Для большинства российских граждан покупка квартиры и сдача её в аренду - голубая мечта. Именно так многие наши соотечественники представляют обеспеченную старость. Сидишь значит ты, ничего не делаешь, а денежки за аренду тебе сами капают. Да еще и квартира постоянно растет в цене, можно солидный актив внукам оставить.
К сожалению большинство из этих людей являются теоретиками и руководствуются поверхностной, не проверенной информацией которую нахватали у таких же дилетантов. У многих такая картинка идет еще из постсоветского прошлого, когда ситуация была совсем другая.
Давайте разбираться так ли все радужно и хорошо. Ниже 3 мифа про благополучных рантье.
1. Сдача квартир в аренду - это пассивный доход.
Можно сидеть, ничего не делать и деньги сами капают. Это большая иллюзия, друзья мои.
- Во-первых вам нужно будет искать арендаторов. И делать это постоянно, так как арендаторы съезжают.
- Во-вторых вам придется "выбивать" деньги т.к. далеко не все арендаторы платят исправно.
- В-третьих вы будете заниматься косметическим ремонтом, ремонтом мебели и техники, арендаторы бывают разные да и просто обстановка со временем ветшает.
- В-четвертых придется иногда разбираться с соседями.
- В-пятых вам понадобиться освоить документооборот, налогообложение и так далее.
В итоге если у вас одна квартира то времени потребуется не много, а вот если две, три и т.д. то это превратиться в работу. Вы конечно скажите, что можно же нанять помощника, юриста и т.д. Можно. Но прежде чем их нанимать, разберитесь с доходностью, про которую поговорим чуть ниже.
2. Цена квартиры постоянно растет.
А это, друзья, просто и банально не правда. Для начала посмотрите статистику, увидите что цена недвижимости растет далеко не всегда. Бывают периоды и иногда достаточно затяжные когда стоимость квадратного метра существенно падает.
Кстати сейчас (в 2020 году) мы наблюдаем именно такой процесс. Скорее всего к осени 2020 года цена недвижимости рухнет.
Ну и самое главное. А давайте-ка пересчитаем в доллары. Допустим вы купили квартиру в Москве в 2010 году за 1 млн рублей. По курсу 2010 года это примерно 33333$. Квадратный метр в 2010 году стоил примерно 130 000 руб. в Москве.
В мае 2020 года стоимость квадратного метра в Москве составила в среднем 180 000 руб. то есть увеличилась примерно на 40%, курс доллара увеличился с 30 до 70 рублей. То есть ваша квартира в рублях теперь стоит 1,4 миллиона, а в долларах 20000$.
Понимаете расклад? Ваша инвестиция за 10 лет потеряла в цене более 30% и упала с 33333$ до 20000$.
3. Сдача квартиры в аренду приносит хорошие деньги за счет ежемесячной арендной платы.
Не буду вас утомлять долгими расчетами, друзья, вы и сами сможете все посчитать. Найдите конкретную квартиру с конкретной ценой в вашем городе. Посмотрите за какие деньги сдаются сегодня подобные квартиры. Вычтите из годовой арендной платы:
- налог
- коммунальные
- косметический ремонт квартиры, мебели и техники
- клининг после каждого арендатора
- услуги юриста и бухгалтера
- учтите, что часть времени квартира будет стоять без арендаторов.
И посчитайте какой реальный процент годовых получается. Открою вам секрет - в лучшем случае 5-6% годовых. Данная доходность даже не покрывает инфляцию. И подобные проценты вы сможете получить и в банке, но в отличии от квартиры это будет действительно пассивный доход.
И это мы с вами еще не учли реалии кризиса 2020 года. Сейчас не только цена самой недвижимости падает. Но и арендные ставки падают, и арендаторов нет и тому подобное...
Мой вывод: иметь несколько квартир на старость это лучше чем ничего не иметь. Но с точки зрения доходности жилая недвижимость в России это один из худших инструментов, никому не советую в нее вкладываться тем более сейчас.
А вы что думайте по этому поводу - пишите в комментариях! И не забывайте лайкать и подписываться на канал. До встречи в следующих статьях :)