Каждый взрослый, самостоятельный человек мечтает стать владельцем жилья. Это рассматривается как необходимый этап роста, как основа для создания семьи или повышения общественного статуса.
Во времена СССР существовала форма добровольного объединения граждан для строительства собственного жилья - ЖСК (это жилищно-строительный кооператив). Она хорошо работает и сегодня. Эта аббревиатура знакома всем, кто ищет самый надежный и выгодный способ для приобретения собственной квартиры.
Правовая форма ЖСК
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК), или жилищный кооператив (ЖК), - это организация, правовой статус которой регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 ГК РФ) и Жилищным кодексом РФ (ст. 110 ЖК РФ).
В последней редакции ст. 110 ЖК РФ от 28.01.2020 г. прописано, что такое жилищно-строительный кооператив (касается ЖСК и ЖК, образованных после 01.12.2011 г.). Там сказано, что таким кооперативом признается свободное объединение граждан и юридических лиц (в случаях, прописанных в законе) как членов с целью приобретения жилья и для эксплуатации многоквартирного дома (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349). Правовые особенности данных объединений отмечены и в п. 4 ст. 49 ГК РФ (ред. от 31.01.2016 ФЗ № 7).
Члены (пайщики) имеют равные права и возможности. Они собственными средствами участвуют в постройке, ремонте и содержании многоквартирного дома. ЖСК получает разрешение на строительство и выступает в качестве застройщика. При этом необходимо соблюдать ограничения: ЖК не может одновременно строить несколько домов. Высота возводимого дома не может превышать 3 этажа (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Все нюансы, посвященные управлению многоэтажными домами, которое может осуществляться как силами членов ЖК, так и управляющей компанией, зафиксированы в ФЗ № 390 (ред. от 02.12.2019 г.).
Жилищные кооперативы не являются коммерческими объединениями. Целью участия в таком товариществе считается приобретение квартиры, т. е. материального конечного продукта. Пайщики не извлекают дополнительной прибыли при постройке своего жилья. Таким образом, правовая форма ЖСК соответствует потребительскому кооперативу.
ФЗ № 214 декларирует, что ЖК - это единственная альтернативная форма долевому участию (ДУ), которая законна. При долевом участии физические и юридические лица доверяют свои средства стороннему застройщику, которого трудно контролировать.
Разновидности кооперативов
Кооперативные организации образуются с разными целями. ЖСК занимаются строительством жилья для своих членов. В процессе постройки деньги, собранные в качестве паев, можно тратить только в соответствии с решениями общего собрания. Данное обстоятельство делает управление стройкой прозрачным и исключает возможность злоупотреблений.
Кроме описанных ЖК, существуют т. н. ЖНК. Это жилищно-накопительные кооперативные объединения. Эти организации не получают разрешения на строительство, им оно не нужно. Члены ЖНК собирают взносы, которые предназначены для покупки уже построенного, готового жилья. Накопительные объединения тоже не считаются коммерческими.
Преимущества и недостатки
Членство в ЖСК имеет свои преимущества:
- Размер паев устанавливается на общем собрании членов ЖСК.
- Пайщик вносит деньги не сразу, а по частям. Таким образом, он покупает жилье в рассрочку. Эта возможность предоставляется не только во время возведения здания, но часто и после сдачи дома в эксплуатацию. Это выгодно тем гражданам, кто не может сразу выплатить полную сумму пая.
- Квартиры в доме, который строит ЖСК, дешевле, чем в здании с долевым участием. Поскольку сам ЖСК является застройщиком, он не учитывает НДС 18% в окончательной стоимости квартир.
- Каждый член организации имеет право голоса на общем собрании. Он может вносить свои предложения и голосовать за оптимальные решения по технологии строительства и применению лучших материалов для возводимого здания. С согласия всех пайщиков принимаются все важные решения. Это делает управление делами организации полностью подотчетным.
- Членам кооператива необязательно самим работать на стройке по возведению дома. ЖСК заключает договор с подрядной организацией. Если ее работа не устраивает, можно поменять подрядчика, подписав новый договор.
- После окончания строительства управление домом осуществляют владельцы квартир. ЖСК преобразуется в ТСЖ.
Подводные камни, с которыми сталкиваются пайщики ЖСК:
- Самостоятельные отношения с подрядчиками. Здесь нужен профессионализм специалиста, который часто отсутствует. Сроки окончания строительства заранее не прописаны и зависят от подрядчика. Закон не регламентирует качество возводимого жилья.
- Пайщик может продать квартиру только после оформления ее в собственность. Окончательная цена 1 кв. м. не прописывается в договоре с ЖСК, так как зависит от множества не зависящих от пайщика обстоятельств. Она может возрасти.
- Коллегиальная ответственность. Это означает, что если у одного из учредителей не хватает денег, то остальные должны внести за него недостающую сумму.
