В мае в Москве и МО возобновилась стройка, открываются офисы продаж. При этом у покупателей, наслушавшихся самых разных прогнозов вплоть до апокалиптических, возникает не мало страхов и сомнений. Стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке? Ведь коронавирус, по мнению многих, стал драйвером очередному экономическому кризису. А кризисы всегда больно отражались на строительной отрасли, рождая долгострои.
Вместе с тем нынешний кризис далеко не первый (помните 1998, 2008-й и 2014-й годы?) и наше закаленное в кризисах государство научилось их переживать. Сегодня наше правительство намерено влить в поддержку строительной отрасли около 100 млрд. рублей. Эти меры направлены против долгостроев и возможного банкротства строительных компаний.
Разморозка строек.
Строительные работы на объектах возобновились с 12 мая в Москве и с 18-го – в Московской области. Девелоперам потребовалось время – от суток до недели, чтобы вновь запустить процесс и выйти на былые темпы.
Эксперты рынка отмечают, что месяц с лишним простоя на фоне 2-3 лет строительного цикла выглядит в текущих условиях вполне приемлемо. При этом компании не скрывают, что им придется решать сложности, накопившиеся за время «самоизоляции». Например, снижение объемов продаж в период карантина. Девелоперы недополучили существенную долю выручки, но при этом несли расходы по налогам, кредитам, зарплатам, содержанию активов и прочее.
Помощь системообразующим предприятиям.
Для того чтобы застройщики решили эти проблемы, часть строительных компаний были признаны системообразующими, то есть оказывающим влияние на развитие экономики, обеспечивающими наибольшую занятость в отраслях и являющимися крупными налогоплательщиками. В этом списке - почти все застройщики жилья Москвы и Подмосковья (среди них «Самолет», МИЦ, ПИК, ЛСР, «Кортрос», «Инград», Capital Group, «Гранель»).
Системообразующим предприятиям доступна отсрочка по уплате налогов, помимо этого они могут получать субсидии, кредиты по низким ставкам (до 5% годовых) и использовать эти средства для оплаты труда, страховых взносов, аренды помещений и оборудования, то есть на разные нужды, связанные с реализацией проекта. Плюс предоставляются государственные гарантии по кредитам.
Государство планирует организовать выкуп нераспроданного жилья у застройщиков. Выкупать планируют квартиры стандарт-класса в домах, которые должны быть введены в эксплуатацию до 30 июня 2021 года. Точечная поддержка тех строек, где из-за падения спроса критически сокращаются поступления от дольщиков, и есть риск долгостроя. Важно отметить, что в Москве практически нет проектов стандарт-класса. Эта мера больше рассчитана на застройщиков из регионов. Однако этой льготой смогут воспользоваться компании, работающие в Новой Москве и МО.
Еще одна мера - докапитализация фонда защиты участников долевого строительства. Что бы как можно быстрее решить проблему обманутых дольщиков, государство направит в фонд 30 млрд. руб. При дополнительном финансировании рассчитывается завершить долгострои, также обеспечить рабочие места в строительной отрасли.
Льготная ставка «для всех».
Наиболее эффективной мерой можно выделить ипотеку с гос. поддержкой, ставка 6,5% годовых. Давайте вспомним 2014-2015 гг. Тогда государство вводило субсидирование ипотечных ставок, и эта мера помогла очень быстро возродить спрос.
А сейчас для застройщиков самая важная задача – привлечь покупателей и восстановить спрос. В условиях падающих доходов льготная ипотека способна простимулировать покупателя не откладывать покупку, ведь «потом» будет поздно. Срок действия программы ограничен – до 1 ноября 2020 года. Стоит отметить, что эта мера рассчитана на широкого покупателя и не ориентирована на льготные категории. Такой ставки –6,5% для всех - рынок еще не видел.
По условиям программы, для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей максимальная сумма кредита составляет 8 млн. руб., для остальных регионов – 3 млн. руб. Минимальный первоначальный взнос - 20%. Пониженная ставка действует в течение всего срока кредитования.
