Если дверца или запорное устройство вашего почтового ящика, расположенного в подъезде МКД, сломана (выломана), не спешите оплачивать ремонт самостоятельно.
Недобросовестные управляющие организации часто ищут нечеткости в нормативных актах, чтобы сократить работу по текущему ремонту общего имущества и, таким образом, экономить денежные средства «для себя». Поэтому отсутствие в минимальном «Перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г.№ 290) специальных почтовых шкафов с запирающимися ячейками такие УК трактуют как возможность не обслуживать (ремонтировать) их за счет поступающей обычной ежемесячной платы на содержание и ремонт общедомового имущества.
Однако нормы Жилищного кодекса РФ, «Правила», утверждённые Постановлением Правительства РФ № 491 и «Правила и нормы», утверждённые Постановлением Правительства РФ № 170 свидетельствует о том, что такие работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Указанное толкование правовых норм изложено, в частности, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, содержащем указание на его общеобязательность и необходимость применения при рассмотрении аналогичных споров.
Текущий ремонт подъездов и почтовых ящиков нельзя отнести к работам и услугам, выполнение которых вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла предвидеть при обычной степени заботливости и осмотрительности.
Пунктом 10 «Правил», утвержденных Постановлением № 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; <…> поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
В силу подпункта «д» пункта 2 Правил, утвержденных Постановлением № 491, в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Под абонентским почтовым шкафом понимается специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, а также на доставочных участках, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений, почтовый абонентский ящик – специальный запирающийся ящик, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений (статья 2 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи»).
В соответствии с абзацем 7 статьи 31 Закона «О почтовой связи» абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов.
Следовательно, абонентские почтовые шкафы, которые устанавливаются в многоквартирных жилых домах и предназначены для получения адресатами почтовых отправлений, относятся к общему имуществу многоквартирного дома как иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Таким образом, услуги по ремонту почтовых ящиков не являются внезапно возникшими, которые управляющая компания не могла предвидеть при обычной степени заботливости и осмотрительности. Эти услуги должны выполняться УК периодически и являются текущими, неотложными, обязательными. Обязательность выполнения этих работ вытекает из требований приведенных норм, работы эти считаются предусмотренными в договоре, их стоимость должна быть учтена при определении размера платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома.
Как мы знаем, размер платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, определяется до того, как какая-либо управляющая компания приступает к управлению МКД. Таким образом, приступив к управлению вашим многоквартирным домом, управляющая компания уже должна была предполагать, что часть полученных от собственников денежных средств, ей, в случае необходимости, придется потратить на ремонт почтовых ящиков.
В Москве поднятая проблема решается просто – на столичном портале gorod.mos.ru любой гражданин оставляет заявку на ремонт коллективного почтового шкафа с приложением фотографии дефекта, и коммунальщики приступают к работе. Если в вашем регионе УК нарушает требования нормативных актов - смело жалуйтесь в органы жилищного надзора.
Практика по привлечению к ответственности управляющих компаний, не ремонтирующих в подъездах МКД сломанные ячейки почтовых ящиков, давно выработана: Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3.04. 2017 г. № Ф09-1492/17 по делу № А60-30229/2016, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.2018г.№ Ф07-457/2018, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.09.2017г. № Ф03-3763/2017 по делу № А59-879/2017, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.06. 2017 г. N Ф06-21316/2017 по делу № А49-6073/2016, Апелляционное определение Калининградского областного суда от 20.08.2014г. по делу № 33-3666/2014 и др.
Александр Шарашкин
©
P.S. О решении других проблемных вопросов в жилищно-коммунальной сфере вы узнаете в следующих выпусках канала «ЖКХ правда просто».