Согласно п. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Вместе с тем, управляющие компании, деятельность которых хотя и лицензируется, нередко выполняют возложенные на них обязанности по договору с собственниками жилых помещений некачественно: несвоевременно предоставляют услуги по тепло и водоснабжению, а в случае аварии на обслуживаемом участке и вовсе бездействуют. В этой связи жалобы собственников помещений в многоквартирном доме к качеству предоставления коммунальных услуг на управляющую компанию не редкость.
Однако жалоба жалобе рознь.
Конечно, хорошо если у Вас имеются опыт и навыки общения с управляющими компаниями, а лучше всего, если имеется знакомый опытный юрист. Хотя не всякий юрист сможет быть одинаково хорош в непростых вопросах жилищно-коммунального законодательства. Ведь юристы как врачи «не все болезни лечат». Вы же не пойдете к зубному врачу с жалобой на боли в животе.
Российское законодательство в сфере жилищно-коммунальных правоотношений достаточно объемное. Только одних федеральных законов более 30, Указов Президента РФ – 4, более 40 Постановлений Правительства РФ, более 50 информационных писем, приказов и разъяснений различных федеральных ведомств (Роспотребнадзор, ФАС, ФНС, Минфин и др.), более 20 государственных стандартов и санитарных правил и норм регулирующих разнообразные вопросы в сфере ЖКХ. Кроме того, необходимо правильно понимать какие нормативно-правовые акты применимы в конкретной ситуации.
Итак, как и куда обратиться с жалобой на управляющую компанию, что необходимо указать в жалобе? Ответы на эти вопросы и советы юриста в нашей статье.
Совет № 1. Почему необходимо письменная жалоба.
Как профессиональный юрист, всегда советовал все вопросы решать письменно.
Во-первых, обращаясь письменно, вы фиксируете дату и время обращения в организацию (учреждение). От этого зависит насколько оперативно и быстро будет решение ваших жилищно-коммунальных проблем. А это время – разное.
Так, например, в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» - «Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения…».
В тоже время если вы обращаетесь в свою управляющую компанию на основании п. 36 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» как собственник или пользователь помещения в многоквартирном доме, то срок для ответа составляет не более 10 рабочих дней со дня получения управляющей организацией.
При этом, на основании п.п. 31, 32, 33 и 34 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» - управляющая организация предоставляет по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме:
1. в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - письменную информацию за запрашиваемые потребителем периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2. в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - сведения о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета за период не более 3 лет со дня снятия показаний;
3. в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен.
4. в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, предусмотренного Правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491;
5. в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354;
Если же имеет место индивидуальный либо коллективный запрос (обращение) лиц, не являющихся собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме (далее - заявитель), то ответ на направляется заявителю в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения) (п. 37. Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»)
Во-вторых, ваше письменное обращение может понадобится в будущем, если, например, ваше обращение не рассмотрено, отказано в рассмотрении или не приняты меры по вашей жалобе. В этом случае необходимо обжаловать действия (бездействия) управляющей компании (или надзорных органов) уже в судебном порядке. А поскольку, в случае обращения в суд, требуется досудебное разрешение спора, то вами уже соблюден претензионный порядок разрешения спора.
Совет № 2. Как грамотно направить письменную жалобу.
В соответствии со ст.ст. 2, 7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» - «Граждане имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения, включая обращения объединений граждан, в том числе юридических лиц, в государственные органы, органы местного самоуправления и их должностным лицам....
Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату».
Кроме того п. 35 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» - «Запрос (обращение) может быть направлен посредством почтового отправления, электронного сообщения на адрес электронной почты управляющей организации, товарищества или кооператива, государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, а также с нарочным самим собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме либо через консьержа многоквартирного дома, если услуга консьержа предусмотрена договором управления многоквартирным домом, а также высказан устно, в том числе на приеме. Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное».
Как видим, способов достаточно много, вместе с тем, я советую два (проверено лично). Первый – нарочно с проставлением номера входящей регистрации на вашем экземпляре обращения в офисе управляющей компании. Второй – почтой заказным с уведомлением.
В обоих рекомендуемых случаях у вас будут доказательства такого обращения – вх. № регистрации письменного обращения жильца или квитанция о вручении и кассовый чек об оплате (в котором указа адрес и лицо кому направлено письмо). Кстати в соответствии с п. 38. Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» - «Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны хранить запрос (обращение) и копию ответа на него в течение 3 лет со дня его регистрации». Этот факт к тому, что, если у вас имеется копия обращения (жалобы) с вх. № регистрации обращения (жалобы) или квитанция о вручении письма, то никакие отговорки в суде о том, что управляющая компания не получала письмо с жалобой не имеют смысла.
Совет № 3. Куда лучше направить жалобу на управляющую компанию.
Первоначально вы должны обратиться с письменной претензией на имя руководителя вашей управляющей компании. В заявлении необходимо указать с какого времени (день, месяц, год) собственник (пользователь) помещения в многоквартирном доме не доволен качеством или своевременностью оказываемых коммунальных услуг. При этом, ваши претензии должны быть согласованы с нормативными стандартами качества услуг в сфере ЖКХ, установленными Правительством РФ и условиями договора с управляющей компанией. Так, например, ваши претензии по качеству и своевременности предоставления управляющей компанией услуг в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям постановления Правительства Российской Федерации «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» от 3 апреля 2013 г. № 290, и должны быть отражены в договоре управления многоквартирным домом.