Эти условия охватывают примерно половину лотов на рынке комфорткласса в старых границах Москвы и большинство проектов в Новой Москве и Подмосковье. Несмотря на то, что программа была запущена совсем недавно, уже отчетливо видна реакция покупателей.
По словам Кирилла Храпова, директора по продажам группы «Самолет», 92% от объема предложения компании соответствует условиям программы. За полтора месяца клиенты группы «Самолет» подали заявки на получение ипотеки с гос. поддержкой более чем на 1,2 млрд. рублей. Эксперт ожидает, что доля ипотеки в сделках компании может дойти до 75%.
В компании ПИК по итогам апреля увидели рост сделок с ипотекой до 93%, тогда как их средняя доля традиционно 60-65%. Две трети сделок составила именно ипотека с гос. поддержкой.
По расчетам Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, благодаря этой программе на рынке новостроек Москвы до конца года может быть заключено до 30 тысяч дополнительных сделок.
Банки еще снижают льготные ставки. Например, в жилых комплексах MR Group с 21 мая 2020 года действует ипотечная программа с гос. поддержкой от «Альфа-банка» со ставкой от 5,99%.
Дополнительно ряд застройщиков субсидируют льготную ставку до 0,1-0,5% годовых до конца года. Эффект от этого инструмента определенно есть. Покупатель за счет снижения платежа высвобождает средства для аренды жилья, пока ждет ввода в эксплуатацию приобретенной квартиры.
Отложившийся спрос за месяц карантина.
За время самоизоляции сформировался отложенный спрос за счет покупателей, которые в силу технических причин не смогли воспользоваться дистанционными продажами. К ним добавятся консервативные клиенты, которые не очень расположены к online сделкам и желают побывать на стройках, пообщаться с менеджерами, посмотреть своими глазами на то, что хотят приобрести.
К ним присоединятся и потенциальные покупатели, с вторичного рынка, но так и не сумевшие их купить, например, по причине неработающих МФЦ. Теперь их явно переориентирует на рынок новостроек дешевая ипотека. А клиенты, желающие полностью исключить риски переноса сроков сдачи, могут обратить внимание на готовые новостройки. На сегодня их доля на рынке массового сегмента «старой» Москвы составляет около 12% от всего объема предложения. На них также распространяется льготная ипотека.
Эксперты предсказывают скачек спроса в ближайшее время, но к докризисным показателям, он вернется не сразу. Как ни крути, доходы населения все-таки продолжают снижаться. Однако восстановительный рост намечается. Спрос на жилье в новых проектах к концу июня может вырасти на 30-40% относительно апреля и мая, прогнозирует Федор Ушаков, директор по продажам AFI Development.
Резюме.
Тем покупателям, которые планируют купить квартиру в новостройке, эксперты советуют не ориентироваться на негативный информационный фон, не поддаваться всеобщей панике и как следует проверять застройщика. Изучите опыт реализованных проектов застройщика, динамику строительного цикла, состояние компании в прошлые кризисы, уровень кредитной нагрузки и динамику продаж.
Сегодня хороший момент для покупки недвижимости. Ажиотаж сошел на нет, цены пока не учитывают рост издержек, условия по ипотеке беспрецедентные.
Помимо всего вышесказанного вспомним, что новые проекты строятся с применением эскроу-счетов (таковых на рынке около 40%). Эскроу защищают деньги покупателей. В случае банкротства компании средства людям будут возвращены. Покупатели недвижимости в новостройках сегодня более защищены, нежели при сделках на вторичном рынке. А стройки обеспечены финансированием. Его застройщикам предоставили банки, компаниям больше не надо собирать деньги с дольщиков, и в моменте они не зависят от факта продаж.
В общем пользуемся моментом, дорогой друг, и вкладываем деньги в недвижимость - традиционную, низкорисковую инвестицию.