- Договор на строительство жилья не регистрируется в Росреестре. Это создает возможности для мошенничества.
Права членов жилищно-строительного кооператива
У члена ЖСК, как и любой другой организации, имеются неотъемлемые права. Одновременно в уставе должны быть прописаны и обязанности.
Пайщик может участвовать в общих собраниях и голосовать по рассматриваемым вопросам, изучать документы ЖСК (бухгалтерскую расчетную документацию, право на земельный участок, отчеты о голосовании на общих собраниях, заключения ревизоров и т. д.). Их руководство обязано предоставить всем членам. Это уменьшает возможность обмана вкладчиков. Пайщик может в любой момент выйти из ЖСК и получить обратно часть денег в соответствии с уставом.
Обязанностью членов организации является своевременная оплата паевых взносов, коммунальных и других обязательных платежей. Пайщик обязан выполнять решения общего собрания, участвовать в покрытии убытков ЖСК (если они есть) и платить налоги на жилую недвижимость согласно НК РФ.
Каждый член кооператива может уменьшить риски, если будет принимать активное участие в его деятельности.
По какому принципу работает система
ЖСК, поскольку это добровольное объединение пайщиков, можно создать, собрав группу учредителей. В качестве таковых выступают как физические, так и юридические лица. Членами кооператива могут стать граждане, которым исполнилось 16 лет. Общее число учредителей не должно превышать количество будущих квартир.
Инициаторы должны разработать устав и план развития организации, затем на собрании учредителей составить протокол о создании ЖСК и принятии устава. После этого производится регистрация юридического лица по фактическому местоположению ЖСК.
В ФНС предоставляются чек об уплате государственной пошлины, устав, протокол собрания учредителей и заявление о регистрации. Процедура регистрации занимает 3 дня.
Важно грамотно составить устав. Это необходимо делать в соответствии со ст. 116 ГК РФ и ст. 112 ЖК РФ. В приведенных законодательных актах подробно описаны требования к уставным документам и информация, которая обязательно должна там содержаться. В частности, после регистрации решением собрания создается ревизионная комиссия и выбирается ревизор на срок до 3 лет.
Учредители вкладывают средства на общий расчетный счет согласно уставу. Оттуда осуществляется финансирование строительства. Процесс контролируется пайщиками и ревизионной комиссией. Все решения принимаются на общих собраниях.
Отличия от других управляющих организаций
Наиболее близкой к ЖСК формой покупки жилья считается т. н. ДДУ (договор долевого участия). Между ними существует разница в подходах. Если в ЖСК расходование средств и процесс строительства контролируется его членами, то при долевом участии средства передаются застройщику, который тратит их по своему усмотрению. Процесс стройки непрозрачный, что часто приводит к обману дольщиков.
После сдачи дома ЖСК часто преобразуются в ТСЖ (товарищества собственников жилья). ТСЖ занимается управлением эксплуатации здания. Членами товарищества являются те же пайщики бывшего кооператива. Они точно так же участвуют в обслуживании, как ранее в процессе стройки.
Управлять многоквартирными домами может УК - управляющая компания. Она отличается от ТСЖ тем, что принимает решения без учета мнения жильцов дома. Это коммерческая структура, которая извлекает прибыль из своей деятельности.
Как осуществляется приобретение квартир через ЖСК
Покупка жилья через ЖСК происходит в несколько стадий:
- Пайщик вносит необходимую вступительную сумму, чтобы стать членом ЖСК. Эти деньги уходят в общий бюджет и в дальнейшем не зачисляются в стоимость квартиры.
- Вносится первоначальный взнос за жилье в сумме, оговоренной в уставе.
- В соответствии с составленным графиком будущий владелец вносит платежи, пока общая сумма не достигнет 50% стоимости квартиры. Тогда ЖСК покупает данное жилье и ставит его на свой баланс.
- Заключается договор аренды между кооперативом и пайщиком. Арендатор занимает жилплощадь и продолжает вносить регулярные платежи по графику.
- Когда полная сумма будет выплачена, квартира официально переходит в собственность к пайщику.
ЖСК удерживает административный сбор 6% от стоимости жилья.
Риски жилищно-строительного кооператива
Из-за роста цен на материалы и удорожания работы подрядчиков цена на квартиру может увеличиться. Этот вопрос должен быть урегулирован в уставе.
Самые первые взносы требуются до регистрации договора с кооперативом в Росреестре. Отсюда - возможность "двойных" продаж.
При вступлении в ЖСК председатель не обязан предъявлять разрешения на землю и строительство. Необходимо убедиться, что эти документы в порядке.
Ответственность со стороны кооператива за срыв сроков сдачи дома не прописана законодательно.
Вступить в организацию можно только по решению общего собрания пайщиков. Иные способы недействительны.