказа. Правда, в этом случае банки часто идут на встречу клиенту при идеальном соответствии всем другим требованиям к заемщику. - Возраст имеет значение
Банки не любят давать ипотеку слишком молодым и слишком зрелым. Хотя большинство программ официально ориентировано на возрастную категорию от 21 до 65 лет, ипотеку на 30 лет с минимальным первым взносом уходящему на заслуженный отдых пенсионеру просто не одобрят. Впрочем, если тебе только исполнилось 22 года и вся жизнь впереди, банки тоже пристально оценивают свои риски применительно к молодым заемщикам. Часто юный возраст сопровождается небольшой зарплатой, минимальным опытом и угрозой предстоящего декрета. Даже если вы об этом еще не думали, за вас об этом думает кредитный менеджер… и подписывает отказ. - Новая работа или частота смены работодателя
Банку не нравится, когда клиент часто меняет работу, задерживается на одном месте меньше, чем на 1-2 года, или не проработал на последнем месте 4-6 месяцев. Это требование большинства банков, так что, если у вас такая ситуация, лучше уточнить этот вопрос до подачи документов. Иначе формальный отказ может закрыть вам двери даже в другие банки спустя несколько месяцев. - Плохая кредитная история
При проверке кредитной истории банк интересует все: сколько кредитов брал заемщик, есть ли у него кредитные карты и как он их использует, были ли просрочки, задолженности по алиментам, штрафам, исполнительным листам. Если у вас уже был в жизни какой-то долг, значит, риски банка сильно увеличиваются. Так, известны случаи, когда «Сбербанк» отказывал клиентам в ипотечном кредите при наличии всего одной просрочки сроком не более месяца. - Высокая кредитная нагрузка или большие расходы
Если в семье уже есть незакрытая кредитная карта, кредит на отпуск или новенький автомобиль, то для многих семейных бюджетов ипотека может стать непосильной нагрузкой, по мнению банка. Некоторые также забывают, что при активном пользовании зарплатной картой, банку не составит труда проанализировать ваши годовые и ежемесячные расходы и понять, что вы тратите крупную сумму на аренду квартиры, регулярно перечисляете денег бывшей жене или оплачиваете приличную сумму за здоровье родителей, но предпочитаете об этом умолчать в анкете. - Маленькая официальная зарплата
Банк должен быть уверен в том, что клиенту хватит денег не только на повседневные расходы, но и на выплату ипотеки. Обычно смотрят, чтобы ежемесячный платеж по кредиту был не выше 40% заработка заемщика. Клиенту с официальной зарплатой в 30 000 рублей не одобрят ипотеку с ежемесячным платежом от 20 000 рублей. Выходом из этой ситуации является подтверждение от работодателя по форме банка, но не все компании соглашаются это делать. - Плохая репутация работодателя или профессия из так называемого «сомнительного списка»
У моего приятеля Виталика была совершенно необычная ситуация. Он работал в солидной компании на хорошей должности с официальной зарплатой более 4 лет. Но по после того, как он подался на ипотеку, раздался звонок банковского менеджера, который сообщил ему об отказе и посоветовал как можно скорее сменить работу. Оказывается, службы безопасности банков имеют доступ к базе данных о работодателях и предпринимателях, активно взаимодействуют с налоговыми инспекциями и другими контролирующими службами. А в офисе Виталика буквально через пару недель нагрянули «маски-шоу», продолжением которого стало банкротство компании и куча судебных дел. Иногда банки не одобряют ипотеку клиентам с опасной или сомнительной профессией – курьерам, таксистам, охранникам, барменам, людям творческих профессий. Пополняются списки нежелательных профессий и во время экономических кризисов. На ипотечных форумах сейчас много сообщений, что в связи с коронавирусом отказывают сотрудникам, работающим в ресторанном бизнесе, туризме, спорте и других сферах, больше всего пострадавших за период самоизоляции. - Покупаемая квартира не подходит под ипотеку
Банк одобрит ипотеку только на ликвидное жилье: если что-то пойдет не так с выплатой кредита, заложенное имущество будет выставлено на продажу. Кроме аварийного и ветхого жилья, ипотеку часто не дают и просто на вторичку старше 1970 года выпуска, имеющую деревянные покрытия, неисправные коммуникации, любые обременения. До недавнего времени была проблема с получением ипотеки на недвижимость, находящуюся в другом регионе. Часто отказывают, если заемщик просит кредит на комнату в общежитии. Но самая популярная причина – неузаконенная перепланировка, которой на практике может быть давным-давно снесенная антресоль или застекленный балкон. - Отсутствие военного билета
Тут логика простая: если нет военного билета, значит есть риск призыва в армию. Возможно, мужчина уклоняется, поэтому в любой момент его может найти военкомат и отправить на службу. Именно поэтому банки обычно отказывают клиентам без военного билета в возрасте от 18 до 27 лет.
