Если продают или покупают жилье в Германии далеко не все, то вот с арендой столкнется практически каждый иммигрант. Искать жилье в ФРГ можно по тому же алгоритму, что и дома: Интернет, сайты недвижимости, «сарафанное радио». Однако, довольно высокой популярностью пользуются маклеры. Что входит в их обязанности, сколько стоят маклерские услуги и при каких условиях работа маклера может не оплачиваться. Читайте в этой статье.
Что собой представляет маклер, он же агент по недвижимости
Маклер - это связующее звено между продавцом и покупателем, между арендодателем и арендатором. Бюргеры очень ценят собственное время, и если кто-то из них имеет жилье на продажу, или же такое, что сдается в аренду, он не будет искать клиентов самостоятельно. Владельцы недвижимости нанимают маклеров, которые сделают все необходимые фотографии помещения, создадут прекрасную презентацию, позаботятся о самом быстром поиске клиентов и будут проводить все встречи и показы жилья.
Польза, для владельцев жилья от работы маклера, понятна. Те, что ищут жилье, получают от такого сотрудничества тоже ряд преимуществ. Основное - это экономия времени. В ФРГ, особенно в крупных мегаполисах, найти хорошую квартиру очень сложно. Если хозяин квартиры выставляет объявление об аренде на один из сайтов недвижимости, оно активное буквально 2-3 часа. Конкуренция между арендаторами сумасшедшая. А маклер всегда имеет в запасе парочку неплохих квартирок.
Кроме этого, маклеры берут на себя все заботы о сложении арендного договора, проводят все необходимые проверки. В частности, в ФРГ арендаторы должны предъявить оценку собственной кредитоспособности (данные с Schufa), а маклеры проверяют верна ли предоставленная информация.
Маклер берет на себя полную ответственность перед обеими сторонами, чтобы в результате довольными остались все.
Когда маклеры получают средства, а когда нет
На самом деле, работа маклеров чрезвычайно сложная, ведь это не только размещение объявления, но и полноценная и постоянная коммуникация с обеими сторонами, составление отчетов и волнение за положительный финал соглашения. Маклер может и не получить денежное вознаграждение, если будет иметь место ряд ситуаций, однако об этом чуть позже.
Агент по недвижимости точно получит средства, если с его помощью была заключена сделка купли / продажи.
Интересная ситуация с арендой. Между посредником и арендодателем заключается договор на определенный период времени. За это время маклер должен найти арендатора. Но если когда-то в ФРГ арендодатель не оплачивал услуги посредника, за это платил лишь арендатор, то сейчас эти правила изменились и платит владелец жилья. Вроде и все равно для маклера, но на самом деле для них условия ухудшились. Желая "отбить" эти средства, владельцы жилья завышают цены, и найти клиентов становится сложнее. А если период контракта между маклером и арендодателем заканчивается, а арендатора так и не найдено, маклер остается ни с чем. Представляете, сколько зря потраченного времени.
Также маклер остается ни с чем, если:
- Его услуги не были официально заказными. То есть, согласно немецким законам должен быть договор Maklervertrag между заказчиком и посредником;
- Если клиент продал/нашел жилье/клиента самостоятельно;
- Если маклер обманул клиента предоставив неверную информацию о жилье;
- Если договор был составлен некорректно и о каких-то определенных дополнительных услугах, которые надо оплачивать, не было указано.
Иногда в таких случаях имели место даже судебные тяжбы, однако подумайте насколько вам выгодно и есть ли смысл ввязываться в немецкое (не дешевое) правосудие.
Сколько зарабатывает маклер в случае положительного соглашения
Если речь об аренде жилья, то согласно законам посредник получает денежное вознаграждение, что равно двум арендным платам без коммуналки и еще дополнительно НДС (19%). Платит эту сумму тот, кто обратился к маклеру за помощью и заключил с ним договор. Но здесь тоже ряд нюансов. Во-первых, с маклером можно и нужно торговаться, чтобы немного сэкономить. Во-вторых, если вы ищете квартиру и нашли объявление в Интернете от маклера, имейте в виду, его услуги уже оплачены арендодателем, а вы не должны платить ничего. Все из-за последних законодательных обновлений, через которые маклер имеет право выставлять объявления только после того, как заключил официальный договор с арендодателем, который и оплачивает его труд. Есть объявление - значит есть договор! Значит не надо платить комиссий. Все просто.
Есть интересный момент и на тот случай, если арендатор сам пришел к маклеру и заключил с ним договор, потому что хочет найти какую-то этакую квартиру, и район ему важен, и этажность, и куча деталей. Словом, маклер начинает искать жилье специально под вас. Тогда вы оплачиваете его услуги, но можете поинтересоваться, не имеет ли агент заключенных договоров с арендодателями и нет ли в этой базе нужной квартиры. Если таковая имеется, то комиссию маклеру может заплатить арендатор и арендодатель 50% на 50% (все зависит от честности маклера). Обо всем нужно говорить и договариваться.
Если речь о купле/продаже, то предусмотреть заработок агента недвижимости очень сложно. Все зависит от стоимости самого помещения, а вот маклер получает проценты, которые в зависимости от региона могут колебаться от 5% и до 8%. Этих, например, 8% делятся между продавцом и покупателем, чаще поровну, иногда заплатить всю сумму должен только покупатель, или большую ее часть. Все зависит от федеральной земли.
Но и здесь есть определенные лайфхаки, как сэкономить на комиссии маклеру. Возможно, это и не совсем честно, но если кто-то этим пользуется, то почему бы не знать этого и вам.
Иногда, потенциальные покупатели приходят осматривать жилье, знакомятся с продавцом и тем же маклером, осматривают помещение и уходят ни с чем. Ну всякое бывает, не понравилось или что-то не подошло. Затем этот же покупатель, рассказывает об данном продавце знакомым, которые тоже хотят купить жилье и те связываются с продавцом уже напрямую, обходя агентов.
Если же сделка случилась все таки с помощью маклера, то свой процент он получает через пару недель после подписания арендного договора, или же тогда, когда средства за жилье поступают на расчетный счет (в случае с покупкой / продажей).