Наличие договора управления многоквартирным домом это необходимая правовая основа для реальной защиты прав собственников помещений. Подписанный сторонами договор управления многоквартирным домом дает право требовать жильцам перерасчета за не оказанные услуги, настаивать на своевременном и качественном выполнении работ по содержанию и ремонту своего дома. Более того, без договора управления многоквартирным домом собственники жилья даже не узнают о перечне и периодичности услуг, которые им должна оказывать управляющая компания.
Поэтому при написании претензии к качеству оказываемых услуг, из договора управления многоквартирным домом необходимо выбрать какие пункты обязанностей управляющей компанией не были выполнены, а какие если выполнены, то не соответствуют качеству, предусмотренным законодательством в сфере ЖКХ. В заявлении также следует указать что вы просите, т.е. что необходимо предпринять управляющей компанией и в какие сроки.
В письменной претензии к управляющей компании надо обязательно потребовать письменного ответа на ваше обращение и указать все доступные способы связи с вами: почта, номер телефона, электронную почту и адрес вашего проживания. Также письменно укажите ваши дальнейшие действия, если вам ответят, но ничего не сделают или проигнорируют.
Конечно, письменная претензия (жалоба) в управляющую компанию мало результативна, но часто необходима как первый этап разрешения ваших коммунальных проблем. Так, например, Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» и Федеральный закон «О стратегическом планировании в Российской Федерации» от 03.07.2016 № 277-ФЗ с января 2017 года изменен порядок рассмотрения Роспотребнадзором обращений потребителей как оснований для проведения внеплановых проверок. Согласно новой редакции пп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 26.12.2008 № 294-ФЗ, заявитель должен подтвердить, что до обращения в Роспотребнадзор он направлял жалобу к юридическому лицу, но его заявление не было рассмотрено или требования не были удовлетворены. Это обязательное условие для того, чтобы обращение послужило основанием для проведения внеплановой проверки.
Таким образом, если ваше письмо рассмотрено (или отказано в рассмотрении), но не приняты меры или не своевременно качественно оказываются коммунальные услуги, то следующим этапом разрешения ваших коммунальных проблем, является обращение в надзорные органы государственной власти или в суд.
Итак, в какие надзорные органы (в т.ч. в суд) может обратиться собственник помещения в многоквартирном доме? Перечень органов не большой, но достаточный для решения ваших коммунальных проблем.
1. Региональный орган государственного жилищного надзора – чаще всего во многих субъектах РФ именуется как Государственная жилищная инспекция;
2. Территориальное подразделение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в соответствующем субъекте РФ (районная или городская - желательно по месту вашего жительства);
3. Территориальное подразделение Прокуратуры РФ в соответствующем субъекте РФ (районная или городская - желательно по месту вашего жительства);
4. Территориальное подразделение Управления Федеральной антимонопольной службы РФ в соответствующем субъекте РФ (районная или городская - желательно по месту вашего жительства);
5. Суд.
Итак, после письменного обращения руководителю управляющей компании, в случае если ваши коммунальные проблемы не разрешены, то следующей инстанцией с жалобой является государственная жилищная инспекция (далее – ГЖИ).
С 1 августа 2011 г. государственный жилищный надзор осуществляется исключительно уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Федерации.
Государственный жилищный надзор в соответствии с ч. 1 ст. 20 Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ) включает предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами власти, юридическими и физическими лицами требований жилищного законодательства и нормативных актов об энергосбережении.
Полномочия государственных жилищных инспекторов указаны в частях 5 и 6 ст. 20 ЖК РФ, а также в п. 11 постановления Правительства Российской Федерации от 11 июня 2013 года № 493 «О государственном жилищном надзоре». Государственные жилищные инспектора имеют право проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения, правомерность заключения с управляющей организацией договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, правомерность установления тарифов на услуги ЖКХ, начисление оплаты за жилищные и коммунальные услуги, наличие задолженности по оплате этих услуг, равно как и оценку правильности взаиморасчетов в жилищной сфере в целом.
Срок рассмотрения претензий (жалоб) граждан на управляющую компанию – 30 дней. ГЖИ вправе обратиться в суд с заявлением о признании договора управления данным домом недействительным, а также о ликвидации управляющей компании и об аннулировании ее лицензии. Согласно ч. 1 ст. 199 ЖК РФ – «Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора об аннулировании лицензии. Указанное заявление подается в суд на основании решения лицензионной комиссии».
Если в ГЖИ не помогли, то тогда со всеми письменными жалобами и ответами на них (сделайте копии, оригиналы отдавать не надо), обращайтесь с жалобой в территориальные органы федеральных надзорных властей. Это Роспотребнадзор, Федеральная антимонопольная служба, Прокуратура и Суд. Именно в таком порядке я рекомендую обращаться с жалобой на управляющую компанию.
