Вопрос о том, подлежит ли договор аренды земельного участка, принадлежащего публичному образованию, автоматическому продлению, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении по окончании срока его действия, является дискуссионным.
На протяжении 5 последних лет (с внесения изменений в марте 2015 года) спор о том, какими нормами - Земельного или Гражданского кодекса - следует руководствоваться при рассмотрении споров по аренде государственной или муниципальной земли, не утихает.
С одной стороны, ЗК прямо предусматривает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, на торгах в форме аукциона. При этом Земельный кодекс устанавливает для действующего арендатора преимущественное право заключения договора аренды на новый срок, если он обратится за ним до окончания срока действующего договора. Соответственно, делается вывод о недопустимости автоматической пролонгации договора аренды земельного участка из числа объектов публичной собственности ввиду отсутствия специального положения в ЗК РФ.
С другой стороны, никто не отменял действие пункта 2 статьи 621 ГК РФ об автоматическом продлении на неопределённый срок на прежних условиях договора аренды, который продолжает исполняться сторонами после окончания срока его действия.
Дело № А64-6041/2018, в котором истец-арендатор сельскохозяйственных угодий считал автоматическое продление аренды законным и полагал, что при таких обстоятельствах в любой момент может обратиться за заключением нового договора на конкретный срок, а ответчик придерживается прямо противоположной позиции, дошло до Верховного Суда РФ.
Исследовав обстоятельства спора, в своём определении от 20.05.2020 №310-ЭС19-25907 ВС РФ приходит к следующим выводам:
✔ положение Гражданского кодекса об автоматическом продлении на неопределённый срок договора аренды, который исполняется сторонами после его окончания, подлежит применению к договорам аренды земельных участков публичных образований;
✔ арендатор, договор аренды которого автоматически продлился на неопределённый срок, сохраняет право в любой момент обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора аренды на новый срок и при этом не считается нарушившим правило о подаче такого заявления в период действия договора аренды;
✔ отсутствие в Земельном кодексе РФ прямого указания на возможность применения норм гражданского законодательства не означает запрета на их применение. Не подлежат применению к земельным отношениям только те нормы Гражданского кодекса, применение которых прямо исключено указанием ЗК РФ.
Если статья была вам полезна, поставьте нам лайк и не забудьте подписаться на наш канал "Юристы на драйве".