Плюс еще 10 менее популярных причин для отказа
- Слишком маленький первый взнос или взнос, состоящий из маткапитала, без дополнительных сбережений.
- Самозанятые граждане, индивидуальные предприниматели или не трудоустроенные официально.
- Банковский менеджер не смог несколько раз дозвониться по указанному номеру.
- Наличие проблем со здоровьем.
- Ранее полученный отказ в другом банке.
- Неуверенность при ответах на дополнительные вопросы кредитного аналитика.
- Поддельные справки или документы.
- Клиент ранее судился с банком или страховой компанией.
- Наличие судимости.
- Любая из описанных выше проблем у созаемщика или поручителя.
Как выяснилось, причин для отказа у банка множество. Так что даже самые «правильные» на первый взгляд потенциальные заемщики тоже рискуют попасть в число «отказников».
В случае отказа – воспользуйтесь альтернативой
Конечно, можно, переписываться с бюро кредитных историй, выясняя все обстоятельства просрочки, судиться с банком, доказывая свою платежеспособность, или искать судебного пристава, чтобы предъявить ему квитанцию оплаченного штрафа. Но если ваша главная цель – покупка квартиры в ближайшее время, то такие подвиги ни к чему.
Выход есть! Простой и легкий способ избежать отказа по ипотеке – воспользоваться выгодной 8-летней рассрочкой от застройщика. Для того, чтобы ее оформить, понадобится только паспорт. Застройщик не обращается ни в какие организации для проверки доходов, факта трудоустройства, финансовой нагрузки и прочих обстоятельств жизни покупателя. Не важно, из какого вы города, сколько вам сейчас лет и как вы пользовались кредитами раньше. Важно, чтобы у вас было не менее 20% от стоимости квартиры при 100% оплате и готовность полностью оплатить покупку выбранной недвижимости в течение 8 лет, на период которых предоставляется рассрочка.
Но и это еще не все. На период строительства дома компания дает возможность платить не более 20 тысяч рублей в месяц, что вполне комфортно для семейного бюджета. Уже через 2 года вы сможете заселиться в свою собственную квартиру, продолжая выплачивать ее стоимость застройщику, а не проценты банку.
Воспользоваться рассрочкой на 96 месяцев можно на квартиры в современных жилых кварталах, где создано все для комфортной жизни семьи: отличные планировки, удобная транспортная доступность, малая и средняя этажность домов, продуманная инфраструктура, работающий клиентский сервис, построенные детские сады и готовящиеся к строительству школы.
Редкий случай, когда предложение распространяется не на конкретные, оставшиеся в продаже квартиры, а на все проекты группы компании «Ленстройтрест», строящиеся на территории Петербурга и Ленинградской области. Можно выбрать квартиру в первых двух очередях голландского квартала «Янила» в микрорайоне Янино недалеко от «Ладожской» или в одном из корпусов финского городка «Юттери» в Колпинском районе Санкт-Петербурга. Также ждет своих покупателей шведский квартал «IQ Гатчина», расположенный в уникальном живописном месте – историческом пригороде Санкт-Петербурга, где минимальная цена на квартиру стартует от 2,5 млн рублей. В «Юттери» недавно открылись продажи в новом корпусе с отличным выбором планировок на любой вкус по цене от 2,6 млн рублей. В «Яниле» можно подобрать прекрасную студию 25,5 кв. метров по цене от 2,1 млн рублей. Таким образом, чтобы воспользоваться рассрочкой на 8 лет, для первоначального взноса достаточно от 500 тысяч рублей.
В более готовых корпусах рассрочка предоставляется на 4 года, а размер необходимого минимального взноса повышается до 40%. При наличии первого взноса от 50% и более – есть и другие способы выгодного приобретения жилья без участия банка, о которых вам подробно расскажут специалисты по продажам, работающие онлайн.
Так что даже если банк испортил ваши планы своим «нет», это не повод отказываться от задуманного. Рассрочка на 8 лет от застройщика позволяет вам вложиться в недвижимость сейчас, постепенно оплачивая приобретенное жилье. Оформить такую рассрочку можно удаленно, без каких-либо справок, в момент заключения договора долевого участия, а погасить ‒ в любой удобный вам момент. На сегодняшний день это не только самый быстрый и удобный способ приобретения квартиры с минимальным первым взносом, но и отличная альтернатива ипотеке.