Арендодатель удерживает депозит арендатора – как взыскать депозит и как арендатору не подвести себя под «монастырь»

Введение: данный текст будет полезен каждому арендатору коммерческой недвижимости, у которого договор аренды предусматривает удержание депозита арендодателем по причине нарушения арендатором своих обязанностей по договору или в качестве удержания за отказ от договора аренды.

Проблема: сильная сторона в договоре всегда навязывает свои условия слабой, т.е. той, которая не может добиться включения в договор своих условий. Не исключение и отношения «арендодатель – арендатор». Арендодатели – крупные ТЦ и БЦ превращают договоры аренды в толмуды, состоящие из массива запретов и штрафов за их нарушение и иных выплат.

Одной из таких выплат является плата за отказ от договора аренды арендодателем либо расторжение договора арендодателем по вине арендатора.

Разбор на конкретном примере: кейс ТЦ «Авиапарк», Москва.

Возьмем типовой договор субаренды, заключаемый с субарендаторами торговых площадей в ТЦ «Авиапарк» некоей ООО «Ритэйл Профайл».

Договор предусматривает, что субарендатор вносит депозит в размере арендной платы за 2 месяца. По закону, депозит – это мера обеспечения. Она обеспечивает надлежащее исполнение арендатором трех основных обязанностей: (1) внесение арендной платы, (2) оплаты штрафных санкций по договору, (3) компенсации арендодателю убытков (порча имущества).

Но наш арендодатель в Авиапарке хитер. Он включает еще 2 пикантных основания удержания депозита. Первое, если арендодатель расторгнет договор с арендатором досрочно. Основания? Ну, основания всегда можно нарисовать…. Второе, если арендатор попросит расторгнуть договор, а арендодатель согласится.

В текущих реалиях многие арендаторы не могут оставаться в этом или других ТЦ и освобождают арендуемую площадь, фактически, прекращая договор аренды. Арендодатель удерживает сумму депозита.

В сухом остатке, арендатор выходит из ТЦ с убытком и без депозита, независимо от того, вел он себя идеально или что-то нарушил.

Законна ли плата за отказ от договора?

Отвечаю, законна. Пункт 3 статьи 310 Гражданского кодекса РФ прямо предусматривает право сторон включить такой пункт в договор. Плата за отказ, как таковая, экономически обоснована. Арендодатель рассчитывает получать доход с площади определенный период. Если арендатор может в любой момент расторгнуть договор, то арендодатель лишится дохода, пока не найдет нового арендатора. А в этом время надо платить коммуналку, налог на имущество, а еще кредит возвращать банку.

Однако, все меняется, когда арендодатель получает проект договора со словами: «Вносить изменения нельзя! Или подписывайте, или ищите другую площадь!!!».

Защита слабой стороны договора Законом

В тот момент, когда арендатор услышал этот крик менеджера арендодателя и подписал договор он стал слабой стороной договора. А Закон у нас все же защищает слабых. Так, суд может взыскать с арендодателя удержанный им депозит полностью или частично. Причем, не посмотрев на условие договора.

Хрестоматийный пример такого взыскания мы найдем в деле ИСК 5 Недвижимость (арендатор) против «Уфимский хлопчатобумажный комбинат» (арендодатель). В этом деле суд взыскал взыскал с бывшего арендодателя 18 млн. рублей из суммы удержанного депозита в 43 млн. рублей.

Рекомендация:

- Направляйте арендодателям протоколы разногласий на полученные договоры.

- Не важно, что ваши правки не примут. Главное, у вас будет письменное доказательство того, что вы пытались изменить предложенные условия.

- Фиксируйте переговоры с менеджерами арендодателя не по телефону, а по эл. почте. Как гласит одна американская поговорка «If doesn’t written it is not exist» (Что не написано на бумаге, того не существует).

Искренне Ваш, адвокат Васюков Иван

https://ivanlawyer1990.pravorub.ru/

8 926 458 57 75