Чтобы спасти строительную отрасль от краха из-за пандемии коронавируса, в России запустили программу льготной ипотеки под 6,5%. Ожидалось, что люди побегут брать жилищные кредиты, тем более что действие программы рассчитано только до 1 ноября 2020 года.
Однако в первые две рабочие недели мая, например, Московское управление Росреестра зарегистрировало всего 318 ипотечных кредитов с льготной ставкой. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, за месяц действия льготной ипотеки в столице было выдано более 2 тысяч таких кредитов.
Мало!
Застройщики жалуются, что люди хотят и готовы покупать квартиры в новостройках, но из-за неработающих МФЦ было нереально собрать необходимые документы. С 25 мая большинство МФЦ вернулись к работе, но работают они только по записи.
Нельзя закрывать глаза и на то, что из-за ограничений у многих россиян ухудшилось финансовое положение, им сейчас не до ипотеки — даже при том, что многие банки выдают ее под процент ниже установленных 6,5% (от 5,85%!), а застройщики тоже готовы субсидировать ставку.
Программа льготной ипотеки явно проседает.
Власти уже прорабатывают механизм снижения первоначального взноса по ней с 20 до 15%, чтобы люди активнее покупали жилье.
Почему так получается, что льготная ипотека как бы есть, но она не работает?
Во-первых, бюджет кредита ограничен — для Москвы и области это 8 млн рублей.
Плюс первоначальный взнос — и можно выбирать квартиру стоимостью до 10 млн рублей. В принципе, выбрать есть из чего, тем более что программа разрешает использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал.
Но на практике оформление сделки с маткапиталом затягивается на несколько месяцев.
Поэтому эта схема не нравится ни застройщикам, ни банкам.
Маткапитал лучше использовать не для первого взноса, а для досрочного частичного погашения займа. То есть накопления для взноса должны быть в любом случае.
Во-вторых, льготная программа не распространяется на предварительные договоры купли-продажи (ПДКП).
Такая форма сделки используется, когда новостройка уже сдана в эксплуатацию, но свидетельства на квартиры еще не оформлены.
Такое жилье уже нельзя продать по ДДУ, потому что этот инструмент применяется только для строящегося жилья, и пока нельзя продать по традиционному договору купли-продажи, потому что у застройщика еще не свидетельств.
Сейчас из-за ограничений в работе Росреестра и МФЦ процедура регистрации собственности может длиться несколько месяцев.
Действие же программы льготной ипотеки, напомним, длится лишь до 1 ноября.
Потенциальные покупатели, которые готовы купить квартиру в готовом доме, рискуют просто не успеть воспользоваться субсидированной ставкой. Обидно!
Также под программу не попадают сделки по переуступке прав требования (цессии), то есть по покупке квартир в строящихся домах не у застройщика, а у других людей. Получить льготную ставку можно только по договору без перевода долга на покупателя.
В этом случае продавец должен закрыть свою ипотеку, а покупатель — оформить новый кредит на себя.
Еще один нюанс — договоры цессии заключаются только в бумажном виде, такие сделки невозможны без МФЦ.
Выход из карантина будет долгим — сейчас это уже понятно.
Ограничения будут то смягчаться, то вновь усиливаться. К тому времени, когда спрос на жилье вернется к прежнему уровню, льготная ипотека уже закончится (если, конечно, ее не продлят).
А еще увеличивается себестоимость строительства. Если в течение этого года цены, вероятно, будут так или иначе удерживаться, то в будущем жилье непременно подорожает — еще и потому, что новых проектов будет выводиться меньше.
Заморозка московских строек на месяц скажется на сроках сдачи, некоторые застройщики не справятся с кризисом (особенно рискуют те, кто работает по старым правилам, без применения эскроу-счетов).
Также высок риск незавершения строительства для домов, которые находятся в начальной стадии реализации и квартир по ДДУ в них продано мало.
Брать или нет ипотеку?
Пока вы будете ее выплачивать, жилье в Москве вряд ли подешевеет. А из-за инфляции нагрузка ежемесячных платежей на ваш бюджет будет снижаться. При таком раскладе покупка квартиры нынче выгодна. Однако перед тем, как влезть в ипотеку, нужно оценить — готовы ли вы несколько лет жить с долгом.