Аренда в период пандемии
Пандемия короновируса негативно влияет на бизнес, на арендные отношения. С нашествием вируса COVID-19, властями были приняты противоэпидемические меры. Были закрыты торговые центры, Указом президента были объявлены нерабочие дни, региональными властями был введён режим самоизоляции, который в некоторых регионах продолжается по сей день.
Приостановление рабочего процесса привело к тому, что:
1. Арендатор может беспрепятственно пользоваться объектом аренды по назначению, однако пандемия привела к финансовым трудностям;
2. Из-за введенных ограничительных мер арендатор не может использовать объект по назначению или это существенно затруднено.
На что имеет право арендатор в данных ситуациях?
Если финансовые трудности арендатора связаны с эпидемией, он вправе сослаться на форс-мажор, чтобы избежать ответственности в виде неустоек или возмещения убытков. Однако, даже если арендатор и будет освобожден от ответственности, арендодатель все равно сможет расторгнуть договор за неуплату аренды, поскольку расторжение договора возможно без вины арендатора. Более действенным способом будет потребовать от арендодателя снижения арендной платы или отсрочки ее уплаты в порядке ст. 451 ГК. Для этого необходимо обратиться в суд (если арендодатель не пошёл на встречу), новые условия договора начнут действовать только после вступления в силу решения суда. Истец имеет право просить суд изменить договор с момента обращения с претензией к арендодателю, ссылаясь на то, что он действовал недобросовестно, отказавшись изменить договор, несмотря на то, что для этого объективно существовали веские основания. Итог судебного иска будет зависеть от позиции суда.
Согласно ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ установлены специальные правила для некоторых категорий арендаторов, находящихся на территории, где введён режим повышенной готовности к ЧС. Режим повышенной готовности вводится решениями региональных властей. Согласно ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020, арендаторы вправе обратиться к арендодателю за отсрочкой арендных платежей за 2020 год. Арендодатель обязан в течение 30 дней с момента обращения заключить дополнительное соглашение к договору аренды, где будут отражены условия отсрочки. Требования к условиям отсрочки уточняются Правительством РФ. Согласно Постановлению Правительства от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется только арендаторам, которые осуществляют деятельность в особо пострадавших отраслях экономики (список утверждён постановлением правительства). Период отсрочки начинается с даты введения режима повышенной готовности по 1 октября 2020 года. На период действия режима повышенной готовности – отсрочка составляет 100 %, после отмены этого режима и до 1 октября 2020 года – 50 %. Необходимо заметить, отсрочка не касается коммунальных платежей, если договором они возложены на арендатора. Отсрочка будет распространяться как на государственное, муниципальное, так и частное имущество, кроме жилых помещений. Штрафы, проценты и иные меры ответственности в данных условиях не применяются.
Компенсация арендодателям законом не предусмотрена, однако, региональным властям рекомендовано рассмотреть вопрос о снижении налога на имущество для данных категорий арендодателей.
Что говорит Судебная практика?
В определении Верховного Суда от 29 января 2015 г. № 302-ЭС14-735 указано, что «договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы». Данное правило действует и тогда, когда невозможность использовать имущество возникла по обстоятельствам, которые не зависят от арендодателя.
Какой вывод можно сделать?
Законом проблема арендных отношений в период пандемии короновируса исчерпывающим образом не решена. Арендатор, как и раньше, вынужден будет в суде доказывать, что не должен платить арендную плату. Для этого потребуются огромное количество сил, денежных средств и существенных аргументов.
Есть вопросы? Ждём ваших обращений!
Аренда в период пандемии
Пандемия короновируса негативно влияет на бизнес, на арендные отношения. С нашествием вируса COVID-19, властями были приняты противоэпидемические меры. Были закрыты торговые центры, Указом президента были объявлены нерабочие дни, региональными властями был введён режим самоизоляции, который в некоторых регионах продолжается по сей день.
Приостановление рабочего процесса привело к тому, что:
1. Арендатор может беспрепятственно пользоваться объектом аренды по назначению, однако пандемия привела к финансовым трудностям;
2. Из-за введенных ограничительных мер арендатор не может использовать объект по назначению или это существенно затруднено.
На что имеет право арендатор в данных ситуациях?
Если финансовые трудности арендатора связаны с эпидемией, он вправе сослаться на форс-мажор, чтобы избежать ответственности в виде неустоек или возмещения убытков. Однако, даже если арендатор и будет освобожден от ответственности, арендодатель все равно сможет расторгнуть договор за неуплату аренды, поскольку расторжение договора возможно без вины арендатора. Более действенным способом будет потребовать от арендодателя снижения арендной платы или отсрочки ее уплаты в порядке ст. 451 ГК. Для этого необходимо обратиться в суд (если арендодатель не пошёл на встречу), новые условия договора начнут действовать только после вступления в силу решения суда. Истец имеет право просить суд изменить договор с момента обращения с претензией к арендодателю, ссылаясь на то, что он действовал недобросовестно, отказавшись изменить договор, несмотря на то, что для этого объективно существовали веские основания. Итог судебного иска будет зависеть от позиции суда.
Согласно ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ установлены специальные правила для некоторых категорий арендаторов, находящихся на территории, где введён режим повышенной готовности к ЧС. Режим повышенной готовности вводится решениями региональных властей. Согласно ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020, арендаторы вправе обратиться к арендодателю за отсрочкой арендных платежей за 2020 год. Арендодатель обязан в течение 30 дней с момента обращения заключить дополнительное соглашение к договору аренды, где будут отражены условия отсрочки. Требования к условиям отсрочки уточняются Правительством РФ. Согласно Постановлению Правительства от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется только арендаторам, которые осуществляют деятельность в особо пострадавших отраслях экономики (список утверждён постановлением правительства). Период отсрочки начинается с даты введения режима повышенной готовности по 1 октября 2020 года. На период действия режима повышенной готовности – отсрочка составляет 100 %, после отмены этого режима и до 1 октября 2020 года – 50 %. Необходимо заметить, отсрочка не касается коммунальных платежей, если договором они возложены на арендатора. Отсрочка будет распространяться как на государственное, муниципальное, так и частное имущество, кроме жилых помещений. Штрафы, проценты и иные меры ответственности в данных условиях не применяются.
Компенсация арендодателям законом не предусмотрена, однако, региональным властям рекомендовано рассмотреть вопрос о снижении налога на имущество для данных категорий арендодателей.
Что говорит Судебная практика?
В определении Верховного Суда от 29 января 2015 г. № 302-ЭС14-735 указано, что «договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы». Данное правило действует и тогда, когда невозможность использовать имущество возникла по обстоятельствам, которые не зависят от арендодателя.
Какой вывод можно сделать?
Законом проблема арендных отношений в период пандемии короновируса исчерпывающим образом не решена. Арендатор, как и раньше, вынужден будет в суде доказывать, что не должен платить арендную плату. Для этого потребуются огромное количество сил, денежных средств и существенных аргументов.
Есть вопросы? Ждём ваших обращений!
