В предыдущих двух статьях я в общих чертах рассказал о нашем опыте в открытии Паба.
Естественно помещение под паб было взято в аренду у города и именно об этом и пойдет речь в данной статье.
Почему аренда у города:
Главные преимущества это:
1. договор аренды на 3-5-10 лет с правом пролонгации (т.е. вы спокойно занимаетесь своим бизнесом не боясь что собственник вас выкинет на улицу в любой момент, а он может это сделать легко ведь обычно договора на 11 месяцев заключаются и если вы раскрутите точку у него появится непреодолимое желание поднять как минимум аренду а как максимум выгнать вас и самому заниматься тем чем вы занимались снимая помещение у него)
подобная ситуация случилась с моими компаньонами, после чего они зареклись снимать у частников
2. Возможность льготного выкупа через 3 года(хотя знакомый юрист говорит что через 2 можно). Что это означает: вы имеете право выкупать помещение в котором ведется деятельность в рассрочку на пять лет под 6% годовых(насчет процента лучше уточнить). Естественно у вас преимущественное право выкупа данного помещения.
При этом надо понимать что ремонт который вы сделали в помещении будет учитываться в стоимости.
3.стабильность (вас могут выгнать из помещения если только здание идет под снос и в других исключительных случаях).
4.Арендная плата. Сумма на время действие договора повышается ежегодно по коэффициентам, и не зависит от рыночной цены. При пролонгации договора приезжает оценщик и делает вам пересчет на основании рынка
5. Достаточно слабый контроль. Государство смотрит что бы вы занимались тем чем у вас написано в договоре аренды, смотрит редко и особо не напрягаясь потому как вас много а проверяющих мало. По сравнению с арендодателем который может банально запретить вам что либо. Например рекламировать или продавать что-то. Или же подключать своего провайдера (т.к. он договорился со своим провайдером и сажает всех на него)
6. Свой куратор в ДГИ (Департамент Городского Имущества)
к вам приставляется человек который решает вопросы по помещению, обычно он один на район и таких как вы у него много так что советую дружить. И я сейчас ни в коем случае не о взятках, а просто адекватное, корректное общение и люди очень часто идут навстречу, по разным вопросам.
- Минусы:
1) бюрократия
Думаю с этим пунктом и так все понятно. Возникает проблема и хорошо если ее можно решить без обращения в ДГИ.
Как в анекдоте, пупа и лупа пришли получать зарплату но в бухгалтерии что то перепутали...
Что может быть: Необоснованные пени(у нас один раз начислили порядка полумиллиона аренды+пеней, пришлось через суд доказывать что мы не обязаны их выплачивать, как итог суд на нашей стороне но сколько нервов и сил потрачено). Сразу скажу ситуация была в том что ключи передали, а акт передачи помещения не передали и из-за этого мы не могли заключить договор с энергосбытом. Дело было в 2014 году когда был еще ДИГМ и произошло слияние, наш куратор попал под сокращение и с начала апреля до сентября мы не могли получить документы, при этом нам начисляли аренду и пени.
2) Несоответствие с планом БТИ
Допустим вы берете помещение особо не сверяясь с планом а через год два приходит проверка из БТИ и говорят а где туалет допустим? Или почему тут стена стоит.
Это скорее не минус а то на что стоит обратить самое пристальное внимание при приемке помещения, потому что как только документы подписаны ВЫ отвечаете за все что находится не на своих местах.
3)Вложения
Пожалуй важный пункт для многих. Если у арендатора достаточно заплатить за первый и последний месяцы то тут нужно будет проплатить за 6-12 месяцев сразу(зависит от условий аукциона). И если брать допустим 6 месяцев то оплата идет за 3 первых и за 3 последних месяца.
4)Договора с организациями
ВЫ сами:
Заключаете договор с мосэнергосбытом, с компанией которая будет вывозить ТБО, с эксплуатирующей организацией, решать вопросы с префектурой если в этом возникнет необходимость.
тогда как сняв помещение в аренду у собственника у вас уже есть большинство этих договоров.
5)Местоположение
Если на авито или циане в основном выкладывают объявление от собственников то помещения которые сдает город не всегда так просто найти. Да и выбор у частников побольше