“Маша взяла ипотеку и купила квартиру, я так рада за нее!”, - щебетала коллега напротив. “А вы снимаете квартиру или в своей живете?” - обратилась она ко мне. Не в бровь, а в глаз, подумала я, понимая, что на этот раз выкрутиться из разговора о личной жизни не получится.
- Снимаем.
- На первоначальный взнос копите?
- Нет, мы не будем брать ипотеку, потому что выгоднее копить.
- КААК? Ведь ты каждый месяц отдаешь деньги какому-то “дяде”, а могла бы платить за свою! Вот я взяла ипотеку сразу после того, как накопила на минимальный первоначальный взнос. За 10 лет рассчитались.
Далее последовал сочувственный взгляд, означающий, что я в свои (почти) 30 годиков не понимаю очевидных вещей. Было слишком много работы, чтобы разводить дискуссию, но по возвращении домой я все-таки обратилась за доказательствами к любимой табличке в Excel.
Дано:
- Мы снимаем однокомнатную квартиру за 39 тыс. рублей недалеко от метро (10-15 мин пешком). До кольцевой ехать 4 станции
- В соседнем доме такую квартиру продают за 7,7 млн. руб. Дом, как и наш, 2004 года постройки.
- Первоначальный взнос должен быть не менее 20%, то есть 1 540 000₽
- Ставку по депозиту возьмем самую маленькую, 5,5%, и притворимся, что мы никогда не слышали про ИИС и облигации
- Мы можем откладывать в месяц по 100 тыс. рублей. Деньги кладем сразу на депозит
- Брала ставку по ипотеке 7,5%. В мае 2020 это одно из лучших предложений на рынке.
- Срок ипотеки - 5 лет.
Решение:
За 5 лет с учетом процентов по вкладу мы сможем накопить 8,914 млн. руб. Расходы на аренду составят 2 340 000₽.
Если мы возьмем ипотеку, то за тот же срок получим квартиру за 7,86 млн (недвижимость в Москве растет в среднем на 2% с небольшим за 5 лет). При этом переплата по ипотеке составит 1 720 000₽, на 620 000₽ меньше, чем стоимость аренды. Если учесть недополученный доход от инвестиций в размере 1 054 000₽, то можно сказать, что выгоднее копить, хотя разница незначительная, 434 000₽.
Ответ:
Большой разницы нет. Аренда жилья немного дешевле, чем ипотека, но этой разницей можно пренебречь. По новостройкам ситуация аналогичная: ставка по ним ниже, но и жилье, готовое к заселению, стоит дороже вторички.
В ушах снова зазвенели слова коллеги про преимущества ипотеки. Неужели я все это время ошибалась и нужно было давно купить заветную недвижимость? Хотя бы для того, чтобы потешить самолюбие московской пропиской. Чтобы окончательно закрыть для себя квартирный вопрос, начала разбираться в деталях. Нюансов вскрылось много.
Нюанс 1
Реальная доходность по депозитам выше. Если у вас есть возможность оформить 2 ИИС (один - на жену, второй - на мужа, например), то вы получите за год с тех же 1,54 млн руб. 104 000₽ налогового вычета и 5,5% годовых на оставшиеся 740 000₽. Итого получаем 144 700₽, то есть 9%. Если прибавить сюда выплаты по облигациям (в среднем 56 тыс. в год), то получается уже 13% годовых.
Нюанс 2
Если мы будем жить в своей квартире, то реальная экономия на аренде будет меньше 39 000₽ в месяц. Если вычесть из стоимости жилья коммунальные платежи и интернет, то получается уже 36 500₽. Минус налоги (примерно 5 000₽) в год. Также за время аренды мы с супругом поменяли холодильник, перекрасили стены на кухне и сделали ремонт стиральной машины. Все в счет арендной платы, а это среднем 6 000₽ в год. Значит реальная экономия за 5 лет будет меньше, чем в первом расчете и составит 2 135 000₽.
Нюанс 3
Далеко не всем дают ипотеку по условиям, заявленным в рекламных материалах. Зачастую банки дают хорошие проценты только своим карточным клиентам при предоставлении 100500 бумаг, кристально-белой зарплате и проч. Если прибавить к переплате по кредиту страхование жизни, то получится совсем НЕ 6,5% по новостройке и 7,5% на вторичку.
Нюанс 4
Если внимательно посмотреть на фотографии квартиры, очевидно, что ей нужен косметический ремонт. Как и большинству квартир этой ценовой категории. Даже если мы найдем супер-вариант с идеальным дизайн-решением, переезд - это всегда затраты на логистику, новые хозяйственные принадлежности и прочее.
Вывод:
Мы продолжаем копить и игнорируем рекламные призывы банков и застройщиков. Если вы умеете пользоваться хотя бы минимальным набором финансовых инструментов, то это выгоднее. Ипотеку стоит брать только при минимальном теле кредита. Один мой знакомый взял ипотеку на 300 000₽, только для того, чтобы банк тщательно проверил документы для сделки. Это вполне разумный подход.
P.S. Если вы в настоящее время принимаете решение об оформлении ипотеки, то я советую хладнокровно прописать все плюсы и минусы, а также аккуратно подсчитать все расходы и доходы за год. Учитывайте реальные проценты, которые вам предлагает банк, скидки от застройщиков, требования к параметрам и расположению квартиры и т.д. Вам могут пригодиться ссылки:
Как вы относитесь к ипотеке? Пишите в комментарии .