Роспотребнадзор – государственная инстанция, основной функцией которой является надзор за работой учреждений для защиты прав клиентов. В Роспотребнадзор входят Центры гигиены и эпидемиологии (ЦГиЭ), а также территориальные санитарно-эпидемиологические станции (СЭС). Они рассматривают заявления физических лиц о санитарных нарушениях. Срок рассмотрения обращения (жалобы) жильцов многоквартирного дома составляет 30 календарных дней с момента ее регистрации. По результатам внеплановых проверок (в случае жалобы граждан) территориальные органы Роспотребнадзора могут возбудить дела об административных правонарушениях, а также обратиться в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов неопределенного круга потребителей коммунальных услуг.
К примеру, если в подъезде многоквартирного дома постоянная грязь на лестничных площадках или плохое состояние подвальных помещений, из-за чего жильцы многоквартирных домов могут пострадать от крыс или мусор, который не вывозят регулярно, то во всех этих случаях не выполняются требования статьи 6.4 КоАП РФ. В ней предусмотрены штрафы за ненадлежащее санитарное содержание дома. На должностных лиц штраф налагается в размере от 1 до 2 тыс. руб. А на юридических лиц – от 10 до 20 тыс. руб.
Кроме того, регулярные отключения электроэнергии, длительные перерывы в подаче холодной и горячей воды, газа, перебои с отоплением нарушают требования статьи 7.23 КоАП. За несоблюдение нормативов предоставления коммунальных услуг штраф для должностных лиц составляет от пятисот до 1 тыс. руб., для юридических лиц – от 5 до 10 тыс. руб.
В Роспотребнадзор можно обратиться и по другим случаям, например, если договор управления многоквартирным домом не соответствует требованиям Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Согласно ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» исполнитель обязан оказывать услуги, уровень качества которых соответствует договору. Если в договоре нет конкретных условий, то исполнитель работ обязан оказать услуги, соответствующие обычным требованиям к ним и пригодным для целей использования этих работ.
Федеральная антимонопольная служба (далее - ФАС) — осуществляет контроль по соблюдению законов в отношении добросовестного и конкурентного ведения хозяйственной (предпринимательской) деятельности. Обращаться с жалобой в ФАС целесообразно, в случае необоснованного завышения управляющей компанией тарифов на коммунальные услуги, что является нарушением ст. 156 ЖК РФ. Других полномочий в сфере жилищно-коммунальных услуг ФАС не имеет. Кстати, в своем интервью по телеканалу НТВ еще в марте 2019 года глава Федеральной антимонопольной службы РФ Игорь Артемьев заявил, что «… Россияне по большинству позиций переплачивают за жилищно-коммунальные услуги более 100 % их стоимости. По общему правилу срок рассмотрения жалобы в ФАС составляет 30 календарных дней с момента ее регистрации. Территориальные органы ФАС проведут проверку, установят причины и обоснованность повышения тарифов, в случае нарушений могут возбудить дела об административных правонарушениях и наложить санкции на управляющую организацию.
Прокуратура также имеет достаточно серьезные надзорные полномочия в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг. Однако обращаться в главный орган надзора я бы рекомендовал, все же, после всех попыток решения коммунальных проблем в ГЖИ, Роспотребнадзор или ФАС. Иначе прокуратура, получив ваше письмо, просто перенаправит в компетентный орган (ГЖИ, Роспотребнадзор или ФАС). А вам сообщит о принятых мерах и передаче по подведомственности решение ваших проблем.
Как правило, в органы прокуратуры жильцы обращаются (без предварительного обращения в другие надзорные органы) в крайнем случае, если управляющая организация бездействует, когда появляется угроза для здоровья и жизни собственников многоквартирного дома, или когда региональные органы государственного жилищного надзора или территориальные органы Роспотребнадзора отказали в рассмотрении заявления (жалобы). Чаще всего мерой прокурорского реагирования на выявленное правонарушение является предостережение или представление. Кроме того, прокурор может также обратиться в суд с иском о ликвидации управляющей компании, если нарушение носит грубый и неустранимый характер.
Вместе с тем, если все ваши проблемы не решены во внесудебном порядке, самое время обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков, взыскании компенсации морального вреда, расходов, штрафов за нарушение прав потребителя. Кстати, в этом случае целесообразно обратиться с ходатайством к судье о привлечении к участию в деле в качестве эксперта представителя территориального органа Роспотребнадзора для дачи заключения о безопасности и надлежащем качестве коммунальных услуг. Обращение в суд целесообразно и даже необходимо, если:
1. Вы испробованы перечисленные выше способы и не решили своих проблем;
2. управляющей компанией причинен собственнику помещения вред;
3. управляющая компания нарушает условия договора управления многоквартирным домом.
Итак, в настоящей статье даны основные советы юриста собственникам жилых помещений многоквартирных домов по жалобе на управляющую компанию. Конечно, можно было расписать примерные образцы заявлений в надзорные органы и в суд. Однако на сайте органов власти, в т.ч. и судов всегда имеются образцы подобных заявлений (жалоб). Спасибо что дочитали. Пишите в комментариях если статья была полезна.